Капитальный ремонт многоквартирных домов

Для решения задачи своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, предусматривающие создание накопительной системы планового проведения капитального ремонта.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.
Таким образом, оплата взноса на капитальный ремонт с 1 сентября 2014 года является обязательным и постоянным платежом, а уплаченные взносы на капитальный ремонт учитываются за жилым помещением и поступают в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
Региональная программа ежегодно, до 25 декабря, подлежит актуализации (обновлению), в т. ч. в нее включаются новые многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию в течение года.
В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке Региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
В Иркутской области установлен срок 3 месяца.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная Региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5.1. статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в Региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в Региональную программу капитального ремонта.
В соответствии с частью 4 статьи 2 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении пяти календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области, в которую включен этот многоквартирный дом.
Таким образом, в Иркутской области для всех домов, вновь включенных в Региональную программу, установлен единый срок начала оплаты - пять календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная (актуализированная) Региональная программа.
Гарантия организации-застройщика – это обязательство по устранению строительного брака, некачественно и в неполном объеме выполненных работ.
К капитальному ремонту общего имущества дома, который планируется провести через 25-30 лет и предусматривает плановую 100% замену/восстановление элементов общего имущества (крыша, внутридомовые инженерные системы, лифт, мусоропровод, фасад, подвал и т.л.), полностью выработавших свой ресурс, гарантия застройщика не имеет прямого отношения.
Вы начинаете копить финансовые средства в фонд капитального ремонта своего дома для планового проведения капитального ремонта в установленный срок.

Для внесения изменений в базу начисления взносов Фонда Вы можете выбрать один из следующих способов:
1. Направить в адрес Фонда почтовым отправлением (664025, г.Иркутск, ул. Свердлова, д.№10) ксерокопии документов, подтверждающих право собственности на Ваше помещение в многоквартирном доме.
2. Направить на электронную почту Фонда fond@fkr38.ru сканированные копии документов, подтверждающих право собственности на Ваше помещение в многоквартирном доме.
После получения документов специалистами Фонда будут внесены изменения в базу начисления взносов, и Вы будете получать платежный документ с правильными данными.
3. Также Вы можете на сайте Фонда в разделе «Вопросы – Ответы» оставить сообщение о проверке персональных данных с указанием полного почтового адреса Вашего помещения. Будет отправлен персональный запрос по Вашему помещению в Росреестр. Вы будете получать платежный документ с данными, предоставленными Росреестром.

На основании ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Федеральный закон от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отменил обязанность регионального оператора по заключению договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах.
Согласно части 1 статьи 181 ЖК РФ (в новой редакции) собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (Фонда), имеют права и исполняют обязанности, предусмотренные частью 2 данной статьи, а региональный оператор (Фонд) должен исполнять обязанности по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Региональной программой.
В части 2 статьи 181 ЖК РФ указано, собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (Фонда):
1) ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены Жилищным кодексом, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;
4) запрашивают и получают предусмотренные Жилищным кодексом сведения (информацию) от заинтересованных лиц.
Таким образом, все права и обязанности сторон установлены в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Основные функции Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области - организация проведения капитального ремонта МКД и работа с собственниками помещений в жилых домах, в том числе: ведение реестра помещений, формирование и доставка платежных документов, аккумулирование средств. Средства, собираемые как взносы на капитальный ремонт могут тратиться только на оплату выполненных работ по капитальному ремонту по мере завершения работ и подписания форм КС 2, КС 3 подрядным организациям. Финансирование расходов на содержание Фонда, в том числе на заработную плату работникам, налоги, аренду помещения, командировочные расходы и другие расходы предусмотрено бюджетом Иркутской области. Самая затратная статья хозрасходов в смете Фонда – это распечатка и доставка квитанций – почти 26 млн. рублей в год, 2,2 млн в месяц. Квитанции доставляются в 131 муниципалитет для 680 тысяч лицевых счетов. На содержание деятельности в 2015 году Фонд получил 70% от необходимой потребности. В целях экономии бюджетных средств была проведена оптимизация административно-хозяйственных расходов Фонда, но этого недостаточно, чтобы закрыть расходы на распечатку и доставку платежных документов до конца года.

В части 4 статьи 181 ЖК РФ указано, что региональный оператор применяет установленные законодательством меры, включая начисление пеней, установленных частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ, в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт.
31 марта 2015 года состоялось заседание Попечительского совета Фонда под председательством Первого заместителя Председателя Правительства Иркутской области Н.В. Слободчикова, принято решение о начислении пени с 1 января 2016 года.
В соответствии с решением Попечительского совета Фонда с апреля 2015 года Фонд производит взыскание задолженности при оплате взносов на капитальный ремонт в судебном порядке. По всем рассмотренным в настоящее время заявлениям в судебные органы решения вынесены в пользу Фонда (более 2000 исковых заявлений).

Оплата взносов на капремонт – дело обязательное. В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.

Оплата взносов на капремонт – дело обязательное. В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт. Сегодня отремонтировали соседний дом, завтра – Ваш, поэтому и надо платить взносы.

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, домов, в которых все помещения принадлежат одному собственнику (например: Министерству обороны) и домов, имеющих менее 3-х квартир.
Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации в случае необходимости актуализации сведений, предусмотренных частью 3 статьи 7 Закона Иркутской области № 167-ОЗ от 27.12.2013 г. «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области», но не реже чем один раз в год, не позднее 25 декабря каждого года. Постановлением Правительства Иркутской области в региональную программу вносятся изменения, по которым дома, введенные в строй в законном порядке, включаются в региональную программу. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении пяти календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области (далее - региональная программа капитального ремонта), в которую включен этот многоквартирный дом.

Платить надо!! Оплата взносов на капремонт – дело обязательное. В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт. Сегодня отремонтировали соседний дом, завтра – Ваш, поэтому и надо платить взносы.

Становление любой новой системы – дело всегда хлопотное. Возникает много вопросов и задач, которые приходится решать в процессе. Но в Фонде собрался коллектив профессионалов, который сможет отстроить систему.

Обращение в Фонд и ответ не обнаружены. Пожалуйста, уточните вопрос и непосредственно обратитесь в Фонд.

1. В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2013 года № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области», целью деятельности которого является обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.
В соответствии с пунктом 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор (Фонд) обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете Фонда, в объеме и в сроки, которые предусмотрены "Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014-2043 годы (утверждена Постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2014 года № 138-пп, далее - Региональная программа).
Все функции Фонда определены в статьях 180 и 182 ЖК РФ и в статье 11 Закона Иркутской области от 27 декабря 2013 года №167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее - Закон Иркутской области №167-оз).
Законодательством Российской Федерации и Иркутской области не установлены полномочия Фонда по переносу срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой.
Федеральным законом от 28 декабря 2013 года № 417-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений отнесено определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства Иркутской области от 19 августа 2015 года №417-пп утвержден «Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Постановление №417-пп), который применяется, в т. ч. и при актуализации Региональной программы с целью переноса срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой.
Постановлением №417-пп установлен уполномоченный орган по принятию решения о необходимости проведения капитального ремонта – министерство жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, а также порядок создания, деятельности и полномочия комиссии для принятия коллегиальных решений по вопросу установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Также, Постановлением №417-пп регламентирована процедура внесения изменений в Региональную программу с целью переноса срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой, установлены условия, при выполнении которых собственниками помещений в многоквартирном доме, комиссией и уполномоченным органом может быть принято решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок, определены лица, которые будут выступать заявителями, установлены виды документов, необходимых для предоставления в комиссию и уполномоченный орган, в т. ч. в обязательном порядке заключение специализированной организации, имеющей соответствующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией, с оценкой и описанием дефектов и повреждений в формулировках признаков физического износа конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома.
Решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок комиссией и уполномоченным органом может быть принято только при условии собираемости взносов на капитальный ремонт в доме не менее 90%.
Предлагаем Вам ознакомиться с Постановлением №417-пп, которое размещено на сайте Фонда в разделе «Документы. Законодательство Иркутской области», подготовить необходимый пакет документов и обратиться с заявлением в уполномоченный орган.
Фонд является заказчиком при проведении работ по капитальному ремонту, специалисты Фонда проводят осмотр общего имущества многоквартирного дома в рамках подготовки краткосрочных планов реализации Региональной программы в части составления дефектных ведомостей и подготовки сметной документации.
Фонд не является специализированной строительной организацией, не обладает свидетельством о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией, позволяющее давать заключение о техническом состоянии общего имущества дома.
Необходимо отметить, что минимальные размеры взносов на капитальный ремонт, установленные постановлением Правительства Иркутской области от 29 декабря 2014 года № 688-пп, не являются экономически обоснованными и не позволят сформировать фонды капитальных ремонтов многоквартирных домов в объемах, позволяющих восстановить в соответствии с требованиями безопасности строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов.
Также следует учитывать, что уровень собираемости взносов на капитальный ремонт в настоящее время как в целом по области, так и по городу Иркутску, не превышает 60%.
Включение дополнительных многоквартирных домов в первый пятилетний период только увеличит дефицит финансовых средств и приведет к неисполнению Региональной программы, т.е. капитальный ремонт не будет проведен. Решение о переносе срока капитального ремонта многоквартирного дома по отношению к сроку, установленному Региональной программой более ранний будет приниматься только коллегиально и в исключительных случаях, когда не проведение капитального ремонта может оказать влияние на безопасность проживания граждан.
2. Согласно статье 158 ЖК РФ собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете Фонда, могут принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных Региональной программой, за счет дополнительных взносов. Порядок уплаты дополнительных взносов и порядок использования этих средств определяются решением общего собрания собственников
Частью 4 статьи 181 ЖК РФ и статьей 5 Закона Иркутской области №167-оз предусмотрена возможность и порядок зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, в случае, если до наступления установленного Региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные Региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств Фонда и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный Региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете Фонда.
Предлагаем Вам рассмотреть возможность проведения капитального ремонта, ранее установленного в Региональной программе срока, за счет дополнительных взносов собственников.
3. В соответствии со статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;
2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом, управляющей организацией кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при переходе от способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора на специальный счет решение собственников ступает в силу через два года после принятия соответствующего решения общим собранием.
Собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, в соответствии со статьей 189 ЖК РФ в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, либо по собственной инициативе.
Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования (в т. ч. кредит или займ) капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Также, Вы имеете право предложить собственникам рассмотреть возможность смены способа формирования фонда капитального ремонта дома – переход на специальный счет, который позволит проводить капитальный ремонт в любое время и, при необходимости, привлекать кредитные ресурсы.

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, домов, в которых все помещения принадлежат одному собственнику (например: Министерству обороны) и домов, имеющих менее 3-х квартир. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации в случае необходимости актуализации сведений, предусмотренных частью 3 статьи 7 Закона Иркутской области № 167-ОЗ от 27.12.2013 г. «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области», но не реже чем один раз в год, не позднее 25 декабря каждого года. Постановлением Правительства Иркутской области в региональную программу вносятся изменения, по которым дома, введенные в строй в законном порядке, включаются в региональную программу. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении пяти календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области (далее - региональная программа капитального ремонта), в которую включен этот многоквартирный дом.