Все больше жителей Иркутской области приобретают квартиры по договору долевого строительства. О том, как не потерять деньги и на что обратить внимание, рассказал председатель правозащитной коллегии адвокатов Иркутской области адвокат Алексей Гнилуша.
Часто дольщик, вложившись в строительство многоквартирного дома, после его завершения приобретает жилье по более низкой цене — в сравнении со стоимостью квартир на вторичном рынке. Поэтому участие в долевом строительстве с точки зрения экономии является достаточно выгодным вариантом приобретения жилья. Но это возможно при условии, что жилье возводится надежным застройщиком. Строительная компания должна иметь все разрешительные документы. Также немаловажно, чтобы взаимоотношения дольщика и застройщика были оформлены надлежащим образом в соответствии с законом.
Основным законодательным актом в области долевого строительства и взаимоотношения сторон является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он содержит в себе порядок заключения, действия и расторжения договора, обязанности застройщика, предусматривает ответственность за нарушение обязательств по договору.
Однако не следует думать, что сам по себе данный закон способен всецело оградить гражданина от недобросовестности того или иного застройщика. Прежде чем заключать договор, следует убедиться в надежности строительной компании и наличии всей необходимой документации.
До заключения ДДУ следует проверить, имеется ли у застройщика действующее разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также опубликованная проектная декларация, содержащая информацию как о самом застройщике, так и о проекте строительства. В соответствии с законом, такую информацию застройщик обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу.
Практически у всех застройщиков проектная декларация с указанием всех разрешительных и правоустанавливающих документов сейчас публикуется в сети интернет. Вместе с тем, несмотря на информацию, размещенную на сайте, целесообразно предварительно проверить, выдавались ли такие документы уполномоченными государственными органами.
В Иркутске разрешение на строительство выдается администрацией города в лице отдела разрешительной документации. А правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок должны быть зарегистрированы в Росреестре по Иркутской области. Данная информация является открытой и выдается по запросу заинтересованного лица.
Если разрешительные документы отсутствуют либо их действие прекращено, то лучше воздержаться от взаимоотношений со строительной компанией, тем более что по действующему законодательству застройщику, не имеющему всех необходимых документов, запрещается привлекать денежные средства дольщиков.
Бывает и так, что гражданин сначала заключил договор участия в долевом строительстве, а позднее выяснил, что проектная декларация и представленные застройщиком документы не соответствуют действительности. В этом случае законом прямо установлено, что участник долевого строительства вправе обратиться в суд за признанием договора недействительным — как заключенным под влиянием заблуждения.
Если все документы в порядке, надежность застройщика не вызывает сомнений, а цена и технические параметры будущего жилья устраивают дольщика, то между сторонами заключается договор участия в долевом строительстве.
Что должно содержаться в договоре?
1. Конкретный объект, который после завершения строительства будет передан участнику долевого строительства, с указанием всех параметров возводимого жилья в полном соответствии с проектной документацией.
2. Цена договора и порядок ее уплаты.
3. Срок строительства многоквартирного дома, срок передачи жилья участнику долевого строительства.
4. Сведения о том, как именно застройщик готов обеспечить свои обязательства по строительству дома и передаче жилья гражданину-дольщику.
5. Гарантийный срок качества строительства.
Если в договоре отсутствуют вышеназванные условия, то он будет считаться незаключенным. После подписания сторонами прошитый и пронумерованный договор подлежит регистрации в управлении Росреестра по Иркутской области. Без такой регистрации договор опять же будет считаться незаключенным и не имеющим юридической силы.
Только при надлежаще оформленном и зарегистрированном договоре в случае недобросовестных действий застройщика дольщик может в полной мере воспользоваться нормами вышеуказанного Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», предусматривающими ответственность застройщика. А также положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», которые устанавливают дополнительные компенсационные и штрафные санкции для застройщика. В судебном порядке, кроме непосредственно неустойки за просрочку строительства, дольщик может взыскать как компенсацию морального вреда, так и значительный штраф за нарушение потребительских прав.
В завершение стоит упомянуть, что в Иркутской области контроль за деятельностью застройщика осуществляет служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, в которую также можно обратиться с жалобой на действия застройщика. В случае выявления нарушений служба принимает меры реагирования, а также может оказать содействие гражданам при обращении в суд.
В данной краткой статье рассмотрены не все вопросы в области долевого строительства, так как внимание было уделено в первую очередь требованиям законодательства к порядку заключения договора и защите прав граждан при недобросовестных действиях застройщика. Поэтому, уважаемые читатели, вы можете задать вопросы в комментариях, а я по возможности на них отвечу.
Председатель Правозащитной коллегии адвокатов Иркутской области
адвокат Алексей Гнилуша
(3952) 723-204
8-902-1-777-913
e-mail: ag_law@mail.ru
