Плюс 100 тысяч за балкон

Достаточно открыть раздел с объявлениями о продаже квартир, чтобы понять, насколько сильно варьируется их стоимость. Мы разбирались, какие именно факторы и как влияют на цену квартиры в Иркутске.

На районе

Специалисты по инвестициям в недвижимость говорят, что на стоимость квартиры в первую очередь влияет район и его удаленность от центра, первичное жилье или вторичное, транспортная доступность, этаж. Если речь идет о новостройке, имеет значение и ценовая политика застройщика: идентичные квартиры у разных компаний могут существенно отличаться по цене. Внутри самой квартиры факторами, определяющими цену, являются наличие или отсутствие балкона, смежный или раздельный санузел.

— Помимо района, определяющим фактором является наличие развитой инфраструктуры — магазинов, остановки, школы, детского сада, почты, банковского отделения, — рассказывает риелтор агентства недвижимости «Слобода» Татьяна Колесникова.

Так, за счет того, что в последние годы активно развивается Свердловский район и его инфраструктура — торгово-развлекательные центры, кинотеатры, — квартиры там существенно подорожали и по цене сравнялись с Октябрьским районом. Еще одна причина — Академический мост, который сделал микрорайоны Университетский и Первомайский более доступными в транспортном отношении.

По словам эксперта, сегодня стоимость квадратного метра в старых домах Свердловского района начинается от 53 тысяч рублей. Что касается новостроек, то на этапе строительства цена стартует от 55 тысяч за «квадрат», а готовое жилье доходит до 70 тысяч.

Традиционно самыми дорогими являются квартиры в центре города, но ценовые показатели здесь очень неоднородны. Так, стоимость квартир с хорошим ремонтом в новостройке на бульваре Гагарина достигает 200 тысяч за квадратный метр, а цена «квадрата» в «сталинках» на Ленина или Карла Маркса варьируется от 70 до 100 тысяч. Менее востребованными и соответственно более дешевыми остаются микрорайоны Синюшина гора, Юбилейный, предместья Радищево и Рабочее, Ленинский район.

Из чего же, из чего же…

Если говорить о цене, которую определяет застройщик, то здесь, помимо прочего, имеет значение и материал, из которого строится дом. — Монолитное строительство повышает стоимость, в основном, это относится к высотным домам. Как правило, это бетонные стены, утеплитель и облицовочный кирпич. В малоэтажном строительстве каркас бетонный, а заполнение осуществляется газобетонными блоками или пеноблоками — эта конструкция менее затратна, — поясняет маркетолог компании «Гранд Строй» Стелла Маркова.

Помимо этого, в стоимость квартиры в многоэтажке закладывается стоимость лифтов, более сложных инженерных систем. Все это также повышает цену «от застройщика».

Чистый воздух не в цене

Экологическое состояние района, по мнению экспертов, практически никак не влияет на стоимость жилья. Согласно данным «Атласа развития Иркутска», выпущенного Институтом географии имени Сочавы СО РАН, центр города и его окрестности имеют максимальные показатели атмосферного и шумового загрязнений, что однако не делает квартиры там дешевле. А экологически чистые места Иркутска — микрорайоны Радужный и Ершовский — гораздо более доступны по цене.

Исключение составляет только набережная Ангары. Отрезок верхней набережной от острова Юность до плотины ГЭС и берег реки со стороны Академгородка — самые чистые места в черте города. В совокупности с удачным расположением этот факт работает на удорожание недвижимости.

— Тем не менее жилье станет дороже, если застройщик вложится в благоустройство прилегающей территории, — отмечает Стелла Маркова. — Так, например, строительство четырехкаскадного фонтана в новом микрорайоне на правом берегу Ангары способно повысить престиж и стоимость квартир во всех окрестных домах.

От первого до последнего

Принято считать, что квартиры на первом и последнем этажах ценятся меньше. Однако, по словам Татьяны Колесниковой, первые этажи продаются ненамного дешевле. К тому же у таких квартир есть свои плюсы, это хороший вариант для пожилых людей, семей с детьми.

Что касается этажей выше 11-го, говорит риелтор, то их берут менее охотно из-за боязни землетрясений. Однако для молодых покупателей это некритичный фактор, и особого влияния на цену высокая этажность также не имеет.

Все по плану

В пересчете на квадратный метр самыми дорогими будут наиболее востребованные 1-комнатные квартиры. Их значительно легче продать, сдать или обменять. «Двушки» и «трешки» будут дешевле, а дальнейшее увеличение площади квартиры (4—5-комнатные) будет означать понижение стоимости «квадрата».

Что касается планировки, то квартиры с раздельными комнатами будут дороже, чем со смежными, отмечает Татьяна Колесникова. Выше ценится и раздельный санузел. А балкон или лоджия прибавят к стоимости квартиры еще 80—100 тысяч рублей.

С удобствами и без

Конечно, чем лучше выглядит квартира, тем она дороже. Продать отремонтированную квартиру проще. — Людям приятнее зайти в чистую квартиру. Плюс они понимают, что уже не надо вкладывать время, деньги и силы в ремонт, — отмечает Татьяна Колесникова.

Значительно дешевле обойдутся неблагоустроенные квартиры, единственным удобством в которых является летний душ. Для сравнения: 77-метровая квартира в двухэтажном старом кирпичном доме в Радищево без централизованного отопления и воды стоит 1 миллион 800 тысяч рублей. Аналогичная квартира в том же доме, но с водопроводом, оценивается уже в 2 миллиона 600 тысяч рублей. Цена точно такой же полностью благоустроенной квартиры в центре города (район «Фортуны») — 5 миллионов рублей.

Замечательный сосед

Еще одним немаловажным фактором являются будущие соседи. Есть мнение, что сосед-алкоголик может стать серьезным негативным фактором, играющим в сторону понижения стоимости.

Татьяна Колесникова считает, что на стоимости квартиры вредные привычки соседей не скажутся, ведь узнать о них заранее невозможно, а владельцы о таком не расскажут. Основываясь на своей практике, риелтор дает совет обращать внимание на окна потенциальных соседей: Если они в хорошем состоянии, пластиковые, можно предположить, что там живут приличные люди.

В то же время сложившееся представление о населении того или иного района может быть частью его «имиджа» и, пусть и косвенно, но влиять на стоимость жилья. Так, Академгородок, цены на квартиры в котором всегда были выше средних по Свердловскому району, считается престижным в том числе и потому, что там живут ученые — сотрудники местных институтов Сибирского отделения РАН.

— Если статус района повышается, и люди туда стремятся, соответственно, стоимость квартир будет увеличиваться, и наоборот, если статус района падает, то и цены будут снижаться, — говорит Стелла Маркова.

На московском рынке недвижимости фактором удорожания квартиры могут стать «звездные» соседи: артисты, политики, известные общественные деятели. В Иркутске, по словам Татьяны Колесниковой, этот параметр работает в основном в коттеджных поселках, где живут очень состоятельные люди.

Юлия Плотникова, IRK.ru