Кредитные метры

Стоит ли брать ипотеку сегодня или лучше подождать несколько месяцев? Во сколько сегодня обойдется иркутянам квартира в кредит? И где лучше взять ипотеку? Ответы на эти вопросы, экспертные оценки и рейтинг ипотечных предложений банков – в нашем обзоре.

Большой бум

Ушедший 2014 год побил все рекорды по количеству и сумме выданных ипотечных кредитов. Официальные «ипотечные итоги» станут известны в феврале года этого, однако, по предварительным итогам Центробанка РФ и Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК), за прошлый год в России общая сумма средств, выданных в качестве ипотечных кредитов, составит от 1,5 до 1,7 триллиона рублей. Последняя официальная статистика АИЖК сообщает, что за 10 месяцев 2014 года число оформленных кредитов составляло около 800 тысяч на общую сумму 1,38 триллиона рублей. Для сравнения: по данным АИЖК, указанным в стратегии развития агентства, за весь 2013 год россияне оформили 825 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму в 1,35 триллиона рублей.

Доля ипотечных кредитов, оформленных в Иркутской области, на 1 декабря 2014 года составила 2,14% от их общего количества в России. То есть, жители нашего региона за 11 месяцев прошедшего года оформили 18 783 займа на жилье на общую сумму в 29 миллиардов 24 миллиона рублей. Такой рост популярности ипотечного кредитования в минувшем году эксперты объясняют двумя основными причинными: снижением процентной ставки и экономическим кризисом последних месяцев.

Начало «ипотечному буму» было положено еще в конце 2013 года, когда процентная ставка по ипотечным кредитам была снижена практически сразу на 1 пункт — с 13,1% в 2011—2012 годах до 12,4% в 2013 году. К тому же у россиян появилась возможность использовать для оформления ипотечных сделок материнский капитал, а в каждом регионе была введена программа социальных выплат для отдельных категорий заемщиков.

В январе—сентябре 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%. Планировалось, что в 2015 году получится снизить ее до 8,6%. При этом Центробанк РФ регулярно поднимал ключевую ставку, когда она доросла до 10,5%, стало понятно, что радужным перспективам о понижении средней ставки сбыться не суждено. Вместо этого в сентябре средняя ставка по ипотечным кредитам медленно, но верно начала увеличиваться. В октябре банки отпускали ипотечные продукты уже по средней ставке в 12,5%. Когда к концу 2014 года кризис стал набирать обороты, а рубль зашатался из-за невиданного ранее падения цен на нефть, Центробанк решился на беспрецедентные меры — увеличение ключевой ставки сразу до 17%. Поставленные в жесткие условия банки отреагировали на это серьезным повышением ставок по кредитам, в том числе ипотечным.

Два основных «поставщика» ипотечных кредитов россиянам — Сбербанк и ВТБ — подняли процентные ставки сразу на несколько пунктов. С 22 декабря в Сбербанке ипотека выдается под 14,5—15,5% годовых на готовое жилье, на строящееся — по 15—16%. Госбанк ужесточил и неценовые параметры — минимальный первоначальный взнос повышен с 10—15 до 20%. ВТБ поднял ставки по ипотеке еще 18 декабря — как по новым, так и по ранее поданным заявкам. Теперь у него единая ставка — 15,95%. У частных банков процентная ставка подскочила еще сильнее.

— В этом ничего удивительного нет, — объясняет ситуацию заведующий кафедрой банковского дела и ценных бумаг БГУЭП, доктор экономических наук, профессор Сергей Курганский. — Следует иметь в виду, что ставки зависят не столько от курса рубля (который несколько стабилизировался), сколько от стоимости ресурсов для банков. В текущей ситуации стоимость привлеченных ресурсов для кредитных организаций не может быть ниже ключевой ставки ЦБ — 17% годовых. Зарубежные кредитные линии в условиях санкций даже для крупных банков закрыты. Внутри страны источников «длинных» денег просто нет — у нас не развит рынок ипотечных закладных. А ведь банкам нужно еще и заработать — это коммерческие организации, целью которых является получение прибыли.

Эксперты ожидали падения количества займов, а специалисты АИЖК заявили: ставка по ипотечным кредитам перешагнула «психологический уровень» в 15%. Этим термином специалисты обозначают тот размер процентной ставки, при котором население еще не боится взваливать на себя долгосрочные кредитные обязательства. Чуть выше этой ставки — и спрос на кредиты существенно снижается.

Однако прогнозы экспертов не оправдались. В последние месяцы 2014 года на ипотечном рынке наблюдался все тот же ажиотаж. Как это ни парадоксально, в условиях кризиса и растущей процентной ставки россияне, напуганные участившимися отзывами лицензий у банков, во что бы то ни стало решили вкладывать тающую национальную валюту в недвижимость. А так как деньги на покупку квартиры целиком оказались не у многих, то количество ипотечных кредитов за ноябрь—декабрь выросло. Сбербанк выдавал ипотеку рекордными темпами: 796 миллиардов рублей за октябрь—ноябрь против 553 миллиардов за аналогичный период прошлого года. Назло всем бедам!

Вне зоны доступа

После новогодних праздников в ипотечном царстве наступило затишье. Бум постепенно пошел на спад. Во-первых, стагнация на рынке жилья в январе — явление ежегодное и закономерное. Во-вторых, все, кто мог оформить ипотеку, сделали это еще в декабре прошедшего года. Для многих жителей Иркутской области ипотека сегодня оказалась за гранью дозволенного. ИА «Иркутск онлайн» оценило все предложения крупнейших банков региона на сегодняшний день и составило рейтинг доступности ипотеки.

На первом месте пока остается Сбербанк, который держит процентную ставку на уровне от 14,5% на готовое и строящееся жилье. Сумма кредита — от 45 тысяч рублей до 15 миллионов на срок до 30 лет. При этом первоначальный взнос — от 20%.

Второе место — у банка ВТБ-24. Там ипотеку на готовое и строящееся жилье предлагают под 15,95% годовых. Сумма кредита от 500 тысяч до 8 миллионов рублей на срок до 30 лет. Первоначальный взнос — 20%.

Третье место занял банк «Уралсиб» со своим амбициозным предложением под названием «Спасем ипотеку!». Он предлагает держателям зарплатных карт и бывшим заемщикам ипотечное кредитование под 16,5% на готовое жилье на срок от 3 до 20 лет. Минимальный первоначальный взнос — 30% от стоимости недвижимости, максимальная сумма кредита — до 15 миллионов рублей. Есть и программа ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, ставки по которой составляют 22—23% годовых на этапе строительства, а при завершении строительства и выдачи закладной ставка снизится на 0,5 процентных пункта. Если закладная будет выдана не позднее 1 октября 2015 года, ставка по тарифу «Стандартный» снизится до 17,5% и по тарифу «Доверительный» — до 16,5% годовых.

На четвертом месте — Россельхозбанк. Здесь ставка 17% годовых на срок до 60 месяцев, на срок от 60 до 120 месяцев — от 17%, на срок от 120 до 180 месяцев — 18%, от 180 до 300 месяцев — 19% годовых. Сумма кредита — от 100 тысяч до 20 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 15%.

На пятом расположился Райффайзенбанк, который реализует целый спектр ипотечных продуктов под 17,5% годовых. Сумма кредита — от 500 тысяч до 26 миллионов рублей на срок от года до 25 лет. Объем первоначального взноса — 15%.

Шестое место — Газпромбанк. Эта организация предлагает заемщику астрономическую максимальную сумму по ипотечному кредиту — до 45 миллионов рублей. Щедрое предложение обойдется в 19% годовых. Также велик и первоначальный взнос — 50%. Максимальный срок кредита — 30 лет.

Замыкает наш рейтинг банк «Югра» с предложением в 19,4% годовых. Сумму кредитов банк не указывает, первоначальный взнос — от 30%. Срок кредитования до 30 лет.

Для некоторых категорий заемщиков у банков действуют отдельные ипотечные условия. Например, на особое отношение могут рассчитывать военнослужащие, учителя или молодые семьи. С 2015 года в России также появилась социальная ипотека. Ее участники смогут купить жилье по цене ниже рыночной стоимости и получить под это кредит с пониженной ставкой — 12,84%. Доступный первоначальный взнос от 10%.

Немаловажный момент: в Иркутской области действует ведомственная целевая программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области» на 2014—2020 годы. В соответствии с ее положением, льготники имеют право на получение социальных выплат для уплаты ипотечных процентов или первоначального взноса.

Кроме того, желающим оформить ипотеку следует помнить: в некоторых банках за оформление ипотечного пакета взимают комиссию. Помимо этого, есть еще одно хитрое условие — отказ от страхования иногда влечет увеличение процентной ставки, порой весьма существенное.

Cмутные сомнения

Положение дел на отечественном ипотечном рынке, как и всю экономику в целом, можно охарактеризовать одним словом — смута. Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг уверенно заявляет о том, что «потенциал ипотеки еще не исчерпан» и скоро ипотечный рынок в России стабилизируется.

В недавно обнародованной стратегии выхода из кризиса от минэконмразвития РФ особое внимание уделяется ипотеке эконом-класса. Если меры будут реализованы, АИЖК получит деньги из бюджета и создаст банк, чтобы иметь возможность рефинансироваться в Центробанке. Предполагается, что полученные АИЖК средства будут вместо ссуд выдаваться банкам, кредитующим строительство жилья эконом-класса и инфраструктуру, а также банкам, выдающим социальную ипотеку. Получить на эти цели «живые» деньги они смогут, заложив бумаги в Центробанк.

Также министерство предлагает дать денег АИЖК на ипотечные социальные кредиты гражданам и реструктуризацию ипотеки, ставшей проблемной в кризис, а Центробанк — обязать рефинансировать социальную ипотеку, выданную в рамках программы «Жилье для российской семьи» по низкой ставке в 11,75% годовых, как это сделано в отношении военной ипотеки. В пресс-службе АИЖК подтвердили, что совместно с минстроем РФ разрабатывают ряд антикризисных мер, направленных на поддержку рынка ипотеки, уточнив, что в конце месяца они будут окончательно доработаны и согласованы.

Пока правительство ищет антикризисный выход, множатся слухи о том, что очень скоро процентные ставки по ипотечным кредитам вновь пойдут в рост. Такое явление вполне закономерно: долго держать ставку ниже ключевой ставки Центробанка ни одно кредитное учреждение не станет. С другой стороны, свои бешеные скачки продолжают доллар и евро, и непонятно, стоит ли держать деньги в рублях, вкладывать ли их в валюту или квартиру. «Брать ипотеку или не брать?» — сейчас такие смутные сомнения терзают многих.

Ипотечные брокеры агентств недвижимости на этот вопрос отвечают однозначно: брать! Дальше может быть гораздо хуже.

— Наше агентство пока работает только со Сбербанком, — рассказывает агент по недвижимости и ипотечный брокер АН «Сфера недвижимости» Олеся Петрик. — В ближайшее время ожидаем увеличение процентной ставки. До 28 февраля ставка сохранится на прежнем уровне, а что будет дальше — непонятно.

Ипотечный брокер ФРК «Этажи» Дмитрий Дархаев также считает, что в сегодняшней ситуации «ожидание лучших времен» может обернуться потерями.

— Конечно, можно рассчитывать, что ключевая ставка все-таки снизится, но никто этого гарантировать не может, поэтому лучше оформить ипотеку по сегодняшним условиям, — отмечает эксперт. — Если же действительно ключевая ставка пойдет на спад и тем самым ставки по ипотеке снизятся, то в таком случае можно будет воспользоваться услугой рефинансирования. А если не снизится? Вдруг ставки будут еще расти, и в конечном счете вы проиграете от ожидания благоприятных времен.

По мнению профессора Курганского, с оформлением ипотечного кредита сейчас торопиться не следует. Прежде всего, нужно понять, для чего вы собираетесь оформить ипотеку — это необходимость или вариант инвестиций.

— Если вам негде жить — это одно, — заявляет Сергей Курганский. — Тогда, возможно, вариант с ипотекой и оправдан. А если вы рассматриваете покупку жилья в кредит как инвестицию имеющихся средств, это невыгодно при сложившихся процентных ставках. Давать советы сегодня я бы остерегся. У людей разные ситуации, разное отношение к риску, разные ожидания. Но лично я бы предпочел подождать несколько месяцев до прояснения ситуации.

При этом эксперт напоминает, что в условиях кризиса увеличиваются темпы роста инфляции. С одной стороны, заемщику это выгодно, потому что его долг обесценивается, с другой стороны, стоимость жизни также увеличивается. Кроме того, в условиях кризиса возрастает и риск потерять работу.

Стремление срочно купить квартиру, пока ипотечная ставка не достигла заоблачных высот, а рубль еще окончательно не обесценился, сродни желанию во что бы то ни стало запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. «Ипотека на пределе возможностей» вместо радости от новоселья может обернуться горечью от невозможности выплачивать кредит. Более того, из-за падения цен на недвижимость сумма, полученная от продажи квартиры на торгах, может не покрыть кредит полностью. В результате неудачливый заемщик не только лишится жилья, но и останется должен банку значительную сумму.

Надежда Гусевская, ИА «Иркутск онлайн»