Новостройки споткнулись на взлете

Иркутские порталы недвижимости по итогам апреля зафиксировали снижение цен на новостройки, в то время как в январе—марте строящиеся «квадраты» только дорожали. Застройщики отмечают, что покупатели заняли выжидательную позицию, а апрельский скачок цен вниз расценивают как своеобразный тест на прочность для потенциальных покупателей. О резком сокращении сделок свидетельствуют данные регионального управления Росреестра. Аналитики рынка тем временем предупреждают, что объективных предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья нет.

По данным портала Realtyvision.ru, иркутские новостройки в апреле потеряли в цене сразу 3,7% по отношению к марту. Средняя стоимость «квадрата» упала до 52,436 тысяч рублей. В первые три месяца года этот ресурс фиксировал только увеличение стоимости новостроек. Так, в марте цены выросли почти на 3,5%, в феврале — на 1,1%. Самый масштабный рост с начала года пришелся на январь, когда новостройки прибавили в цене 8,9%.

Более сдержан в апрельских оценках рынка первичной недвижимости портал Realty.irk.ru. Он тоже зафиксировал снижение цены, но только на 0,7%. По данным портала, средняя стоимость на первичном рынке недвижимости Иркутска теперь составляет 54,51 тысяч рублей за квадратный метр. Снижение стоимости новостроек в апреле затронуло Свердловский (на 0,9% за месяц, до 49,68 тыс. рублей) и Октябрьский (на 0,88%, до 58,53 тыс. рублей за квадратный метр) районы города. Цены на квартиры в Кировском, Куйбышевском и Ленинском районах остались без изменений.

По-прежнему самые дорогие «квадраты» предлагаются на продажу в строящихся домах Кировского района: в среднем по 79,13 тысячи рублей. Самые дешевые предложения — в Куйбышевском (45,75 тыс. рублей) и Ленинском (43,49 тыс. рублей) районах. Как и конкурент, о снижении цен в этом году Realty.irk.ru. сообщает впервые. В марте им было зафиксировано повышение на 2,1%, а за весь первый квартал 2015 года — на 7,42%.

С опубликованными на порталах цифрами не согласна аналитик недвижимости ГК «Актив» Татьяна Галущенко. По ее данным, рост цен на новостройки с начала года не превысил 1%. — А с учетом того, что инфляция за этот период составила 7,44%, говорить о каком-то росте цен на квартиры вообще не имеет смысла. Скорее, наоборот, — считает она. Эксперт не видит предпосылок для резкого роста цен в ближайшей перспективе. — Дефицита предложения на текущий момент нет. Строится объектов достаточно. Есть и анонсированные проекты, которые только готовятся к реализации, — отметила Татьяна. При этом аналитик добавляет, что больше всего спад покупательной активности на рынке недвижимости почувствуют жилые объекты бизнес- и премиум-класса. Сектор жилья эконом-класса, по ее мнению, сможет активнее развиваться, если регион примет участие в финансируемой государством программе «Жилье для российской семьи».

Тем временем застройщики говорят о резком падении объемов продаж возводимых квартир. — Покупатель занял выжидательную позицию. Всех волнует, что будет с курсом рубля, какой будет экономическая и политическая ситуация, поскольку все это напрямую влияет на стоимость недвижимости. Допустим, если произойдет падение курса рубля, цены на жилье будут расти, ведь это повлечет за собой рост стоимости стройматериалов и оборудования. Или, если власть изменит свое отношение к вопросу выделения земель под комплексную застройку и поддержит застройщиков в плане обеспечения участков коммуникациями, квартиры могут подешеветь, — утверждает руководитель департамента по работе с недвижимостью и землей ОАО ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников.

Он не видит объективных предпосылок для снижения цен на недвижимость, подчеркивая, что стройматериалы выросли в цене на 10—35%. — Небольшое снижение цен на недвижимость в апреле может являться попытками застройщиков протестировать поведение потенциальных покупателей, — предположил наш эксперт. По его прогнозу, цены на первичном рынке жилья продолжат расти небольшими темпами. Влиять на это будут не только дорожающие стройматериалы, но и высокая стоимость заемных средств для застройщиков, растущие транспортные и накладные расходы, рабочая сила.

Директор мультилистинговой компании «Эмэлси» Александра Финкельштейн добавляет к этому перечню и такой фактор, как платежеспособность населения.

— Он ключевой. Этот фактор как влиял, так и будет влиять и на объемы строительства, и на стоимость возводимого жилья, — считает она. В 2015 году фактор платежеспособности заметно подкосила подорожавшая ипотека. Александра Финкельштейн отмечает, что рост цен на новостройки в том числе связан с приближением сроков сдачи объектов. — В связи с тем, что за первый квартал степень готовности строящихся объектов выросла на тот самый квартал — цены закономерно повышаются. В этом и заключается суть долевого участия в строительстве: у застройщика есть возможность строить на деньги дольщика, экономя на банковских процентах, а у дольщика — купить квартиру на ранних стадиях строительства, когда она дешевле, чем готовая, — говорит эксперт.

По мнению директора «Эмэлси», предпосылок для снижения цен на новостройки нет. «Железобетонным сдерживающим фактором здесь, по сути, является сам железобетон. В отличие от „вторички“ цены на новостройки складываются из цен на материалы, которые выросли с прошлого строительного сезона, подорожавшей иностранной рабочей силы и других составляющих, тоже заметно прибавивших в стоимости. Так как ключевые входящие затраты объективно выросли, мы рекомендуем нашим клиентам относиться к вариантам с пониженной ценой с большой осторожностью», — отмечает Александра Финкельштейн.

Застройщики предпочитают не вдаваться в подробности, насколько снизилось количество заключаемых в их офисах сделок, ограничиваясь словами, что спрос на квартиры «сильно упал». Завесу тайны раскрывают данные управления Росреестра по Иркутской области. Если в январе 2015 года ведомство зарегистрировало 850 договоров долевого участия, а в феврале — 750, то в марте только 240.

Ольга Маркелова, ИА «Иркутск онлайн»