Недвижимость в России: спрос меньше, предложений больше

О спросе

Директор управления финансирования недвижимости Байкальского банка ПАО Сбербанк (Иркутск) Ольга Бондаренко отметила, что состояние строительной отрасли соответствует развитию экономики. А на развитие рынка жилой недвижимости оказывает влияние в первую очередь потребительский спрос, который напрямую зависит от покупательной способности, зарплаты и доступности ипотеки.

В 2007 году впервые после двух лет снижения реальный валовой внутренний продукт (ВВП) показал положительную динамику, прирост составил 1,5%. Однако в целом за 2009—2017 годы увеличение ВВП в России ниже, чем в других развитых странах за этот же период. «К сожалению, приходится констатировать, что экспортеры не смогли воспользоваться случившейся девальвацией рубля. Да и динамики роста импорта товаров как таковой нет», — говорит Ольга.

На развитие рынка недвижимости влияет и инфляция. С одной стороны, она тормозит инвестиционную активность и приводит к удорожанию кредитов, с другой — повышает спрос на недвижимость. В стабильной экономической ситуации рост цен на недвижимость зависит от темпа инфляции и прироста ВВП. В 2017 году инфляция в России составила 2,5% (по данным Центробанка). И как следствие, произошло снижение ключевой ставки, которое мы наблюдали в течение последнего года.

— На фоне этих тенденций начиная с конца 2016 года реальные зарплаты прекратили падение. И на протяжении последних двух лет начали расти. Соответственно, та часть дохода, которую население сберегает, растет, — отмечает эксперт.

Как общий объем ипотечных кредитов, так и динамика их выдачи на протяжении последних лет имеют положительную тенденцию, рассказала Ольга Бондаренко. В 2017 году, по сравнению с 2016-м, объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 31%. Причем треть из них выдана на приобретение жилья на первичном рынке.

В 2017—2018 годах ипотечные ставки снижаются, зарплаты растут, что также стимулирует потребительский спрос.

За период с 2014 по 2017 год по стране наблюдались рекордные объемы ввода жилья. Девелоперы и застройщики вынуждены были завершить строительство тех объектов, которые начали в кризисный 2014 год. В то же время спрос на жилье по России стал падать.

— В 2017 году спрос на рынке жилой недвижимости Иркутска и Иркутской области сократился на 30%. Образовался избыток предложения. Если посмотреть в целом по стране, то с 2014 по 2017 год он составил порядка 30 миллионов квадратных метров, что соответствует продажам за девять месяцев. Как следствие, цены на рынке жилой недвижимости снизились. Как следствие, в 2017 году было выдано меньше разрешений на строительство и сократились его объемы по стране. Такая же тенденция наблюдалась и в Иркутской области. Но есть и положительный момент: семьям требуется меньше времени, чтобы приобрести квартиру, — подчеркивает Ольга Бондаренко.

О демографических процессах

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург) Михаил Хорьков отметил: за последнее время, в отличие от предыдущих 5-10 лет, интерес к территориальному развитию проявляли не только крупные федеральные компании из Москвы или Санкт-Петербурга, но и региональные компании, которые уперлись в некий потолок развития на своих локальных рынках.

— Если компания работает в городе с численностью 500 тысяч человек, она лидер на своем рынке, но не может прыгнуть выше головы: рынок довольно узкий. И все наработки и решения, которые у них есть, они вынуждены применять на других территориях. И тут возникает вопрос: в какие города идти, где развиваться, на что делать ставку? — рассуждает эксперт.

Самое главное в этом выборе — демографический фактор, подчеркнул Михаил Хорьков. В нем уже заложены экономические и социальные изменения.

— Рынку жилья, который зависит от демографических показателей, нужен растущий город. За последние пять лет по демографическим показателям в лидерах остаются Новосибирск, Красноярск и Екатеринбург. Важно отметить: компоненты роста зависят от эмиграционного притока. В некоторых городах он достаточно сбалансирован в том числе и за счет естественного прироста. Например, Иркутск растет и за счет миграции, и за счет рождаемости, — говорит он.

Города-лидеры растут из-за привлечения преимущественно новых жителей. Те, кто приезжают в город, сразу становятся участниками рынка жилья: часть из них приобретает квартиры, часть снимает. Так формируется дополнительный спрос.

— Мы посчитали объем дополнительного спроса только за счет миграционного потока: в Новосибирске за последние пять лет сформировался спрос объемом около 2 миллионов квадратных метров жилья. В Казани и Челябинске около миллиона. А вот Волгоград и Самара не смогли обеспечить новых участников рынка жилья необходимым объемом квадратных метров, — поясняет эксперт.

Молодежь — важный резерв для развития рынка жилья. Население до 20 лет будет формировать будущее рынка следующие 10-15 лет. У Иркутска здесь хорошие показатели: доля жителей в возрасте до 20 лет выше, чем в других городах.

На рынок недвижимости влияет и естественный прирост населения. Цифры отличаются: есть города с большим приростом, а есть теряющие своих жителей, рассказал Михаил. Например, в Нижнем Новгороде, Самаре, Волгограде, Воронеже — большая смертность, что негативно сказывается на развитии рынка жилья.

Долгое время рынок держался на многочисленном поколении 80-х годов. Для покупки своего первого жилья они брали ипотеку и мирились с низким качеством строительства. Для них главным было купить квартиру подешевле. Следующие 10 лет эта категория уменьшится в 1,5 раза. И основными покупателями будут семьи в возрасте от 35 до 45-50 лет, что должно достаточно серьезно изменить и рынок жилья, и уровень городского развития.

— Доля молодежи будет сильно и быстро сокращаться, — уверен эксперт. — А доля семей с детьми среди покупателей жилья — расти. На эту категорию можно делать ставку, формируя долгосрочные планы развития. Также будет расти группа старшего поколения — пенсионеров. Это категория, с которой девелоперы абсолютно не умеют сегодня работать. Придется формировать продукт для так называемого опустевшего гнезда, когда дети выросли и уехали, а у родителей осталась большая квартира, которая им уже не нужна.

О торговой недвижимости

Директор по развитию направлений PM и ритейл агентства KnightFrank (Москва) Михаил Сафонов уверен, что емкость рынка для дальнейшего развития торговой недвижимости в регионах выше, чем в Москве. Существует высокий потенциал для развития рынка коммерческой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. Хотя и Москве есть куда развиваться, отметил он.

— Если посмотреть в Иркутске на ТРЦ «Модный квартал», которым мы управляем, то в плане арендных ставок, финансовых показателей данный проект не уступает ни московским, ни питерским ТЦ. Большая часть арендаторов, находящихся в ТЦ, входят в пятерку лучших магазинов по всей сети в России. Это очень серьезный показатель, — говорит эксперт.

Михаил Сафонов привел в пример и другой ТЦ — в Ангарске. И хотя, по его мнению, Ангарск сложно назвать богатым городом и в нем к тому же наблюдается отток населения, тем не менее, уверен эксперт, по финансовым показателям ТЦ может дать фору ряду московских проектов. «Таким образом, мы видим большие перспективы развития торговой недвижимости в регионах России, особенно в городах, где на сегодняшний день отсутствуют качественные проекты. Например, в Якутске, в Махачкале и ряде других городов», — отмечает Михаил.

Об иркутских торговых центрах

Исполнительный директор АН «Тысячелетие» (Иркутск) Юрий Винников рассказал, что зарождение торговой недвижимости в Иркутске произошло, когда в 1976 году построили «Торговый комплекс».

— Вплоть до 90-х годов как таковых торговых центров в Иркутске не было. Потом появились «Меркурий», «Рублев», «Иркутский», торговые объекты ГК «Фортуна». Эти торговые центры появлялись на месте бывших заводов, фабрик, промышленных и административных зданий, — отмечает эксперт.

В настоящее время они уступают позиции современным ТРЦ, построенным буквально 7-8 лет назад. Причин несколько: многие из них не соответствуют актуальным требованиям и испытывают конкуренцию со стороны более современных ТРЦ, а также имеют дефицит хороших арендаторов. На смену им пришли качественные торгово-развлекательные центры: «Комсомолл», «Карамель», «Модный квартал», «Джеммолл», «Сильвермолл». Плюсы ТЦ, построенных за последние годы, очевидны: наличие парковки (для центра города это очень большой плюс), развлекательная составляющая, зона фуд-корта.

Среди сибирских городов Иркутск на втором месте по количеству ТЦ. Сейчас мы наблюдаем перенасыщение коммерческого рынка.

— При планировании будущих торговых центров надо учитывать два важных фактора. Во-первых, демографический. Население России, по прогнозам, будет уменьшаться до 128 миллионов. По самым оптимистичным, вырастет до 150 миллионов. В последнее время население Иркутской области также стабильно сокращается, а в Иркутске показатель остается на прежнем уровне. Во-вторых, поведенческий фактор. Идет активная смена поколений. Более экономически активным становится поколение Z. Они используют для покупок современные технологии, товары заказывают в интернете, — говорит эксперт.

Интернет-торговля растет от года к году и по объемам уже превысила триллион рублей. За 2018 год, согласно прогнозам, рост составит еще минимум 20-25%. Этот фактор будет влиять на формат магазинов, представленных в том числе в торговых центрах. Магазины могут использоваться как некие шоу-румы, площади выставочных залов будут уменьшаться, более дешевая зона складов — увеличиваться. «В целом рост интернет-торговли вызовет рост складских площадей», — уверен Юрий Винников.

Все это приведет к тому, что действующие и новые ТРЦ будут предпринимать новые шаги, чтобы выделяться на фоне конкурентов. Сейчас, по словам Юрия, ТРЦ — безликие, не отличаются друга от друга ничем, кроме набора арендаторов. В будущем площади под развлечения и досуг в торговых центрах могут быть увеличены. Кроме кинотеатров, детских центров появятся спортивные, театральные зоны, концертные залы и площадки. И уже они будут выступать ядром для притяжения посетителей.

Фото — IRK.ru

Анастасия Маркова, IRK.ru