Истории иркутян: как рефинансировать ипотеку

Уменьшаем срок выплат на 5 лет

Дмитрий, 33 года, сотрудник полиции

В конце мая 2017 года мы с женой оформили ипотеку. Взяли кредит, потому что нашли отличный вариант: студию с двумя спальнями в Свердловском районе Иркутска. Ее общая площадь более 65 квадратов. Квартира во «вторичке». На момент покупки дому было 13 лет.

Ипотеку взяли в Сбербанке. Сумма кредита у нас была 2250000 рублей. Процентная ставка 11,4%. Ежемесячный платеж 26000 рублей. Срок кредита – 15 лет.

В ноябре 2018 года подали заявку на рефинансирование ипотечного кредита. Тогда процентные ставки упали, и смысла откладывать вопрос не было. Обратились в ВТБ, потому что на тот момент были участниками зарплатного проекта. К тому же попали под акцию для квартир площадью более 65 квадратов.

Банк попросил прислать копии следующих документов:

• Паспорт
• СНИЛС
• Трудовая книжка
• Справка 2-НДФЛ
• Кредитный договор со старым банком
• График платежей
• Справка об остатке ссудной задолженности

После проверки документов нам одобрили кредит под 8,9%. Когда самостоятельно разбирались в вопросе, прочитали, что рефинансировать ипотеку есть смысл, если ставка уменьшится хотя бы на 1,5%. В нашем случае снижение составило 2,5%.

Для банка нужно было собрать документы на недвижимость. Мы сделали новую оценку квартиры. За услугу заплатили 5000 рублей. Делали в той же компании, где уже оценивали нашу квартиру для продажи. На сайте каждого банка, выдающего ипотечные кредиты, есть список аккредитованных оценочных организаций. Обязательно проверьте, чтобы ваш оценщик был в него включен, иначе банк не примет отчет об оценке.

Какие еще документы понадобились?

• Договор купли-продажи квартиры
• Кадастровый паспорт
• Кредитный договор
• График платежей
• Договор страхования и квитанция об оплате страховой премии
• Справка об остатке ссудной задолженности

Отдельно скажу про новую страховку. Нам она обошлась в 13000 рублей. Оформили в «Либерти Страховании». При оформлении ипотеки договор заключали со страховой Сбербанка. Тогда заплатили не меньше 20000 рублей. В этот раз сами подбирали для себя наиболее выгодное предложение по страховке.

Сбор документов занял примерно месяц. После этого приехали в ВТБ и подписали договор. Затем наступает так называемый «период рефинансирования». Пока «старый» банк еще не передал квартиру в залог «новому» банку действует повышенная ставка. Чуть ранее в личном кабинете Сбербанка мы подали заявку на снижение, стало 10,9% вместо 11,4%. Так мы платили несколько месяцев. После переоформления залога ставка снизилась до 8,9%.

Итого, что у нас получилось. Ставка уменьшилась с 11,4% до 8,9%. Срок кредита сократился со 180 месяцев до 122, почти на пять лет (на момент окончания рефинансирования мы платили ипотеку 1,5 года). Ежемесячный платеж вырос на 1000 и стал 27000 рублей. Дополнительные расходы составили 18000 рублей. На проведение рефинансирования ушло около трех месяцев, процесс немного затянулся из-за новогодних праздников. Для нас было важнее изменить срок кредита, чем уменьшить размер платежа, поэтому результатом мы довольны.

Закрываем кредит на ремонт, сэкономив на процентах

Юлия, 33 года, специалист по связям с общественностью

Я взяла ипотеку в Сбербанке весной 2017 года. Сумма была больше двух миллионов, под 10,4% на 17 лет. На тот момент это была одна из лучших ставок, которую можно было найти, если ты не сотрудник бюджетной сферы, не молодой семьянин и не родитель троих детей.

Однако уже через полгода я задумалась о рефинансировании – ключевая ставка Центробанка снижалась, а вместе с ней уменьшались и ставки по ипотеке. Претендовать на снижение в «родном» Сбербанке было бесполезно, так как у меня и так был небольшой процент. Но можно было попытать счастья в других финансовых учреждениях.

Впрочем, при первом же приближении выяснилось, что претендовать на рефинансирование можно только после года успешных выплат. Поэтому до весны 2018-го я изучала тему в теории: какие предложения вообще есть на рынке, какие дополнительные траты возникнут.

Наиболее выгодными для меня оказались банки Райффайзен и ВТБ. Первый предлагал рефинансирование в 9,5%, второй – 9,3%. Разница в 0,2 процентных пункта в итоге оказалась решающей.

Мне пришлось собрать большой пакет документов: справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, все документы по квартире и первому кредиту. Плюс понадобилось заново оценить квартиру, это обошлось в 4000 рублей. Отдельно заплатила за страховку. Ее стоимость может варьироваться от 8000 до 20000 рублей в год. Здесь важно помнить, что никакой банк не имеет права навязывать вам страховую компанию. Вы вольны сами выбирать, где страховать себя и имущество. Самый простой способ это сделать – найти на сайте банка список аккредитованных страховых компаний, сесть на телефон и, позвонив в каждую, выбрать наименьшую стоимость.

На момент оформления рефинансирования мой ежемесячный платеж составлял 38 тысяч рублей: 23 тысячи – ипотека, 15 – второй кредит, взятый также в Сбербанке на два года под 13,9%. Квартира сдавалась в получистовой отделке, но требовала затрат на напольное покрытие, стены, потолки, дополнительную электрику и прочее. На эти цели и был взят кредит в размере 300 тысяч рублей.

В ВТБ оба кредита объединили под ставкой 9,3%. Чтобы минимизировать свои риски, я оформила кредит на максимально возможный длительный срок – 27 лет. Ежемесячный платеж составил 21 тысячу рублей. Но так как я гашу кредит быстрее, за полтора года он уменьшился до 18 тысяч. Если продолжу платить по 23 тысячи, то рассчитаюсь примерно за 15 лет, при этом «ремонтный» кредит закроется за счет экономии на процентах.

Абсолютно точно стоит рефинансировать ипотеку, если еще не выплачена большая часть процентов и кредит оформлен недавно. Разумеется, надо учесть все сопутствующие расходы типа оценки, страховки, потери времени – все процедуры банки любят назначать на активное рабочее время.

Еще одна неочевидная статья расходов – это разница в процентных ставках до переоформления закладной и после нее. Так, первые два месяца после рефинансирования эта цифра составляла 11,3% вместо 9,3%. Только после того, как я принесла в ВТБ закладную из Сбербанка, ставка приобрела обещанное значение. И проблема была вовсе не в том, что я не могла найти время и перенести бумажку из одного банка в другой. Просто Сбербанк хранит закладные иркутских клиентов в Новосибирске и по запросу отправляет их Почтой России. Можете представить, как медленно это происходит. С полученной бумаги надо снять обременение в МФЦ, это еще дней пять (рабочих, естественно). После этого закладную можно нести в ВТБ. Но не в любой день, а когда назначит менеджер. И вряд ли это будет оперативно и удобно.

В общем, в моем случае денежные потери из-за неторопливости банков составили порядка 6000 рублей. Это те деньги, которые я заплатила банку, пока действовала повышенная процентная ставка. Сейчас, насколько я знаю, банки перешли на электронные закладные, значит, процесс должен стать быстрее.

Что бы вы ни делали, если речь идет о деньгах, нужно держать ухо востро, читать все, что вы подписываете, задавать вопросы и переспрашивать. У нас еще достаточно банков, где процессы непрозрачны и полно скрытых комиссий, типа платы за открытие счета и обналичивания денег.

Следим за изменением ставок в банках

Специалисты рекомендуют, прежде чем решите рефинансировать ипотеку, поизучайте, как менялись ставки по ипотечным кредитам в течение года. Оцените предложения разных банков. Помните, что разница должна составлять минимум 1%, а лучше 1,5-2%, тогда имеет смысл переходить из банка в банк. Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 8,5%», «от 6,5%». На практике может оказаться, что есть ряд требований, чтобы получить супервыгодную ставку, а вы им просто не соответствуете требованиям.

В этом году банки уже несколько раз снижали процентные ставки по ипотечным кредитам. На их величину влияют разные факторы, в том числе уровень ключевой ставки Банка России. Как пояснила начальник экономического отдела Отделения Иркутск Сибирского ГУ Банка России Ирина Киршнер, средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в Иркутской области к октябрю снизилась до 9,8%. Максимальная ее величина в этом году была в апреле – 10,7%.

Летом и осенью этого года Банк России четыре раза снижал уровень ключевой ставки. С 28 октября она составляет 6,5%. В декабре пройдет очередное заседание совета директоров Банка России, на котором оценят, целесообразно ли продолжать ее снижение.

Бывает, что отдельные банки, прогнозируя снижение, заранее уменьшают ставки по ипотеке. По словам Ирины Киршнер, такая ситуация была в мае этого года в ряде организаций.

В прошлом году Банк России наоборот повышал ключевую ставку – в сентябре и декабре. Динамику ее изменения с 2013 года можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.

– Банки, работающие в Иркутской области, ожидают, что в конце 2019 и в начале 2020 года спрос населения на новые кредиты, в том числе и на ипотечные, вырастет. Этому есть несколько причин: ожидаемое снижение процентных ставок по ипотеке с учетом динамики ключевой ставки Банка России, расширение продуктовой линейки банков и госпрограммы субсидирования процентных ставок, – поясняет специалист.

Алина Вовчек, IRK.ru

Алина Вовчек, IRK.ru