Думы о размере комиссионных за работу агентов по недвижимости настойчиво бередят незрелые умы. Как говорится, «он знал, что считать деньги в чужом кармане неприлично, но считать в своём — ему было грустно». Разбёрем проблему в пяти вопросах, загибайте пальцы.
***
Во-первых, почему считается, что именно риэлторы берут много? Та же самая пресловутая «соточка» — всего 5% от стоимости объекта за 2 млн. руб. Давайте мыслить шире: а работает ли, в принципе, кто-то из продавцов других товаров за меньший процент? Даже поверхностное исследование практики ценообразования в других областях торговли шокирует.
Я не стану трогать торговцев газетами, рыбой, рекламой, одеждой, автомобилями. Их добавленная стоимость на товар составляет, примерно, 15-100%. Много? Всеобщим молчаливым одобрением согласимся с их доходом. Идём дальше. Есть ли в торговле более жёсткие примеры «накрутки»? Конечно.
Знакомьтесь, туалетная бумага «Сгущёнка». Знаменитость. Цена в прайсе производителя — 6,50 руб. Цена в магазине — 15 руб. Итого, добавленная стоимость составляет… 230%, Карл (я обращаюсь к автору «Das Kapital»)! Ссылок не привожу, в интернете всё найдёте. И? Где народные волнения? В Багдаде всё спокойно.
Во-вторых, кто виноват? Разумеется, оплата комиссии агента всегда является добровольным жестом, и юридически закрепляется на бумаге. Иначе говоря, люди согласны с ценой услуги. Экономика у нас рыночная. Ценообразование в сфере риэлторских услуг государством не отрегулировано. А значит, сумму за работу агентства формируют и потребители услуг. Спрос, предложение и конкуренция, как факторы, конечно, имеют значение тоже.
Позволяете вклиниться в сделку купли-продажи «самопровозглашённым» риэлторам — дело сугубо ваше. Отдавая деньги случайному человеку, которому просто повезло, что он оказался между покупателем и продавцом, вы лично добавляете ложку дёгтя в и так уже переполненную бочку бардака на рынке недвижимости. А в случае проблем, не догнав свои деньги, вы навсегда обозлитесь на риэлторов, обобщая добросовестных специалистов и мошенников.
В-третьих, всегда ли «соточка»? Как говорили в одном известном фильме, «нет никакой ложки». И монополизма нет, как в случае с бензином или айфонами. Есть дорогие специалисты, есть бюджетные. Выбирайте на свой вкус и финансовые возможности. Совсем зелёные неумелые агенты готовы работать за любые деньги. Аферисты покупают уверениями о безвозмездности. К опытным риэлторам клиенты идут, спрашивая о цене за услугу в последнюю очередь.
По моим наблюдениям, немногие реально берут за услуги фиксированную сумму. Важно соблюсти баланс: заработать больше, не потерять сделку и удовлетворить ожидания клиента. У самых продвинутых — прейскурант с расписанными составляющими сделки, своеобразный конструктор, из которого вы можете выбрать, что делать самим, а что поручить агентству.
В-четвертых, «где деньги, Зин»? Что происходит с теми самыми, пусть, ста тысячами рублей, после того как Вы отдали их агентству, сказали «спасибо» и разошлись? В среднем, 40-50% достается самому агенту. Самые успешные из них делают 2-3 сделки в месяц, остальные, которых большинство, только одну, да и то не всегда. Согласитесь, прожить на 25 тысяч в месяц — совсем не жирно. А ведь комиссия бывает и 50 тыс. руб. и меньше. О сделках на 2-3 агентства слышали? Не завидуйте, побойтесь Бога.
50-60% забирает агентство. Они распределяются: на поддержание жизнеобеспечения организации (аренда, коммунальные платежи, продвижение бренда в условиях жесткой конкуренции); накладные расходы по сделке (реклама, бензин, связь, оформление документов, восстановительное лечение у психолога и настойка пустырника); налоги (да, мы живем по закону); создание «подушки безопасности» на случай кризиса… Чистая прибыль от сделки выглядит весьма скромно.
В-пятых, «яйцо или курица» и откуда растут ноги? Почему именно 50% от стоимости первого месяца аренды и 50-100 тысяч за работу по продаже квартиры?
Это устоявшиеся цены, которые были сформированы в период становления рынка недвижимости с бесконтрольным ростом количества агентств. С чем угодно сравнивайте, с периодом НЭП в Советской России или с Диким Западом. Чрезвычайно низкий порог вхождения в бизнес наводнил его случайными людьми — теми, кто, прежде всего, безответственно следует своим интересам. Обосновать комиссию, разложив на составляющие, таким людям очень сложно, а заявить, тупо, «соточку» или «полтишок», которые «как у всех», это гораздо проще. И, главное, общество им это позволяет.
***
Резюмируя вышесказанное, подчеркну: источник недовольства размером комиссионных агентств — это неспособность к обоснованию цены за свою работу. Огромную «накрутку» при продаже туалетной бумаги бухгалтер супермаркета покажет наглядно, а плохой агент объяснить, за что берёт свои жалкие 3-5%, затруднится. По этому признаку вполне можно судить об уровне профессионализма.
