Что такое ТСЖ и как с ними бороться

Неоплаченный долг за «коммуналку» в три тысячи рублей привел к настоящему канализационному потопу в квартире иркутян Петелиных. Из-за накопившейся задолженности сантехники товарищества собственников жилья (ТСЖ) установили на трубах заглушку. Однако канализация была заварена неправильно, и жилплощадь пострадавших затопило нечистотами от соседей. Испорченными оказались обувь, ковер, электроинструменты и линолеум во всей квартире. Общий ущерб хозяева оценивают в сумму, превышающую 100 тысяч рублей.

С просьбой прояснить ситуацию мы обратились в ТСЖ, обслуживающее этот дом. Однако там категорически отказались давать какие-либо комментарии: сначала перекладывали ответственность друг на друга, а потом и вовсе заявили, что председателя нет и когда он будет —точно не известно.

Ситуация зашла в тупик: пострадавшие есть, «вредители» тоже имеются, но идти на контакт и признавать свою вину они категорически отказываются. Кроме того, ТСЖ, в отличие от управляющей компании (УК), почти автономно, лицензия на осуществление деятельности ему не требуется, а значит, найти вышестоящую организацию не так-то просто.

ТСЖ: плюсы и минусы

Согласно статье 135 главы 13 Жилищного кодекса РФ, товарищество собственников жилья — объединение владельцев помещений многоквартирного или жилого дома/домов, созданное для совместного управления общим имуществом. Решение о создании такой организации принимается на общем собрании всех жителей дома. Таким же образом выбирается председатель. По желанию собственники могут сформировать комиссию, которая будет следить за финансовым состоянием ТСЖ.

По своей сути товарищество является посредником между жильцами и подрядчиками. Как правило, у ТСЖ нет штата с сантехниками, электриками и другими работниками, для выполнения работ привлекают специалистов со стороны. Такой подход позволяет сэкономить на зарплате и нанимать только проверенных подрядчиков.

Главное отличие организации от УК в том, что она полностью некоммерческая. В то время как основная цель «управляшки» приносить прибыль, ТСЖ прежде всего ориентировано на эффективное управление. Разница для собственников может быть довольно существенной: как правило, управляющие компании не заинтересованы в том, чтобы уменьшать сумму взносов на обслуживание дома, а участники товариществ сами решают, что нужно сделать в первую очередь, составляют смету и выбирают специалистов. Кроме того, ТСЖ, по согласованию с жильцами, может сдавать в аренду помещения в доме или места на досках объявлений и таким образом зарабатывать.

Еще к плюсам товариществ относят прозрачность и оперативность решения проблем. Считается, что «достучаться» до председателя намного проще, чем до УК. К тому же на общих собраниях каждый может высказать свое мнение, а потом проследить, как решается его проблема.

В случае недовольства действиями ТСЖ собственники могут создать новое товарищество, причем эффективность или неэффективность организации не нужно будет доказывать через суд.

Наряду с многочисленными достоинствами, у товариществ есть один весьма существенный недостаток. Эффективность их работы очень сильно зависит от председателя, а найти хорошего кандидата на эту должность непросто. В идеале человек должен не только быть хорошим организатором и руководителем, но и разбираться в тонкостях коммунальной сферы. Кроме того, ТСЖ никак не может заставить собственников посещать собрания или платить взносы. Впрочем, по мнению специалистов, такой способ управления всё равно лучше, чем у УК.

— ТСЖ создают наиболее ответственные и грамотные собственники. В отличие от клиентов управляющих компаний, они сами заботятся о сохранности своего дома: составляют смету, выбирают подрядчиков и строго контролируют качество выполненных работ, — рассказывает Валерия Кошечкина, исполнительный директор «Ассоциации ТСЖ Иркутской области». — Однако такой способ управления имуществом подходит не всем. Работа ТСЖ будет эффективной только в том случае, если есть хороший председатель, а таких очень мало. Получается, что на человека налагают огромную ответственность, вплоть до уголовной, и всё это за очень небольшие деньги. Но если такой председатель находится, то, как показывает практика, управление проходит гораздо эффективней. В таких хозяйствах всегда чистота и порядок.

Куда обращаться с жалобами

Однако, как наглядно показала история семьи Петелиных, далеко не всегда ТСЖ действительно открыты для собственников. Тем, у кого есть жалобы или претензии к работе организации, специалисты советуют первым делом озвучить их на общем собрании или обратиться лично к председателю. По словам Валерии Кошечкиной, большинство проблем решается уже на этом этапе, без привлечения ведомств или суда.

– Если же правление ТСЖ по какой-то причине не идет на контакт, нужно писать жалобу в службу государственного жилищного надзора Иркутской области, — уточняет Валерия. — Параллельно можно обратиться в суд — но это, пожалуй, крайняя мера. Как я уже говорила, по моему опыту, большинство спорных ситуаций разрешается мирно, на общем собрании.

В жилнадзоре подтвердили, что жалобы на деятельность товариществ принимают именно они, и уточнили, что могут выступить в суде на стороне собственников. Стандартный срок таких обращений — 30 дней, в отдельных случаях он может быть продлен.

— По факту обращения будет проведена внеплановая проверка, — сообщают специалисты службы жилнадзора. — Если факты, указанные в жалобе, подтвердятся, то ТСЖ либо его председателя могут привлечь к административной ответственности, в том числе обяжут выплатить штраф. Кроме того, организацию заставят устранить все недостатки в конкретные сроки. Если же владелец жилплощади решит обратиться в суд, мы готовы предоставить ему все результаты проверок и выступить в качестве третьих лиц.

Тем, кто готов идти до конца и рассчитывает на компенсацию вреда, юристы советуют начать с проведения экспертизы. Например, в случае Петелиных нужно установить причину затопления и величину причиненного ущерба. Результаты экспертизы понадобятся в суде.

— В данной ситуации собственникам нужно было сразу же, в день затопления, составить акт с участием представителя ТСЖ и, желательно, независимого сантехника, — отмечает юрист Екатерина Вахненко. — Этот акт и отчет эксперта надо предоставить в суд. Этих доказательств может быть достаточно для вынесения решения, но суд может также назначить судебную экспертизу в целях установления причины затопления и суммы ущерба.

Обратиться в Службу государственного жилищного надзора Иркутской области можно по телефону: (3952) 70-33-50 либо по адресу: улица Дзержинского, 36а, третий этаж.

Ирина Ступина, ИА «Иркутск онлайн»