На какой земле строить?

Кто не мечтает иметь свое жилье вдали от мегаполиса, где можно полюбоваться природой, отдохнуть и набраться сил? Загородная жизнь все больше привлекает любителей тишины и чистого воздуха. Дом мечты начинается с покупки участка. Но не на всех можно построить жилое помещение. Будем разбираться, какие земли наиболее выгодно приобретать.

Категории земель и виды разрешенного использования

Все земли делятся на семь категорий в соответствии с целевым назначением. Государство владеет землями лесного и водного фонда, землями промышленности, запаса и особо охраняемых территорий. Граждане могут приобрести в собственность только земли поселений и сельскохозяйственного назначения. Именно на них можно вести жилищное строительство.

К землям сельхозназначения относятся участки за границами населенных пунктов, предназначенные для ведения сельского хозяйства. Землями поселений признаются участки, предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Землю можно использовать только по назначению, поэтому каждая из перечисленных выше категорий имеет свои виды разрешенного использования. От того, какой вид будет прописан в документе на земельный участок, зависит, сможете ли вы построить на нем дом и прописаться в дальнейшем или же будете заниматься только огородничеством.

Индивидуальное жилищное строение (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачное строительство (ДНП) — самые распространенные виды использования для земель населенных пунктов. Земли сельхозназначения чаще всего применяют для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), для садоводства (СНТ, СНП) и дачного строительства (ДНП, ДНТ).

Индивидуальное жилищное строительство

Этот вид использования земли наиболее понятен для всех. Но жилой дом на участке может быть только один, и его высота не должна превышать трех этажей. Неоспоримым преимуществом является возможность прописки в построенном доме. Также в нем разрешено проживать постоянно. Кроме того, местная администрация должна обеспечить необходимую инфраструктуру: дороги, транспорт, магазины и так далее. Учитывая все это, стоимость участка под ИЖС может быть существенно выше других земель.

К недостаткам этого вида земли можно отнести ограничения по размерам участка, которые устанавливают органы местного самоуправления. Поэтому они отличаются для каждого населенного пункта. Построить дом на таких землях необходимо в течение трех лет. Так как строится не просто садовый домик, а капитальный жилой дом, соблюдая ГОСТы и СНиПы, его проект придется согласовывать со всеми инстанциями.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства

Размер такого участка может быть довольно большим. Главное — заниматься фермерской деятельностью и не забывать отчитываться в налоговой инспекции. Для возведения жилого дома надо получить разрешение в местной администрации. Как правило, срок строительства ограничивается тремя годами. Для регистрации в таком доме, потребуется обосновать его необходимость для ведения хозяйства. Для фермерских участков не предусмотрено ограничений ни по количеству, ни по площади построек.

Садоводства

К ним относятся земельные участки для выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур. До недавнего времени на них можно было возводить жилые строения без права регистрации и постоянного проживания в них. С осени 2013 года разрешена прописка в том случае, если дом подходит под капитальное строение. Для решения общих задач садоводства создаются некоммерческие организации. Чаще всего встречаются товарищества (СНТ — садовое некоммерческое товарищество), реже — партнерства (СНП). Еще есть садоводческие потребительские кооперативы (СПК).

Земли для дачного строительства

Такие земли выделяются главным образом для отдыха с возможностью выращивания сельскохозяйственной продукции. На них можно строить жилой дом, регистрироваться и постоянно проживать в нем. Строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем на землях ИЖС, так как нет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий. Но вот все коммуникации, скорее всего, придётся проводить либо за свой счет, либо за счёт дачного общества.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства

К ним относятся полевые и приусадебные участки. Приусадебный участок выделяется для ведения личного подсобного хозяйства и расположен он в черте населенных пунктов. При наличии разрешения на строительство, согласованного с архитектором города, там можно построить дом. Во всех остальных случаях постройки можно признать незаконными, а значит, собственник будет обязан снести их за свой счёт. Участок называется полевым, если он расположен за чертой земель поселений и на нем, грубо говоря, можно только картошку выращивать.

Перевод земли из категории сельхозземель в категорию земли поселений, а также процедура изменения вида использования земель значительно затруднена, а порой и вовсе невозможна. Гораздо удобнее приобрести дом или участок в уже построенном коттеджном поселке, с надлежаще оформленным пакетом документов.

На рынке загородной недвижимости Иркутска присутствуют земли всех категорий. Однако встречаются случаи, когда продавец под видом земель ИЖС пытается продать участки с другими видами разрешенного использования. Проблемы при таком приобретении гарантированы. Чтобы избежать такой ситуации, надо быть очень внимательным, а еще лучше – проконсультироваться с экспертами в данном вопросе.

Какие документы должны быть на участок и дом? На что стоит обратить внимание?

На эти вопросы нам ответил адвокат Алексей Гнилуша.

— При рассмотрении предложений по участкам и домам в коттеджных поселках необходимо ознакомиться со следующими документами:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок, а также документы-основания, указанные в них.
2. Технический паспорт на дом;
3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.

Категория земель и вид разрешенного использования являются исключительными характеристиками, не подлежат произвольному изменению, и новый собственник не имеет права использовать землю в любых иных целях, кроме указанных в правоустанавливающих документах.

Данные о виде объекта, назначение, площадь, адрес и кадастровый номер должны совпадать в техническом, кадастровом паспортах и в свидетельстве о регистрации права собственности на дом. А кадастровый паспорт на участок содержит те же характеристики, какие указаны в свидетельстве о регистрации права собственности на земельный участок. Дополнительно надо проверить графу «разрешенное использование» и «местоположение» участка относительно ориентира на местности и его адреса. Следует не полениться и сверить расположение при фактическом осмотре участка.

Любые несовпадения в документах дают основание усомниться в целесообразности проведения сделки из-за отсутствия гарантий ее юридической чистоты. Ну а если все документы не вызывают сомнений и стороны готовы заключить договор, то покупателю напоследок нужно предварительно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП) в отношении приобретаемого объекта недвижимости для того, чтобы убедиться в правомочиях продавца и в отсутствии обременений и ограничений прав на приобретаемый дом и земельный участок.

IRK.ru