Иван Бирюков: «Мы рассматриваем арендное жилье как бизнес-проект»

Правительство Иркутской области и федеральное ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» подписали соглашение о сотрудничестве в сфере развития фонда арендного жилья под сдачу в наем. О перспективах развития «доходных домов» в Приангарье рассказывает директор Иркутского регионального жилищного агентства (ИРЖА) Иван Бирюков.

— Иван Андреевич, расскажите, с чем связан ваш интерес к рынку арендной недвижимости?

— Вопрос строительства арендного жилья возник не на пустом месте и периодически обсуждался как минимум последние 10 лет. Понятно, что арендное жилье может заинтересовать как определенный вид бизнеса. Как у нас сейчас происходит: строящееся жилье идет на продажу, но есть определенная прослойка инвесторов, готовых покупать квартиры именно для дальнейшей перепродажи или же сдачи в наем. Такие действия носят разрозненный, единичный характер. При этом имеется достаточно большое предложение при спросе в определенных районах.

Мы же предлагаем комплексную застройку. В 2012 году подписан указ президента России за № 600, в котором впервые на государственном уровне было озвучено, что необходимо развивать не только рынок продаваемого, но и арендного жилья. И так как мы являемся предприятием со стопроцентным государственным участием, принадлежащим правительству Иркутской области, на нас ложится реализация проекта в Приангарье.

— А кому выгодно будет арендовать жилье в рамках вашего проекта?

— Разным категориям граждан. Ведь одним выгоднее купить, а другим — взять в аренду. И там, и там нужно ежемесячно платить. Однако для ипотеки требуется первоначальный взнос, который есть не у всех. Кроме того, если ставка аренды ниже предполагаемого платежа по кредиту, то в течение определенного времени выгодней будет снимать жилье, чем выплачивать кредит. Поэтому в этом плане мы ориентируемся на тех, кто нуждается в недорогом комфортном жилье.

Наше предложение будет интересно и молодым семьям, и приезжим специалистам, которых временно привлекают на открытие или развитие новых производств и компаний. Этим людям нет нужды покупать квартиру, потому что они планируют здесь поработать, скажем, 5—10 лет, а затем уехать.

— На какой стадии сейчас находится реализация проекта и какова роль ИРЖА в этом процессе?

— Сейчас идет предпроектная проработка. Рассматриваем перспективные площадки, где предварительно начнем строительство первых трех пилотных домов. Это две площадки в микрорайонах Юбилейный на границе с Иркутским районом, и еще одна — в Ново-Ленино. Но конкретные места я пока не могу назвать — этот вопрос согласовывается. Мы будем предлагать квартиры небольшого метража, но с полной чистовой отделкой, а также необходимой мебелью, сантехникой и кухонной обстановкой. В рамках трех пилотных площадок пока планируем сдать до 300 одно- и двухкомнатных квартир и посмотреть, насколько наше предложение будет востребовано. Более подробно о проекте станет известно ближе к лету, когда получим финансирование и начнем готовиться непосредственно к строительству.

— Из каких источников будет финансироваться строительство?

— Нужно учитывать сроки окупаемости арендного жилья — они достаточно длительные. Соответственно, под эти проекты нужно получить долгосрочное финансирование. Поэтому деньги мы планируем привлечь через агентство по ипотечному жилищному кредитованию, еще одно ведомство с государственным участием. У него для этих целей есть дочерняя структура, работающая в сфере развития арендного жилья. И именно они могут предоставить финансирование на обоюдовыгодных условиях.

Перед нами не стоит задача сразу в больших объемах возводить множество домов, хотя это и возможно в перспективе. На пилотных домах мы должны отработать механизмы строительства, привлечения инвестиций и особенности дальнейшей эксплуатации уже сданных квартир. Поскольку в Иркутске и даже в целом по России с такими проектами еще никто плотно не работал, мы можем столкнуться с массой нюансов, которые сейчас не очевидны.

— Но практика содержания подобных доходных домов очень распространена и развита в западных странах. Вы как-либо учитываете этот опыт?

— Конечно. И наиболее поучительные массовые примеры нам демонстрируют европейские страны, в частности, Германия и Австрия. Там, к примеру, цена аренды квартир сопоставима с ценами за найм жилья в Иркутске при несколько лучшем качестве жилья и значительно более высоком уровне жизни граждан.

При этом есть один нюанс. Скажем, если у нас обычно выставляется ежемесячная плата за квартиру, то там арендная плата отделена от платы за коммунальные услуги. При том, что там коммуналка значительно дороже, чем у нас — по водоснабжению, электричеству, канализации и прочему. Чистые арендные ставки в Иркутске и австрийской Вене сопоставимы. И это разделение на коммунальные и арендные платежи возможно реализовать и у нас.

— Каковы сроки разработки проекта?

— В течение первого полугодия мы должны закончить все наши предпроектные изыскания и уже подать заявку на финансирование. А первый дом по планам появится в Иркутске к концу 2015 года. Пока все идет без задержек.

Согласно нашим расчетам, многое зависит от стоимости строительства, в том числе конечной стоимости аренды жилья. Основная составляющая стоимости — это затраты на обслуживание кредита.

Есть определенные трудности и с налоговыми нормами, а конкретно касающихся налога на имущество юридических лиц. Ставка достаточно существенная — 2,2 процента, что эквивалентно увеличению ставки по кредиту на строительство арендного жилья на аналогичный процент. А учитывая небольшой размер амортизационных отчислений на квартиры, в дальнейшем этот налог будет оказывать существенное влияние на арендную плату.

Мы посчитали, что стоимость арендного жилья в рамках нашего проекта можно установить до 10 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру и до 12 тысяч — за двухкомнатную без учета коммунальных платежей. Это значительно дешевле частных предложений. Но этого удастся добиться, если мы сможем получить определенные льготы по налогу на имущество.

При том, что мы собираемся строить социально-ориентированное арендное жилье, не надо воспринимать этот проект как благотворительность. ИРЖА — это коммерческая организация, поэтому дальнейшее развитие направления строительства и эксплуатации арендного фонда возможно только в том случае, если данный вид деятельности будет приносить прибыль.

Но вместе с тем мы действительно будем стремиться к тому, чтобы сделать жилье максимально доступным. Для этого, в частности, мы планируем применять единый подход к определению размера арендной платы и ее индексации, четко прописанной в договорах с каждым арендатором.

Официально

Михаил Литвин, заместитель председателя правительства, министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области:
— Нами проведена уже большая работа. В качестве оператора, который будет заниматься программой арендного жилья, будет выступать Иркутское региональное жилищное агентство. Уже сегодня подписано соглашение с федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования. Они готовы финансировать наш проект строительства арендного жилья через аффилированные с ними банки-партнеры, примерно под 8—10 процентов годовых.

Сейчас мы приступаем к проектированию и подготовке трех площадок под строительство арендного жилья в Иркутске. Думаю, что к середине этого года мы уже начнем строительство. И тем самым предоставим молодым семьям и другим категориям нуждающихся комфортное доступное жилье за вменяемые деньги. Цена за аренду может составить максимум до 14 тысяч рублей в зависимости от количества комнат и квадратуры.

Беседовал Андрей Щепин, IRK.ru