Часто при сделках с недвижимостью возникают дополнительные обстоятельства, например, наличие несовершеннолетнего ребенка в числе собственников квартиры. Дети также, как и взрослые, должны иметь регистрацию по месту жительства. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то регистрация проводится по месту жительства его законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. Если отец и мать зарегистрированы в разных местах, то ребенка можно прописать по месту жительства одного из них. Где именно, решают сами родители, независимо от площади и того, находится жилье в собственности или нет.
Участие несовершеннолетнего ребенка в процессе приватизации жилья, в котором он прописан, обязательно. В этом помещении ему отводится доля в собственность. Исключением является случай, если у ребенка уже есть другая собственность.
Все сделки с недвижимостью, в которых принимают участие несовершеннолетние дети, контролируются органами опеки и попечительства (статья 60 Семейного кодекса РФ, статьи 26, 28, 37 ГК РФ). Они проверяют законность сделки, следят за тем, чтобы права ребенка не были ущемлены. Представлять интересы несовершеннолетних доверяется их законным представителям.
Если квартира принадлежит только родителям, а ребенок в ней просто зарегистрирован, обращаться в органы опеки не надо. Это упрощает действия с самой квартирой при дальнейшем обмене или продаже. Именно поэтому многие не торопятся прописывать ребенка, а уж тем более включать его в приватизацию квартиры. В таких случаях вся ответственность за обеспечение жилплощадью ребенка ложится на плечи родителей. Но нет никаких гарантий, что они добросовестные люди и будут действовать исключительно в интересах ребенка. 
Если ребенок имеет долю в квартире, тогда придется идти в органы опеки за получением разрешения на сделку. Многие считают, что разрешение требуется только тогда, когда ущемляются права ребенка, например, при обмене на меньшую площадь. Но это не так.
Согласие потребуется в случаях:
— продажи квартиры;
— дарения;
— предоставления жилья в залог;
— отказа от участия в приватизации, если у ребенка есть другая собственность;
— обмене на квартиру меньшей площади.
Проблем с получением разрешения не будет, если жилищные условия ребенка улучшаются:
— покупаете жилье равное по площади, но у ребенка появляется своя комната;
— покупаете дом более поздней постройки, равный по площади прежнему жилью;
— покупаете дом в лучшем районе, ближе к школе, равный по площади прежнему жилью и так далее;
— покупаете квартиру с большей площадью.
Трудности возникнут, если вы улучшаете жилищные условия ребенка, но при этом переезжаете в другой город. В органы опеки и попечительства необходимо предоставить предварительный договор купли-продажи. Поэтому придется сначала подыскать жилье, заключить такой договор и только потом планировать переезд.
В случае, если условия ухудшаются, в разрешении провести сделку скорей всего откажут. Но есть исключения из правил, все рассматривается в индивидуальном порядке. Например, если после покупки квартиры меньшей площади оставшуюся сумму денег планируете потратить на необходимое лечение ребенка. В таких случаях необходимо предоставить полное документальное подтверждение всех возникших обстоятельств.
Предварительное разрешение на проведение сделки или отказ выдаются законному представителю ребенка не позднее, чем через 15 дней.
Какие документы надо предоставить в органы опеки и попечительства?
— заявление;
— паспорта родителей;
— свидетельство о рождении, либо паспорт несовершеннолетнего;
— правоустанавливающие документы на жилье, участвующее в сделке;
— справка с места жительства несовершеннолетнего.
За более подробной информацией вы можете обратиться в органы опеки и попечительства Иркутской области по адресу: город Иркутск, улица Дзержинского, 36, телефон (3952) 70-33-38, 70-34-17
IRK.ru
