Квадратные метры без гарантии

Рынок недвижимости считается не склонным к изменениям, но в период экономического спада он заметно оживляется. Благодаря финансовой нестабильности, заметно улучшились условия покупки недвижимого имущества. Первыми отреагировали на изменения строительные компании, которым необходимо как можно быстрее продать еще не введенные в эксплуатацию дома. В таких условиях обостряется борьба за покупателя, предлагаются цены ниже обычной стоимости, рассрочки на длительный срок, подарки и скидки.

В таких условиях велика вероятность стать жертвой «черных» риэлторов или сомнительных строительных компаний. И те, и другие нацелены на то, чтобы покупатели поскорее оформили договор и перевели деньги на их счет. Подобные ситуации можно предотвратить еще на стадии подписания договора долевого участия (ДДУ). Ведь вся необходимая информация должна быть отражена в документе, а эти данные по объекту предоставляют муниципальные службы.

Долг залогом красен

При подаче документов на регистрацию имущества возникает множество вопросов. На некоторые из них ответила заместитель начальника отдела регистрации обременений прав Управления Росреестра по Иркутской области Ольга Коренева.

В Управлении Росреестра могут отказать в регистрации договора по разным причинам. Самая распространенная ошибка со стороны заявителей — неполный пакет документов. В частности, когда дольщики берут заем в банке на строительство жилья, они должны предоставить кредитный договор и подать заявление о регистрации ипотеки. В этом случае заключается договор долевого участия, в котором прописано, что часть средств оплачивается за счет кредита. У банка будет гарантия — залог на объект недвижимости, который еще строится. Договор долевого участия и залог имущественных прав перед банком должны быть зарегистрированы одновременно.

— Это ошибка легко исправима. В течение пяти дней можно донести необходимые документы, и мы регистрируем договор. Если предоставляют документы позднее, то приходится приостанавливать процесс и ждать, когда они этот пакет документов принесут, – пояснила Ольга Коренева.

В регистрации отказано

Встречаются более серьезные причины отказа в регистрации. Например, в Управлении Росреестра выявляют, что имущество не может быть объектом долевого участия. Чаще всего это касается помещений в подвале. Такие объекты проходят тщательную проверку.

По норме жилищного кодекса, в подвале и на технических этажах находятся помещения, которые являются общим имуществом жильцов дома. Там располагают коммуникации (система теплоснабжения, водоснабжения, канализации), обслуживающие, как правило, весь дом. Сотрудники Росреестра направляют запросы в службу строительного надзора, изучают проекты. Если в помещениях по проекту будут коммуникации, которые снабжают более одного помещения в доме, зарегистрировать договор невозможно. Если помещение изначально предусмотрено под строительство офиса и никаких коммуникаций там нет, то такой договор оформляется.

— Был такой случай, что в подвале разместили офис. Однажды в доме случилась авария, и невозможно было ее устранить, так как проход к коммуникациям был закрыт. Поэтому мы тщательно смотрим проектные документы дома, в которых указано, рассчитано ли это помещение как общее имущество или под офис, — рассказала Ольга Коренева.

Возможно и такое, что деньги за строительство объекта уже внесли, а в регистрации отказано по вышеуказанным причинам. В таком случае Ольга Коренева рекомендует обратиться в Службу государственного строительного надзора, Службу государственного жилищного надзора Иркутской области до заключения договора. Лучше лишний раз проверить, чем вкладывать большие суммы в сомнительные проекты.

В практике Росреестра встречаются и такие случаи, когда неожиданно в домах появляются дополнительные этажи. Приносят документы на квартиру на 11 этаже, а дом по проекту запланирован только на десять. Отказ в регистрации имущества гарантирован, так как по документам такой квартиры не существует.

Закон о долевом строительстве вступил в свою силу с 1 апреля 2005 года. До этого момента договоры на долевое строительство не регистрировались, а просто оформлялись застройщиком. Потом после завершения строительства люди приходили регистрировать свои права. Бывали случаи, что на одно и то же помещение приходилось по нескольку дольщиков. Но кто первым пришел и зарегистрировал права, тому и досталась недвижимость.

— До сих пор к нам приходят люди, которые заключили договор до вступления в силу закона. Поднимаем архивы, проверяем документы и смотрим, на кого уже оформили собственность, а на кого нет, — рассказывает Ольга Коренева.

По всем правилам

Вступивший в силу закон о долевом строительстве возложил массу обязанностей на застройщика, в том числе, это и предоставление необходимых документов на регистрацию. В пакет документов входят проектная декларация, план строящегося объекта, также с 1 января 2014 года предоставляется договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо договор поручительства.

В договоре долевого участия стоит внимательно посмотреть описание имущества, этаж, блок-секцию, строительный номер, на каком участке ведется строительство, цену и порядок расчета, срок передачи застройщиком готового объекта. В документе должен быть прописан способ обеспечения обязательства: это может быть договор страхования либо поручительство. Гарантийный срок указывается по закону не менее пяти лет, гарантия на инженерное и технологическое оборудование — не менее трех лет.

Регистрация договора происходит в определенном порядке. Заявление подают застройщик и дольщик. Срок регистрации первого договора — десять рабочих дней, последующие договоры регистрируются в течение пяти рабочих дней. Госпошлину платят пропорционально: граждане — 350 рублей, юридические лица — 6 000 рублей. Так, если договор заключен с одним дольщиком, то ему следует оплатить 175 рублей, застройщику — 3 000 рублей.

Несмотря на интересные предложения на рынке недвижимости нужно помнить, что даже самые надежные строительные компании могут испытывать трудности в период экономического кризиса. Несмотря на большое количество проверок в ходе заключения договора долевого участия, определенный риск существует.

Анна Кочкурова ИА «Иркутск онлайн»
Фотографии — Ильи Татарникова