Долевое строительство: новый этап или передел рынка?

Авторы поправок к закону №214-ФЗ предлагают установить минимальный размер собственного капитала застройщика в проекте на уровне не менее 5%. Это требование может вступить в силу 1 марта 2016 года, а к июлю предполагается создать единый реестр застройщиков. В ближайшем будущем потребуется ужесточить контроль целевого расходования средств дольщиков. Для этого в процесс могут включить третью сторону — банки. Деньги будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах, откуда смогут расходоваться только при наступлении определенного события, например окончания строительства объекта. Взамен банки обещают открывать строителям кредитные линии под сниженный процент.

При этом законодатели планируют сохранить альтернативные способы фингарантий (привлечение банковских гарантий и страховой полис для застройщика), ведь механизм размещения средств дольщиков на эскроу-счетах для России новый, вопросов по нему много. До сих пор остается неясность и в отношении процедуры страхования ответственности застройщиков. Ее скорректировали еще раньше — на первом этапе нынешней реформы в отношении «долёвки».

Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
— Просто взять и отказаться от долевого строительства нельзя — для многих людей это серьезное подспорье, жилье на нулевом цикле строительства на рынке сейчас можно купить на 20—25% дешевле готового. Народ нельзя лишать этой возможности, но нужно подстраховать, обезопасить.

На подстраховке никого?

Напомним, что договоры долевого участия подлежат государственной регистрации органами Росреестра только при представлении застройщиком договора страхования его ответственности. А 1 октября 2015 года вступили в силу новые более жесткие требования к компаниям, страхующим риски в сфере долевого строительства. Теперь собственный капитал страховых организаций должен будет составлять не менее миллиарда рублей (до этого — не менее 400 миллионов рублей). Кроме того, у ЦБ к страховщику не должно быть никаких нареканий относительно его платежеспособности или финансовой устойчивости. В итоге новым условиям соответствуют лишь 20 страховых организаций.

Как объясняют инициаторы поправок, основная их цель — обезопасить дольщиков. Чем больше собственных средств у страховщиков, тем компания крупнее, у нее больше возможностей изыскать средства для выплат по договору страхования. Логика в целом понятна.

Как оказалось, сами страховые компании, мягко говоря, не горят желанием заключать договоры со строителями. Поэтому застройщики испытывают трудности с регистрацией договоров долевого участия (ДДУ).

По данным Управления Росреестра, в октябре по Иркутской области зарегистрировано 835 договоров участия в долевом строительстве. За аналогичный период прошлого года их было 1875. Показатель снизился из-за нестабильной экономической ситуации и ужесточения требований к застройщикам и страховым компаниям. Однако Росреестр уверен, что «торможение» временное — страховщикам просто нужно время, чтобы правильно подготовить все документы. Но на сколько растянется этот вынужденный тайм-аут?

Представители нижегородского правового агентства «Авис», которые тоже столкнулись с трудностями после ужесточения требований по ДДУ, констатируют: «Крупные федеральные страховщики хоть и значатся в списке ЦБ РФ, но отказываются заключать договоры страхования ответственности застройщиков. Поэтому рынок приходится брать под свою ответственность немногим оставшимся страховщикам (по нашим оценкам, на 1 октября таких компаний осталось всего четыре). Если у них возникнут сложности с формированием резерва на каждого застройщика, их, скорее всего, тоже исключат из списка, и страховать строителей будет некому». По словам нижегородцев, такой подход к страхованию может привести к удорожанию новостроек минимум на 20—30% или к фактическому отказу от использования механизма ДДУ в строительстве.

Не так страшно, как малюют

Эксперты всерьез опасаются, что нововведения могут практически парализовать строительство по договорам долевого участия. Хотя, быть может, это и правильно? Бытует мнение, что «долёвка» приносит больше проблем, чем решает задач. Однако представители службы государственного строительного надзора Иркутской области с этим не согласны.

Павел Халзанов, советник отдела контроля и надзора в области долевого строительства:
— Долевое участие в настоящий момент — основной механизм привлечения средств при строительстве жилья. В регионе 125 компаний строят по ДДУ. Таких договоров на 1 октября заключено 15 516.

По словам представителя регионального стройнадзора, сама схема долевого участия во всем мире зарекомендовала себя как очень эффективная. Если серьезно отнестись к выбору застройщика и внимательно просмотреть все документы перед подписанием, такой способ приобретения квартиры может оказаться очень выгодным.

Андрей, участник долевого строительства:
— О покупке жилья я задумался в 2012 году. Решил, что вложусь в «долёвку», так как на этапе строительства квартира стоила дешевле, чем идентичная по площади на вторичном рынке. Выбирая, в первую очередь оценивал то, на какой стадии строительства дом, кто застройщик, какая у него репутация. Полный расчет производился только после регистрации ДДУ в ФРС, поэтому опасений, что дом не достроят, не было. Немного переживал, что могут сдвинуть сроки сдачи объекта в эксплуатацию, но все обошлось. В итоге квартира обошлась мне в 1,9 миллиона рублей плюс 900 тысяч рублей на обстановку и ремонт. Если я сейчас решу продать свою жилплощадь, то не только отобью все риски, но и останусь в плюсе тысяч на 100—200. Так что я обеими руками за долёвку.

Сегодня для многих иркутян участие в долевом строительстве сродни лотерее: даже тщательно выбрав застройщика и просчитав все риски, в финале можно получить недостроенный дом и долгие судебные тяжбы. Поэтому первоочередная задача правительства — свести такие риски к минимуму, сохранив программу доступной и работающей.

О том, как обстоит дело с проблемными стройками в Иркутске и кому в первую очередь выгодно ужесточение требований к застройщикам и страховщикам, читайте в нашей следующей статье.

Антон Павлов, ИА «Иркутск онлайн»