Отмена «долевки»: к чему приведет новый закон

Готовность номер один

В 2017 году под эгидой защиты интересов дольщиков правительство пошло на крайние меры и объявило об отмене «долевки». Дело в том, что сейчас в регионе внесены в реестр 12 проблемных объектов. Признаны пострадавшими от действий застройщиков 976 человек. Однако подумав об одних, власть поставила под удар других — застройщиков.

Строительные компании по-разному организуют свою деятельность в переходный период. Например, можно отработать по уже выданным разрешениям. Заместитель гендиректора АО «УКС города Иркутска» Сергей Куликов сообщил, что компания уже получила большое количество разрешений. И на действующем бизнесе в этот период изменения не отразятся. «Пережить переходный период нам будет немного легче», — заявил Сергей Куликов.

Вместе с тем заместитель генерального директора довольно скептически отнесся к предложенной правительством схеме, заявив, что изменения в 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов) достаточно сырые. Те поправки, которые были приняты 1 июля 2018 года, во многом отличаются от первой редакции закона. Очевидно, будут еще корректировки, разъяснения и уточнения, уверен Сергей:

— Есть неоднозначные трактовки этого закона, разное понимание того, как это видит минстрой и как банки относятся к эскроу-счетам, которые застройщики должны будут открыть. Пока непонятно, как банки будут работать с деньгами дольщиков. К тому же у каждого застройщика есть свои особенности в работе, и сейчас из-за этого многое внутри компании приходится перестраивать. При этом нет четкого понимания, как все перестроить, чтобы это устраивало и Минстрой, и банки, и застройщиков. Все ли застройщики смогут выдержать те требования, которые приняты на сегодняшний день, пока неясно.

При использовании эскроу-счетов банк сохраняет деньги покупателей до момента получения ими квартиры от застройщика.

Но есть уже участники строительного рынка, применяющие в переходный период схему, по которой им придется работать в будущем. Генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал рассказал, что сейчас компания выводит на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов две площадки: одну блок-секцию ЖК «Стрижи» — «Небо» и весь проект ЖК «Стрижи Сити».

— Для своей компании мы определили стратегию: адаптироваться к новому закону сразу. Закон сырой в части 175-218. Мы активно участвуем в диалоге с федеральным министерством строительства, чтобы привести в соответствие все пункты нового закона, — отметил Михаил Сигал.

Более оптимистично говорит об изменениях и генеральный директор ООО «Гранд-Строй» Екатерина Прядко. Время кризиса — время возможностей, которое нужно использовать в своих интересах, уверена она.

— Да, не все пройдут. Сейчас мы достраиваем объекты по полученным разрешениям. По одному из них придется открыть счета на два месяца. Уже ведем переговоры с банком. Для нас существует только одна проблема в правильном понимании, что такое усеченное банковское сопровождение. Мы с банками это будем обсуждать, — говорит Екатерина Прядко.

Эксперты уверены: отмена «долевки» приведет к увеличению себестоимости проекта. Как минимум застройщикам нужны будут деньги для погашения процентов по кредиту.

Застройщик может поторопиться с получением разрешений до 1 июля 2019 года или пойти по пути эскроу-счетов уже сейчас. Если покупатель будет выбирать между покупкой жилья в недостроенном объекте по договору долевого участия или по эскроу-счету, то он, по мнению Екатерины, предпочтет последнее.

После того как «долевки» не станет, активными участниками строительного рынка станут и банки. Но есть сомнения, что они способны профинансировать весь объем строительства, который есть в стране.

— Уйдут дольщики со своими карманами: где-то это ипотека, где-то собственные сбережения, — говорит руководитель ООО ФСК «Родные берега» Алексей Распутин. — Банкам необходимо фондирование, чтобы в полном объеме поддержать строительную отрасль. И конечно, все надзорные и контролирующие органы с точки зрения единого толкования законодательных актов. От слаженной работы застройщика, стройнадзора, регистрационных органов зависит, как будет развиваться строительная отрасль в будущем.

Ипотека — в помощь

Отдельный вопрос участники круглого стола посвятили покупке жилья в ипотеку. По прогнозам экспертов, в ближайшее время доля ипотечных сделок на рынке строящегося жилья может достичь 90-95 % в объеме продаж.

Если в компании «Гранд-Строй» в 2013 году доля ипотечных сделок была только 10-15 %, то в 2018 году она составляет 50-60%. «Закредитованность клиентов растет по мере снижения ипотечной ставки с 12 до 9-9,5%», — поясняет Екатерина Прядко. Алексей Распутин заявил, что объем ипотечных сделок находится на одном и том же уровне — роста нет. В компании «Родные берега» он стабильно высокий: около 70% в месяц.

А в компании «Восток Центр Иркутск» доля ипотечных сделок всегда была высокой — не ниже 60-75% и в 2018 году достигла 90%. Представитель стройкомпании пояснил, что сильная корректировка была между 2014 и 2015 годами, когда было много инвестиционных проектов. После 2014-го доля инвесторов, которые покупали за наличные деньги, сильно упала. Остались покупатели, приобретающие жилье посредством ипотеки. То, что наметилась тенденция роста выдачи ипотечных кредитов, подтвердил и генеральный директор ООО «Недвижимость мира» Роман Семёнов: доля ипотечных сделок в агентстве недвижимости в 2018 году составила более 50%.

Выбивается из общей картины, пожалуй, только АО «ФСК Новый город». Галина Кузняная, член совета директоров, сообщила, что в 2017 году доля ипотечных сделок составила 24%, а за семь месяцев 2018-го — 30%. остальное — это живые деньги покупателей.

Цены выше, предложений меньше

Отмена долевого строительства, которая должна произойти в течение трех лет, приведет к росту цен на жилье и сокращению предложения, говорят иркутские эксперты. Некоторые уверены: все это оправданные меры. «Безусловно, эти изменения отразятся на себестоимости и конечных расходах покупателя. Но это своего рода страхование, которое должно быть у каждого, кто собирается приобретать жилье», — говорит управляющий розничного бизнеса ВТБ в Иркутске Дмитрий Горбунов.

Дело в том, что проектное финансирование повлечет дополнительные издержки: застройщику теперь придется платить проценты банку, а также оплачивать операционные расходы. Появится и и требования по проверке и оценке проектов. Все это приведет к увеличению стоимости строительства и отразится на цене квадратного метра.

В том, что отмена «долевки» приведет к падению ввода жилья в России, у экспертов сомнений нет. Однако это временно, уверены они.

По сути, деньги дольщиков — это бесплатный кредит, которым после отмены «долевки» строители уже не смогут воспользоваться.

— Минстрою нужен ввод жилья, да и люди не перестают жениться и рожать детей, отселяться от родителей. Потребность в квартирах не уменьшается, она только растет. Более того, сменяемость жилого фонда необходима развитию страны в целом, — поясняет Екатерина Прядко.

***
Через три года проблемы обманутых дольщиков не должно остаться в принципе, так как купить жилье на стадии котлована по сниженной цене — будет невозможно. А с увеличением НДС, ожидаемой инфляцией и ростом цен, очевидно, решить квартирный вопрос смогут не все. Кто выиграет больше — банки, покупатели или застройщик — по-прежнему остается загадкой.

Автор фото — Анастасия Влади

Анастасия Маркова, IRK.ru