Как без рисков построить дом по сельской ипотеке?

Об условиях сельской ипотеки всегда можно узнать в банке. А вот понять, как это действительно работает, какие подводные камни есть при оформлении документов и строительстве, — гораздо сложнее.

Здесь два варианта: разговаривать с теми, кто уже построился или находится в процессе строительства, либо напрямую задавать вопросы тем, кто выдает ипотеку и строит. Я пошла по второму пути, но мне важно было посмотреть объекты на разных этапах реализации.

Территория вокруг Иркутска сегодня активно застраивается. Поэтому решили посмотреть объекты, строящиеся в Иркутском районе. Маршрут получился следующий: Западный — Малая Еланка — Смоленщина — Анисимово поле — Николов Посад.

Со мной поехали заместитель директора по розничному бизнесу Иркутского регионального филиала Россельхозбанка Елена Кобелева и подрядчик, который специализируется на индивидуальном жилищном строительстве, Александр Войткевич. Рекомендации специалистов пригодятся тем, кто рассматривает сельскую ипотеку как один из вариантов для строительства дома.

Почему лучше заранее купить участок?

Александр Войткевич (подрядчик): Выбор места жительства достаточно сложная задача. Риелторы очень сильно вмешиваются в рынок, размещая фейковые объявления. Поэтому найти участок, соответствующий характеристикам, по объявлению практически невозможно. Приезжайте, ходите, смотрите разные варианты. Самое главное, чтобы вам нравилось место. При поиске участка обязательно учитывайте сезон. Зимой покупать землю опасно, неизвестно что под снегом. Обычно, когда клиенты находят участок, мы его смотрим и говорим, стоит на нем строить или нет, будет ли удорожание. Тем, кто определился с участком и выбирает подрядчика, рекомендуем сразу купить землю, если есть деньги, потому что некоторое время займет ее оформление в Росреестре.

Елена Кобелева (сотрудник банка): Нужно понимать, что если берете сельскую ипотеку на покупку участка с дальнейшим строительством, то кредитные ресурсы на строительство дома уменьшаются на размер стоимости участка, а это, в среднем, 400-700 тысяч рублей. Максимальная сумма кредита по сельской ипотеке — три миллиона рублей. Если позволяют возможности, лучше рассматривать покупку участка как отдельное вложение.

Список территорий, подходящих под программу «Сельская ипотека», утвержден правительством Иркутской области в 2015 году. В этом году в него включены девять городов с населением менее 30 тысяч человек: Бодайбо, Вихоревка, Киренск, Железногорск-Илимский, Алзамай, Свирск, Байкальск, Слюдянка, Бирюсинск.

На что банк обращает внимание при выборе подрядчика?

Елена Кобелева: Мы следим за тем, чтобы стройку осуществлял квалифицированный подрядчик. У банка есть определенные требования при аккредитации застройщиков. У компании должен быть опыт строительства индивидуальных жилых домов не менее двух лет. Выручка за последний финансовый год — не менее трех миллионов рублей. Проверяем, чтобы организация не находилась в стадии банкротства или ликвидации. Администрация муниципального образования может порекомендовать застройщика для участия в программе сельской ипотеки. При наличии такого ходатайства, опыт строительства и объем годовой выручки мы можем не рассматривать. Требования к подрядчикам достаточно лояльные, это тот минимум, который дает нам уверенность и гарантию, что компания построит дом качественно и с выполнением всех требований.

Можно самому построить дом?

Елена Кобелева: Поскольку программа государственная и банк выдает деньги, нам важно, чтобы дом был завершен и построен. Где гарантия того, что, если мы дадим заемщику средства, он сам квалифицированно построит или наймет бригаду? Многие далеки от стройки и рассуждают, что они возьмут деньги, наймут пару человек и им все построят. Сколько у нас недостроев и домов, которые непригодны для проживания. Поэтому в программе определены требования и к самим объектам.

Выбрал застройщика, а его нет в списке аккредитованных банком. Как быть?

Елена Кобелева: Понятно, что рынок сейчас большой и каждый вправе выбрать подрядную организацию. У нас есть такие случаи, когда заемщик сам предлагает компанию, с которой хочет строить дом. Проверяем застройщика, если он подходит под наши требования, то выдаем аккредитацию. В прошлом году мы начали работу по программе сельской ипотеки именно с поиска подрядных организаций в Иркутской области. Сейчас уже со знанием дела подходим к выдаче ипотечных кредитов на строительство.

Можно в процессе строительства поменять подрядчика, если недоволен качеством работ?

Елена Кобелева: В Иркутской области еще таких прецедентов не было. Но в других регионах возникали такие вопросы, потому что подрядчики оказывались неблагонадежными и некачественно строили. У нас ввели дополнение: можно сменить подрядчика в течение шести месяцев после выдачи кредита. Если заказчик видит, что на стройке проблемы, например, нарушаются сроки, у него есть возможность смены подрядной организации. По программе дом необходимо построить в течение двух лет. Несоблюдение срока банк расценивает как нецелевое использование кредита. В таком случае будет действовать коммерческая ставка 11,5% годовых (вместо 3% по сельской ипотеке — прим. авт.), увеличится платеж по ипотечному кредиту.

Александр Войткевич: Два года — это более чем достаточный срок для строительства дома. Из своего опыта скажу, что обычно дом строим за 3,5-4 месяца, с учетом оформления ипотеки — за полгода. Если через полгода строительство только на стадии фундамента, то это серьезный повод задуматься о смене подрядчика.

Какие у банка требования к возводимому жилью?

Елена Кобелева: Государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий» направлена на улучшение жизни людей на селе. Такая же задача у сельской ипотеки, поэтому есть определенные требования к строящимся объектам. Дом должен быть пригодным для проживания, со всеми необходимыми коммуникациями — электричеством, канализацией, водой и отоплением. В каждом муниципальном образовании утверждена норма площади на одного человека. В Иркутской области она варьируется от 10 до 18 квадратных метров. При изменении площади в меньшую сторону, а значит несоблюдении условий программы, клиент будет переведен на коммерческую ставку 11,5%. Также действует ограничение по этажности, для индивидуального строящегося жилья — три этажа.

Из какого материала строить?

Александр Войткевич: По сельской ипотеке мы работаем в сегменте эконом. Если у клиента ограниченный бюджет, то на выбор у него брус или каркас. Заранее уточняем, жил ли человек раньше в брусовом доме. Брус, в отличие от каркаса, будет деформироваться на протяжении всего проживания. Мы активно предлагаем каркасные дома, потому что это более современная технология. Каркас дороже бруса на 15%*. Дом из газобетона площадью 100 квадратов (5 миллионов рублей) в полтора раза дороже дома из бруса такой же площади (3,5 миллиона рублей). Дом из кирпича почти в два раза дороже, чем из бруса. Каменное строение по цене приближается к стоимости квартиры в новостройке. В принципе надо понимать, что стройка одноэтажного отдельно стоящего здания никогда не будет дешевле, чем в многоэтажном комплексе, где вы делите стены с соседями.

Зачем нужен проект дома?

Александр Войткевич: Иногда клиенты приходят к нам с готовым проектом. Если его нет, мы предлагаем поискать вариант, который нравится, это может быть просто картинка из интернета. По ней создаем модель с вариантами планировки, учитывая пожелания заказчика. У банка мы согласовываем проект на стадии эскиза. Затем делаем рабочие чертежи со всеми конструктивами. У нас много реализованных проектов. Зачастую клиенты видят готовый дом с планировкой и просят построить им такой же. Каждый проект индивидуален, в процессе мы что-то меняем, дорабатываем его. У человека есть возможность сформировать свою жизненную среду, логистику перемещения по дому так, как он хочет, как привык. Проект нужен, чтобы заказчик понимал, как будет выглядеть дом. Иначе ему построят не то, что он ожидает. У подрядчика нет умысла, просто, когда договаривались, у всех в голове были разные представления. Отсутствие проекта приводит к ошибкам при строительстве. Самая распространенная — «батут» на полах. Не рассчитали длину пролета, и когда человек ходит, у него мебель «гуляет».

Какие документы проверяет банк?

Елена Кобелева: Документы на участок земли под индивидуальное жилищное строительство — свидетельство госрегистрации права собственника, либо договор аренды; основание права собственности, выписка из ЕГРН на земельный участок, кадастровый паспорт участка земли. Еще заявитель должен подать смету, разрешение на строительство жилья и договор подряда. Банк проверяет чистоту сделки. Мы проводим экспертизу, чтобы установить, соответствует ли стоимость объекта той, что заявлена в смете. В случае неплатежеспособности заемщика, банку нужно понимать, сможет ли он потом реализовать построенный объект. Если бы оценки не было, заемщики бы строили 40 квадратов, а кредит брали в размере три миллиона. После нашего согласования документы направляют в минсельхоз. Там проверяют, чтобы клиент ранее не пользовался данной программой и у него не было одобрения в другом банке. Процедура занимает не больше двух дней.

Можно ли в процессе строительства вносить изменения в проект?

Александр Войткевич: Технически мы можем почти все изменить: перекрытия, положение и размер окон. Окна не отражены в техническом плане, в проекте нет их количественной характеристики. У нас не проверяют квадратуру окон при сдаче. Но заказчик не вмешивается в конструктив. Мы не можем изменить площадь дома, например, уменьшить стену, потому что проект проходит согласование в банке.

Как банк проверяет готовый объект?

Елена Кобелева: По факту готовности дома его регистрируют. Банк оформляет в залог готовый зарегистрированный объект. Плюс клиент делает отчет об оценке с фотографиями и перечислением всех необходимых коммуникаций. Мы должны убедиться, что построенный дом пригоден для проживания.

Могут ли по сельской ипотеке выдать кредит больше трех миллионов рублей?

Елена Кобелева: С конца 2020 года появилась возможность взять до шести миллионов рублей на строительство дома по программе. Каждый из супругов может взять по три миллиона рублей под один объект недвижимости. Оба должны быть платежеспособны. Каждый вносит первоначальный взнос — 10% от стоимости дома. Получается как две отдельные ипотеки. В Иркутской области уже есть клиенты, которые получили на строительство увеличенную сумму.

*Все цены приводятся согласно внутренней статистике застройщика.

Алина Вовчек, партнерский материал
Фотографии предоставлены Александром Войткевичем и иркутским региональным филиалом Россельхозбанка

АО «Россельхозбанк». Генеральная лицензия Банка России №3349 (бессрочная) от 12.08.2015.

Алина Вовчек, партнерский материал