Мораторий на неустойки продлен: что это значит для дольщиков и покупателей новостроек

Последние пять лет российский рынок недвижимости работает в условиях постоянной турбулентности. Основные причины задержек — экономические последствия пандемии, внешнеполитическая ситуация, рост ставок, санкции и кадровый дефицит. Рассмотрим эти факторы подробнее.

Ипотечные программы стали менее доступными

Повышение ключевой ставки Центробанка (за последние три года ее максимальное значение достигало 21%) вызвало рост ставок по базовым ипотечным программам, которые сейчас составляют в среднем от 23% на новостройки. К тому же с июня 2024 года была отменена ипотека с господдержкой, на которую мог рассчитывать каждый гражданин РФ вне зависимости от семейного положения или профессиональной занятости. Условия семейной ипотеки тоже ужесточили: до этого периода она была доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми, теперь же взять ее могут только семьи с ребенком до 6 лет и семьи с ребенком, имеющим инвалидность. Все это повлияло на спрос — сейчас люди готовы брать жилье в новостройках на 43% меньше по сравнению с прошлым годом.

Проектное финансирование стало дорогим и нестабильным

Рост ключевой ставки также повлек за собой удорожание стоимости кредитования для застройщиков. При этом ставка проектного финансирования не сохраняется на весь срок договора, а меняется в зависимости от изменений ключевой ставки. Застройщики не имеют привилегий как физические лица, которые, оформив ипотеку под 6%, платят по фиксированной ставке все время действия договора.

Если продажи жилого комплекса не поспевают за скоростью его возведения, то есть застройщик берет у банка на строительство денег больше, чем есть на эскроу-счетах дольщиков, то ежемесячно банк начисляет застройщику огромные суммы за пользование деньгами. Таким образом, застройщикам невыгодно быстро строить в условиях низкого темпа продаж, а мы уже знаем, что он сейчас снижен почти в два раза.

Рост цен на материалы и дефицит рабочих

Санкции против России повлияли на стоимость и доступность строительных материалов — в среднем они подорожали на 30% за последние три года, при этом сроки поставок увеличились. Также девелоперы столкнулись с нехваткой рабочей силы. Жёсткое миграционное законодательство сделало сложным и дорогим найм иностранных работников, местные специалисты тоже увеличили стоимость своих услуг.

Совокупность всех вышеперечисленных обстоятельств негативно сказалась на темпах строительства. В том числе — в Иркутской области.

Но одновременно с этим формируется новая тенденция: в связи со сложностями проектного финансирования и неоднозначными прогнозами на будущее многие застройщики сейчас боятся начинать новые проекты. Это может привести к тому, что через несколько лет купить квартиру в новостройке станет ещё сложнее — выбор будет меньше, а цены выше.

По информации министерства строительства Иркутской области, законодательство не предусматривает административные меры за нарушение сроков сдачи объектов, в этом случае предусмотрена лишь гражданская ответственность в виде взыскания неустойки. Однако граждане не смогут ее получить из-за действующего в стране моратория на штрафы за задержку передачи квартир будущим жильцам.

Тем не менее, в апреле этого года во время заседания Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ губернатор Иркутской области Игорь Кобзев отмечал, что лично контролирует вопрос переноса сроков строительства. «Застройщиками принимаются меры к завершению строительства объектов в рамках вновь утвержденных графиков производства работ. Вопрос находится на моем личном контроле. Сейчас в регионе нет рисков появления обманутых дольщиков», — подчеркнул он.

Также немаловажным является тот факт, что все жилые комплексы находятся под контролем Службы государственного жилищного и строительного надзора — таким образом обеспечивается надлежащее качество строительства, соответствие проекту и техническим нормам. Застройщики согласовывают переносы сроков ввода в том числе со Стройнадзором, объясняют причины.

Дольщики вправе обратиться в региональную службу государственного жилищного и строительного надзора, чтобы та проверила, уведомил ли застройщик о переносе срока, предложил ли подписать дополнительное соглашение. Однако повлиять на скорость строительства ведомство не может.

В этой связи важно понимать: деньги дольщиков защищены и содержатся на персональных эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию.

Так зачем продлили мораторий?

По словам старшего преподавателя кафедры гражданского права Юридического института ИГУ Алексея Черкашина, мораторий введен российским Правительством в качестве поддержки строительной отрасли. Впервые эта мера начала действовать в период пандемии коронавируса в 2020 году, а в 2024 году ее снова продлили. Мораторий действовал до 30 июня 2025 года, однако 19 июня Правительство РФ увеличило срок его действия до конца 2025 года. Государство не может снизить ставки и финансовую нагрузку по проектному финансированию. И если застройщики при этом будут вынуждены платить еще и неустойки за просроченную сдачу, то это негативным образом отразится на всей строительной отрасли и сферах, с ней связанных.

— Инициатива вызывает недовольство среди дольщиков, лишенных возможности требовать компенсацию за задержки. Однако правительство считает, что мораторий помогает избежать массовых срывов строительства, — объяснил Алексей Черкашин. — При продлении этой меры наиболее разумным способом решения спора при просрочке сдачи объекта будет внесудебное урегулирование.

Итого, что делать дольщикам?

1. Подождать — если стройка продолжается.
Если дом на высокой стадии готовности, на площадке продолжается работа, то лучшее решение — дождаться сдачи. Особенно если квартира приобреталась по льготной ипотеке: она выдаётся теперь лишь раз, и после расторжения договора вы не сможете оформить её повторно, даже если были лишь созаемщиком или поручителем.
Кроме того, цены на квартиры выросли, и за ту же сумму, скорее всего, уже не получится купить равноценное жильё. В таком случае расторжение договора будет невыгодным.

2. Расторгнуть договор — если стройка стоит.
Если строительство остановлено на неопределённый срок, и нет признаков восстановления работ, тогда имеет смысл запросить расторжение договора. Средства будут возвращены с эскроу-счёта.

3. Подать в суд — но с риском.
Судебное разбирательство — крайняя мера. Оно может привести к банкротству застройщика, что создаст ещё больше проблем. В этом случае следует помнить, что застройщик несет гарантийные обязательства на сданный объект в течение пяти лет, а на инженерные сети — в течение трех лет. Но если юридическое лицо обанкротится, то выполнять гарантийные обязательства будет некому.

Безусловно, дольщики — пострадавшая сторона. Но если на стройке идёт работа, а дом близок к завершению, лучше набраться терпения и дождаться ключей.

Для тех же, кто только присматривается к новостройкам, сейчас самое благоприятное время – застройщики готовы бороться за каждого клиента, предлагать выгодные условия и большие скидки.

Другое дело — замороженные стройки. В таких случаях дольщикам важно понимать свои права, возможности и риски. А главное — взвешенно принимать решения. Даже надёжные компании переживают временные кризисы. И задача дольщика — пройти этот период с минимальными потерями.

Марина Палеева, IRK.ru