Управление новостройкой

Я так поняла, что пять корпусов введено в эксплуатацию. Застройщик создал ТСЖ, но осуществление деятельности по обслуживанию и предоставлению коммунальных ресурсов (вода, свет, тепло) передал в Управляющую компанию (далее УК) и вы платите за содержание и текущий ремонт в УК. Если ТСЖ зарегистрировано и передано жильцам, то это должны быть правоустанавливающие документы на юридическое лицо с копией Устава (оригинал хранится в налоговой). Устав должен соответствовать ЖК РФ о деятельности ТСЖ с протоколом общего собрания, реестром (списком) голосовавших собственников. В протоколе должны быть выбраны председатель собрания, секретарь собрания, члены правления, ревизионная комиссия, счетная комиссия, которая подсчитывает и подписывает протокол собрания совместно с председателем и секретарем собрания. К этому протоколу должен прилагаться протокол собрания правления, где члены правления также выбирают председателя. При наличии этих документов председатель действует как юридическое лицо и от имени во исполнение решений собственников жилья. Чтобы организовать любую деятельность нужны первоначальные разовые взносы, их называют вступительные и размер взносов обсуждаются и утверждаются на общем собрании, так как наивысшим органом управления ТСЖ является собрание. На этом этапе организации собрания, т.е. уведомления собственников и созыва собрания, инициаторам придется затрачивать свои средства и возвращать тогда, когда организуете жителей и соберете вступительные взносы. Если ТСЖ не планирует осуществлять деятельность по обслуживанию самостоятельно, в этом случае ТСЖ как юридическое лицо заключает договор с УК на оказание услуг и контролирует качество предоставляемых услуг. Тогда, плату за содержание и предоставление коммунальных услуг будет получать УК. А если вы хотите осуществлять деятельность по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг (вода, тепло, электроэнергия) сами, то вы должны заключить договоры с ресурсопоставляющими организациями (теплосбыт, водоканал, энергосбыт).

По содержанию жилья надо разработать смету статей расходов на принятые штаты, т.е. какая заработная плата на каждого работника плюс налоги и др. статьи расходов. Эту смету утвердить вторым общим собранием, также по протоколу с голосованием. Затем рассчитайте затраты на квадратный метр и, таким образом, у вас получится стоимость обслуживания и текущего ремонта

на 1 кв.м. х на S кв-ры.

Рассчитайте всем собственникам по их квадратным метрам квартиры по свидетельству права собственности и вот тогда откройте счет в банке, ознакомьте всех собственников с этим счетом, на который они будут платить. А вы, как председатель, будете платить зарплату нанятым работникам (дворник, сантехник, электрик, уборщица, председатель, бухгалтер).

По техническим документам, вам надо письменно запросить у застройщика исполнительно-техническую документацию:
по электрическим,
тепловым сетям,
по водоснабжению и водоотведению,
акты разграничения эксплуатационной ответственности сторон по вышеперечисленным сетям,
акты по техническому состоянию объекта общего имущества (благоустройство территории, состояние крыши, подвалы, лестничные марши),
копии договоров аренды и субаренды,
постановление о сдаче объекта в эксплуатацию.

Все эти документы передаются по акту застройщиком в ТСЖ с подписание двух сторон. С момента деятельности и обслуживания ТСЖ, председатель снимает показания общедомовых счетчиков в присутствии представителя предыдущего управления и актом, с подписанием двух сторон, разграничивает с каких показаний счетчиков он несет ответственность, а что было до этого (образовавшиеся долги), за это несут ответственность те, кто оказывал услуги по содержанию и предоставлению коммунальных услуг, т.е. УК.

Сейчас ваша самая главная задача организовать жителей, объяснить, что осуществлять деятельность самим гораздо выгоднее, так как ТСЖ это некоммерческая организация, а любая УК является коммерческой организацией и цели у нее коммерческие. Если, как вы говорите «Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов)», то объединитесь с инициативными людьми, переизберите правление на общем собрании. Для этого вдумчиво изучите статьи 44, 45, 46 ЖК РФ. При этой работе требуется многостороннее знание в разных сферах: юридической, технической, бухгалтерской. К сожалению, невозможно всю информацию отразить в одном ответе. Во все это нужно погрузиться, изучить, проанализировать. Это, можно сказать, образ жизни. Делайте все по шагам, составьте план действия, очередность и постепенно идите к цели. Удачи Вам.

На счет запрета участия застройщика в создании ТСЖ – я не слышала. А вот в ЖК РФ регламентируется, что создание ТСЖ осуществляется участием непосредственно собственников жилья, а застройщик – это организация с другим видом деятельности и другими функциями. Контролировать КТО создает ТСЖ должны сами собственники, т.к. ТСЖ не создается без проведения собрания с голосованием со всеми вытекающими решениями, а наивысший орган управления ТСЖ – общее собрание.

Когда ТСЖ создается, то документы на первой ступени проверяет и регистрирует нотариус, а потом ТСЖ регистрируется как юридическое лицо в налоговой инспекции, где обязательным приложением идет реестр собственников с подсчитанным количеством голосов по каждому собственнику и их подписью. В ТСЖ любой может попросить и ознакомиться с копией этих документов, оригиналы хранятся в налоговой. Если организатор общего собрания не уведомил всех собственников о проведении собрания, на котором принималось решение о создании ТСЖ, то такое решение можно оспорить. Это является нарушением законодательных актов ЖК РФ статьи 44, 45, 46. Собственники имеют право организовать ТСЖ с регламентированной ЖК РФ деятельностью.

ТСЖ создается, когда жилье построено, его невозможно создать на пустом месте, а ЖСК создается на стадии начала строительства, и, в дальнейшем, когда станут собственниками, также могут выбирать любой способ управления для обслуживания и потребления коммунальных услуг. ЖСК создается изначально с целью строительства или приобретения жилья, а ТСЖ – это один из способов управления для уже построенного жилья. Но после того, как Жилищно-строительный кооператив выполнил свое предназначение (для чего он создавался, что регламентируется Уставом кооператива), можно выбирать способ управления жильем (ТСЖ либо Управляющая компания), путем проведения общего собрания собственников с голосованием и вынесением решения о способе управления жильем.

Ситуации, которые возникают по новостройкам, в связи с задержкой ввода объекта в эксплуатацию, на сегодняшний день – не редкость. Застройщику приходится соглашаться с заселением граждан в квартиры до момента ввода объекта в эксплуатацию, чтобы не спровоцировать иски по невыполнению обязательств по договору строительства и выплаты неустойки за просроченные сроки. Поэтому создается ситуация, что владелец квартиры еще не оформил право собственности, а платить за коммунальные услуги должен.

С одной стороны застройщик, как стройка, не имеет права ввиду своей деятельности осуществлять деятельность по обслуживанию жителей. С другой стороны, застройщик несет убытки, т.к. люди заселились и пользуются коммунальными ресурсами, за которые рассчитывается с ресурсопоставляющими организациями застройщик. Поэтому застройщик и создает на своей базе УК или ТСЖ, чтобы иметь юридическое основание принимать плату за коммунальные услуги. Если жильцы создали свое ТСЖ, зарегистрировали, стали юридическим лицом, то такое ТСЖ может осуществлять деятельность и заключать договоры с ресурсопоставляющими организациями только после ввода объекта в эксплуатацию. Если ТСЖ или УК создано застройщиком, то они рассчитываются с ресурсопоставляющими организациями на свой номер договора как стройка, потому что пока объект не введен в эксплуатацию, то по нему, как на юридический адрес невозможно заключить договор с ресурсами, т.к. его в жилом фонде пока нет (дом не сдан). Но чтобы существовать всем во взаимодействии, т.к. все-таки потребление коммунальных ресурсов идет, то можно оформить двухстороннее соглашение между жильцами и застройщиком, на основании которого можно оплачивать застройщику до момента ввода дома в эксплуатацию.

Если люди отказываются от оплаты за коммунальные ресурсы, то застройщик вообще не имел права запускать жителей до момента ввода объекта. Так что, в этой ситуации должны обе стороны находить компромисс. Если жители воспротивятся, то и застройщик может воспротивиться (отключить воду, свет), так что выбор за вами!

Договор с членами и не членами ТСЖ по обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг не должен отличаться. Между ними отличие в том, что члены ТСЖ участвуют в собраниях, принимают решения: по организации, деятельности ТСЖ, пользуются вознаграждением за инициативное участие в развитии деятельности для общих целей, имеют права, регламентируемые Уставом. А не члены ТСЖ не участвуют в деятельности ТСЖ, не принимают никаких решений, не голосуют, не присутствуют на собраниях, но они должны принимать и выполнять все решения членов ТСЖ, т.к. ТСЖ создано и основано по решению большинства голосов собственников.

Давать оценку чьей-то деятельности только по вашей статье и рассматривать ее только с одной точки зрения, с моей стороны будет неправильно. Вам необходимо понимать, что Управляющая компания по своему статусу является коммерческой организацией и цели по их учредительным документам коммерческие, отсюда вытекает их деятельность.

Я могу предположить, что в договоре на обслуживание и предоставление коммунальных услуг указана оплата коммунальных услуг по принятым общегородским тарифам, а, значит, чтобы перейти к другой системе оплаты (по счетчику), надо было с законными обоснованиями перезаключить пункт договора расчета коммунальных ресурсов по общедомовому теплосчетчику.

Понятно Ваше негодование, но собственникам необходимо быть более внимательными при подписании договоров. Договор с УК – это основа порядка выстраивания взаимоотношений собственников и УК. Любые договоры подписывать необходимо только после ознакомления.

И все-таки Управляющая компания осуществляет коммерческую деятельность, делайте выводы – становитесь сами полноправными хозяевами, создавайте ТСЖ и тогда вы будете планировать и знать сколько и куда расходуются ваши денежные средства.

Если ваш дом введён в эксплуатацию и Управляющая Компания (далее УК) приняла дом на обслуживание по решению общего собрания собственников на основании протокола, то УК должна заключить договор с каждым собственником на содержание и обслуживание с предоставлением коммунальных услуг (тепло, горячая и холодная вода и т.д.). На основании этого договора возникает ответственность сторон, по которому Вы вправе требовать от УК выполнения этих услуг. Этот подписанный договор между собственником и УК делегирует право УК отстаивать ваши интересы и нести ответственность за предоставление коммунальных услуг.

В отношении долга застройщика перед УК желательно знать конкретно, по каким статьям образовался долг у вашего дома. Передача дома в УК должна осуществляться с передачей технической и юридической документации, а также с актами сверки бухгалтерских счетов по оплате с ресурсоснабжающими организациями. В любом случае, УК должна сама выяснять отношения по долгам с застройщиком и не ставить собственников в зависимость.

Сегодня Вы можете разработать свой договор на обслуживание вашего дома для УК. Конечно, я склоняюсь к способу управления многоквартирным домам – ТСЖ. Я рассматриваю его, как наиболее прозрачный и действенный на сегодняшний день. Но выбирать Вам. Если Вы хотели бы получить более полную консультацию по способам управления многоквартирным домом, то сегодня достаточно много юристов по данным вопросам в нашем городе. Бесплатную консультацию можно получить, позвонив на горячую линию по тел. 52-04-14 или 52-04-16.

В соответствии с ГОСТом гарантийный срок 5 лет и наступает с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Если после получения и подписания акта приема-передачи квартиры между вами и застройщиком обнаружились дефекты, а застройщик ликвидировался, то, к сожалению, предъявлять требования получается не к кому. В этом случае надо смотреть по проекту, какие строительные материалы должны использоваться и какие использовались – это в отношении скрытого брака. И еще введение дома в эксплуатацию должно осуществляться на основании заключения актов по результатам лабораторных исследований взятых проб (бетона, раствора, арматуры – сертификат соответствия должен прилагаться) на качество по существующим СНиПам и ГОСТам по строительству. Окна должны соответствовать заключению Ростехнадзора. Какое учреждение подписывало данную документацию, то и несет ответственность.

У застройщика существует техническая документация, проектная, юридическая. Эту документацию должна письменно запросить и принять та организация (управляющая компания или товарищество собственников жилья), которую вы выберете на общем собрании в качестве управляющей Вашим домом. Предварительно с этой компанией Вы заключаете договор на обслуживание. Навязывание застройщиком своего ТСЖ недопустимо. Застройщик пытается увести процесс передачи документации от контроля собственников.

Помните, что право выбора способа управления домом принадлежит только собственникам. Товарищество собственников жилья утверждается только на общем собрании с протоколом о решении и реестром подсчитанных голосов собственников жилья.

ТСЖ – это товарищество и должно состоять из собственников жилья, а для своей деятельности они могут пригласить и принять на работу любого нужного специалиста или заключить договор на обслуживание между собой как юридического лица с любой управляющей компанией и контролировать ее деятельность по обслуживанию вашего дома.

Для введения лифта в эксплуатацию застройщику необходимо подготовить техническую документацию (паспорт) на лифт, подписанный Ростехнадзором. В данном случае, если ТСЖ образовано и осуществляет самостоятельную деятельность, председатель правления ТСЖ должен сделать запрос в письменной форме (в 2-х экз.) заказным письмом на техническую документацию лифта. Далее председатель обязан поставить лифт на техническое обслуживание, т.е. заключить договор с фирмой обслуживающей лифт. При этом председатель или другое назначенное лицо, кто будет отвечать в ТСЖ за работу лифта, должен пройти обучение по технике безопасности.

После этого на основании договора обслуживания и документа о подготовки по технике безопасности, председатель ТСЖ должен получить разрешение на запуск лифта в Ростехнадзоре.

Если застройщик не предоставил технического паспорта на лифт и другую информацию, то председатель со вторым экземпляром запроса может обратиться в прокуратуру для того, чтобы обязать застройщика выполнить свои обязательства перед собственниками новостройки и передать лифт на обслуживание в ТСЖ, т.к. лифт относится к общему имуществу построенного дома.

Но если ТСЖ организовано застройщиком и «управляется» им, то эта ситуация требует индивидуального рассмотрения. Чтобы получить полную консультацию в данном случае, Вы можете обратиться на телефон горячей линии по вопросам управления многоквартирным домом, 52-04-14 или 52-04-16.