Защита прав дольщиков

Уважаемый Руслан, если вы думаете, что наш застройщик ушел в банкротство при наличии средств на строительство, вы сильно заблуждаетесь. Застройщик продавал имеющиеся активы на завершение стройки. Не мы убеждали его достраивать, а застройщик просил нас поверить, что достроит. Мы, разумеется, ему не верили. А между тем, застройщик налаживал отношения с администрацией области, банками, менял непрофессиональных подрядчиков.

Но главный ваш вопрос: «Что делать?». Звонить во все колокола. Подстегивать администрацию города, администрацию области к решению вашего вопроса. Поймите, обманутых дольщиков сегодня столько, что вы представляете политическую проблему для власти. Страна подходит к выборам президента. И такую острейшую проблему, как ваша, власть начнет решать.

Что делать? Нужно объединяться и действовать, искать помощи в Союзе строителей области, в Общественной палате города. Они ведь конкретно помогли и «Слободе» и могут вас сориентировать, как и куда двигаться.

Перед нами, дольщиками ИС, проблема дооформления договора не стояла. И юридическую процедуру этого вопроса я не изучала. Но знаю точно, что юристы региональной службы жилищного контроля и строительного надзора, руководители и юристы Иркутского регионального жилищного агентства ориентируются совершенно свободно. Вы всегда можете получить консультацию.

В «Иннокентьевской слободе» строительные работы ведутся на первой очереди объекта, а с приходом тепла продолжатся строительные работы на второй очереди.

Сдано 8 домов, 4 дома готовятся к сдаче весной 2011года, и сдачу остальных восьми домов мы с нетерпением ожидаем к концу лета 2011года.

Еженедельно на объекте проводятся отчётные штабы, на которых присутствуют все руководители подрядных организаций, представители заказчика, дольщиков, а возглавляет собрание председатель Союза строителей Иркутской области Юрий Александрович Шкуропат; ежемесячно штаб посещает заместитель губернатора области Николай Степанович Хиценко. Такой контроль, я думаю, нужен для того, чтобы оперативно решать множество возникающих на стройке ежедневно проблем: ведь за последние полгода произошла смена почти всех подрядчиков, которые не справлялись со своими обязательствами.

Кроме того, с самого начала у нас, дольщиков, с застройщиком начали складываться хорошие партнерские отношения: нас держали в курсе всех событий, с нами были не только приветливы и вежливы, но по-настоящему помогали решать какие-то проблемы. К сожалению, этот стиль отношений удалось выдержать недолго. Когда стройка встала, мы не могли добиться ничего кроме расплывчатых обещаний.

Сегодня, к нашей общей радости, есть в отношениях значительные перемены. Застройщик устроил для нас даже новогодний праздник – с концертом, с елкой, с Дедом Морозом, с призами для детей. И, несмотря на это, обида у людей остается: ведь сроки строительства очень затянулись. У некоторых людей возникает просто паническое состояние: это чувствуется по всплескам эмоций на сайте (http://www.vdolevke.ru). Но мы помогаем друг другу справиться, снова поверить в то, что все будет хорошо.

Да, в 2009 и первой половине 2010 годах все мы понервничали… Общая беда нас сплотила…
Но трудные времена позади. Мы прошли самую сложную часть пути, осталось ещё немного. Весной 2010 г. у нас был застройщик-банкрот, строители – бракоделы или воры, отсутствие денежных средств, дольщики, не верящие в успешное завершение стройки… Сейчас у нас есть понимание с застройщиком: мы знаем чего хотим, мы знаем, кто работает на стройке, и у нас есть финансирование, а самое главное дольщики – люди, которые верят, что всё будет хорошо.

С активными дольщиками, которые живо интересуются событиями на объекте, мы ежедневно общаемся на форуме. Те, кто уже получил свои квартиры и стал собственником, тоже остаются на сайте, т.к. возникают новые темы для общения: регистрация, эксплуатация, благоустройство. Я слышала о том, что новоселы некоторых блок-секций намерены отмечать новоселье всем подъездом. Чтобы ближе познакомиться и жить в добрососедстве. Уже сегодня мы обсуждаем на сайте, как обустроить двор, где парковаться машинам, чтобы было удобно всем. Словом, в Иннокентьевскую слободу заселяются не просто жильцы, а хорошо знакомые друг другу люди. Мы спорим, иногда обижаемся друг на друга, но мы уже привыкаем решать какие-то важные вопросы сообща, учитывая интересы всех. И такой опыт мы приобрели только благодаря нашим проблемам. Как говорится, не было бы счастья, да несчастье помогло…

Конечно, сейчас больше общаются дольщики первой очереди, но, надеюсь, с началом нового строительного сезона активизируются дольщики второй очереди.

Я уже сейчас отвечаю на телефонные звонки с вопросами: «Ну что как там? Когда рабочие приедут? Скоро начнут?».

Волноваться уже начали. Алексей Михайлович Слученков (гендиректор ОАО «ЖСК») недавно привёз из Китая хорошие новости: в марте начнут прибывать рабочие, а к концу марта на второй очереди «ИС» уже будут работать 208 строителей.

Вторая очередь будет разделена на три пусковых комплекса.
I -8б/с; II – 5,6,7б/с; III – 1,2,3,4б/с.

С нетерпением жду сдачи всей нашей Иннокентьевки.

По данным региональной службы жилищного контроля и строительного надзора, на сегодняшний день в Иркутске сорваны сроки сдачи более чем 30 жилых домов и жилых комплексов, строящихся на деньги более чем 3000 дольщиков. Задержка договорных сроков сдачи, как правило, составляет полтора-два года. Застройщики сорвали ввод жилья общей площадью более 200 тысяч квадратных метров, общая сумма неисполненных обязательств превышает 8 миллиардов рублей (без учета сумм штрафных санкций, которых дольщики, несмотря на решения судов в их пользу, не смогут получить ввиду поголовного банкротства застройщиков). Многие дольщики несут также дополнительные расходы в виде выплат процентов по ипотечным кредитам. Часть дольщиков вынуждена в ожидании новоселья арендовать жилье. Кроме того, на ряде объектов дольщикам предложено «скинуться на подъезд»; о необходимости сбора средств на достройку их уже известили арбитражные управляющие.

На этом неблагополучном фоне выделяются лишь немногие ответственные застройщики, которые, войдя в процедуру банкротства, заявили дольщикам о своей готовности достроить объект на собственные средства и продолжают работать.

Вот и наша эпопея со строительством первой очереди уже закончилась бы, если бы не перипетии с безответственными, недобросовестными, бракоделами-подрядчиками. Фирма «СтройГарант» ушла со стройки с общим долгом более 60 миллионов рублей, фирма «Сибирский дом» ушла со стройки с запасом стройматериалов на многие миллионы. И это только самые вопиющие примеры. Понятно, что договор мы заключили с «Жилстройкорпорацией», можно сейчас ругать их… Но можно и отбросить прошлое и задуматься о будущем, о перспективе.

Я никогда не подумала бы, что найдётся столько желающих нагреть руки на горе других людей. Горе было не только у нас, дольщиков, у ОАО «Жилстройкорпорация» тоже было горе - их дитя, их супер-проект, мечта о доступном жилье «разваливался» на глазах.

Такая концентрация воришек и непрофессионалов в одном месте? Нет… Это показатель работы всей отрасли?

Давайте рассмотрим ситуацию в городе.
Данные для таблицы взяты с сайта Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области:
http://stroynadzor.irkobl.ru/sites/stroynadzor/dolevoe/Dolshiki/#tab-v1-link ; http://irkobl.ru/sites/stroynadzor/Attention/spisok.php?sphrase_id=91009;
http://stroynadzor.irkobl.ru/sites/stroynadzor/build/Attention/index.php/#tab-v1-link;

Сведём таблицу (см. прикрепленный рисунок).
 
Получается: из четырех застройщиков, строящих в рамках долевки, один в сроки не укладывается (25 процентов). А на каждого застройщика – один «фальшивостроитель» (30 процентов).

Не хочу верить, что вся строительная отрасль погрязла в тёмных делишках!

Построить дом недорого – а вот переделывать дорого, согласовывать и платить «откаты» дорого!

Вот и складывается цена на квартиры в миллионы…

О какой перспективе, о каком развитии отрасли можно говорить, когда на такой огромной стройке (а наш комплекс самый большой в Иркутске), подрядчики творили такие безобразия… И главное: ни одного уголовного дела не возбуждено. Кидалы-застройщики и воры-подрядчики свои делишки обделывают безнаказанно. Поэтому их столько развелось.
 
Да, на «Иннокентьевке» строительство движется… Кажется, что медленно, но движется.

Когда я в октябре увидела 15-18 б/с, они были голые… Только каркас и блоки, перегородки. Ничего не было, всё серое - один бетон. Безнадёга полная. Я представляла тот объём работ, который предстояло сделать строителям и ОЧЕНЬ сомневалась в сдаче объекта к Новому году.

Когда в конце декабря я посетила эти б/с, я была поражена… Всё так изменилось…. Так быстро был произведен огромный объем работ…

Ведь могут же, ребята, они могут… И быстро могут… И качественно…

Я вижу, сколько усилий прилагают строители, чтобы в сложившихся условиях не обмануть надежды дольщиков.

Да, не всё гладко получается, но они очень стараются. Да, есть косяки, но они не значительные, их исправляют… Да, мы, дольщики, настрадались и не просто хотим, а жаждем жить в этих квартирах…

ОАО «Жилстройкорпораця» могло бы бросить строительство… Банкротство позволяет это сделать, но ведь не бросило… Ведь строит…

По такой дороге пойдёт не каждый застройщик… Не каждый застройщик выдержит такой негативный груз, когда 700 семей готовы разорвать на кусочки, когда 6-10 тыс. человек (дольщики + семьи + родственники и друзья) каждый готов плюнуть в спину, втоптать в грязь. И уж совсем не многие захотят (смогут) закончить начатое… Расправить плечи и, не смотря ни на что, идти вперёд к своей мечте…
Всё очень сложно… Вот почему хочется верить и помогать застройщику. Ему нужна наша помощь.

Из вашего вопроса непонятно: получили ли вы квартиру, и какая вообще ситуация на вашем объекте?

Если получили, то нужно видеть тот акт, о котором вы пишите. Вообще в акте вы можете указать все замечания и претензии, возникшие у вас в результате осмотра квартиры. Будь то изменение сроков сдачи, или замена оконного блока, или замена двери, или любые другие строительные недостатки. И если вам не удается договориться с застройщиком, то вы имеете право обратиться в суд.

Если ваш застройщик находится в стадии банкротства, то вам вряд ли удастся получить неустойку.
За более подробной информацией вы можете обратиться в Службу государственного жилищного контроля и получить консультацию по вашему конкретному случаю.

На нашем объекте квартиры тоже сдаются с опозданием по срокам сдачи, но дольщики, став собственниками новых тёплых, красивых, удобных, долгожданных квартиры, сами смягчаются, прощают застройщику его нерасторопность. А мы, те, кто еще ждет свои квартиры, на нашем форуме в Интернете просим наших новых собственников пока не подавать на неустойку, т.к. сейчас средства нужны на дальнейшее продолжение строительства и скорейшее окончание всего строительного процесса. Хочется, чтобы застройщик все силы и деньги тратил на строительство. Да и самим собственникам не хочется «жить на стройке», хочется побыстрей освободить двор от строительной техники, поставить скамейки, качели, посадить цветы, деревья.

Дольщики Иннокентьевской слободы – обыкновенные люди, иркутяне. Есть среди нас учителя, врачи, военнослужащие, милиционеры, предприниматели. В основном те, кто живет своим трудом. Из «больших» людей у нас в соседях есть какой-то банкир, федеральный судья. Но они, конечно, с нами в пикеты не ходили. Активность дольщиков помогла стройке быстрее выйти из точки замерзания. Те, кто подолгу службы должен был заниматься нашими проблемами, активнее зашевелились.

ИС – это огромный строительный комплекс на 683 квартиры. Это примерно 2100 жителей, если добавим родственников (мама, папа, брат или сестра) и очень близких друзей, получается примерно 6-10 тысяч человек. В Иркутске проживает около 700 тысяч жителей. Получается: более 1 % неравнодушных граждан города, которые заинтересованы в скорейшей сдаче этого объекта. И вот, представьте, вся эта масса народа начинает писать письма, ходить записываться на приёмы к чиновникам. Мы получали ответы пачками. Министерство строительства тонуло в наших письмах. Мы записывались на каждый приём к министру строительства и дорожного хозяйства Р.Н. Болотову, к заместителю губернатора Н.С. Хиценко. Приходя на приём, описывали проблему, получали ответы. Но, слово к делу не пришьешь, мы обязательно оставляли свои вопросы в письменной форме. И ждали ответов. Ответы были формальные, стройка не двигалась с места, и тут застройщик объявил себя банкротом. Безвыходность ситуации раздражала. Пропадала вера в сильное, правовое государство, вера в свои силы, вера в порядочность людей. Перед нами вырастала стена непонимания. Получалось, что все улыбались и кивали, но в проблему никто не хотел вникать, а дольщики оставались один на один со своей бедой. Параллельно общались с застройщиком. Уж кому не верили – так ему точно. Но садились и разговаривали, порой на повышенных тонах, на эмоциях, на нерве. Пока не проклюнулось в сознание понимание, что застройщик не собирается нас «кинуть»: он тоже пытается решить возникшую сложную проблему. Стали обсуждать, в чём именно проблема, и как, чем мы, дольщики, можем помочь. Провели слушание в Общественной палате Иркутска. Палата направила мэру и губернатору четкую резолюцию о тревожном положении в долевке и о том, как прекратить этот обман. Власти отреагировали, но это отдельная тема. Сотрудничество оказалось полезным. Мы, дольщики, научились писать не только жалобы, но и письма-благодарности тем, кто хоть как-то помог нашей стройке. То есть диалог с властью пошел уже не только на уровне претензий.

Отвечая на ваш вопрос, скажу, что эффективно, наверно, все, что приносит результат, – пикеты, письма в высокие инстанции и проч. Рецепт только один – объединение, создание организации дольщиков и осмысленное действие.

В нашем городе есть объекты, которые начали строить ещё до возникновения ФЗ 214, есть объекты, которые возводят по «серым» схемам.

Наш объект ИС оформлен по всем правилам, и мы, дольщики, знали, что с документами у нас всё в порядке. Проверок на объекте была сотня – всё в соответствии с законом. Но если застройщик уходит в банкротство, закон не защищает нас: вы рисковали и неправильно вложили деньги. И вы виноваты, и застройщик. Так получилось. И где тут правда?…

А мне квартира нужна, я не соинвестор, я не прибыль получить хочу, а обеспечить жилищными условиями себя и своих детей. Это не моя игра – это моя жизнь. И когда моей жизнью начинают играть, то тут не только шумиху поднимешь, а во все колокола будешь звонить.

Проблему «долёвки» нельзя игнорировать, но механизмов решения проблемы на сегодня у нас нет. Пока можно взывать только к совести застройщика, опять же, если застройщик и не собирался продолжать свою деятельность на строительном рынке, если он пришел только сорвать куш, то эти воззвания бессмысленны.

Мы все ругаем чиновников, но дайте чиновникам возможность узнать о вашей беде. Шумите, пишите, звоните, снимайте сюжеты и выкладывайте информацию в Интернет. Как о вашей проблеме ещё узнают, если вы обсуждаете ее только на кухне с соседкой? А как они узнают, что это не только ваша проблема, а системная ошибка, если обратитесь к ним только вы. Организовывайте своих будущих соседей. Стучите во все двери, и они обязательно откроются. Уточню: журналисты и СМИ нам здорово помогли.

Обязательно ознакомьтесь с законом о долевом строительстве ФЗ 214. В Иркутской области строительная отрасль во многом регулируется сейчас Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». Большинство домов в прошлом году было возведено именно по договорам «долевки». Областной Закон, как я слышала, еще в стадии проекта.

Перед совершением покупки квартиры по договору о долевом участии обязательно сделайте письменный запрос или получите личную консультацию у специалистов Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора.

Запросите у застройщика или его представителя весь пакет документов, согласно Федеральному закону 214. Можно взять копии документов и с документами сходить в службу стройнадзора. Не торопитесь расстаться с деньгами. Вы не каждый день тратите по 2—5 млн. рублей и должны серьёзно подумать, кому из строителей вы отдадите свои деньги, и что будет потом.
 
Защитит ли закон? Ошибка системная. И конечно исправить (или скорректировать) её может только новый закон. Я бы разделила сложившуюся ситуацию в долевом строительстве на три части:

1. Что делать с той ситуацией, которая уже возникла? Как помочь тем гражданам, которые уже стали «обманутыми дольщиками»? Ведь помогает же государство гражданам России, у которых возникают проблемы за рубежом. Авиакатастрофы, туристические неурядицы, потерявшиеся граждане… На их поиски снаряжаются экспедиции. Россия помогает странам, где происходят стихийные бедствия, катастрофы. Как же не помочь своим гражданам на территории государства? Ведь проблемы, возникшие в строительной отрасли и конкретно в долевом строительстве на территории нашего государства, оборачиваются для некоторых людей катастрофой.

2. Закон должен быть направлен на исключение в дальнейшем ситуаций «обманутый дольщик». Ведь дома не грибы после дождя. Они вырастают не за день и не за месяц. Как можно не заметить, что началась стройка? Появился забор, появился огромный кран, куча строительной техники – всё, пора проверять разрешение на строительство. Нет разрешения – кран разобрать, строительную технику на штраф-площадку оформить, застройщика к ответу. За куль картошки у нас посадят, а если разрешения на строительство нет, то все может пройти незамеченным, и никто не поинтересуется у застройщика, на каком основании он тут деньги собирает… Разве это не преступная деятельность в особо крупных размерах? Разве это не бездействие власти? Представьте ситуацию, что кто-то сейчас на сквере Кирова забор поставил и строить начал… Ну ведь мгновенно решат этот вопрос. И писем никаких писать не нужно. Так же быстро он должен решаться и в любом уголке города и области.

И в сфере кредитования нужно выработать механизм обязательного страхования рисков инвестирования.

Уже сейчас есть замечательная идея, которая позволяет не попасть людям в разряд обманутых дольщиков. Ипотека с безопасным графиком. Покупатель вносит 30% от стоимости квартиры, заключая контракт на ее приобретение. А оставшуюся сумму – 70%-только после того, как квартира будет готова. Покупатель будет иметь возможность зайти в квартиру, проверить, как выполнена отделка, и до внесения большей части средств потребовать устранить недоделки. Он уже не будет покупать кота в мешке. Не знаю, применяют ли эту схему застройщики во всём городе, на нашем объекте уже применяют.
 
3. Окончание строительства и получение квартир. ФЗ 214 устанавливает жесткие требования к застройщикам на начальной стадии, этапе заключения договора с дольщиком. Дольщик защищен только на входе в строительный проект, а на выходе – нет. Да, в договоре есть обязательные условия, в том числе и сроки передачи построенного объекта, но этот пункт не всегда выполняют застройщики.
Застройщик принял на себя обязательства, но их не исполнил. Многие дольщики оказались именно в этой ситуации, и не важно, остановилась стройка на стадии котлована, или на этапе внутренней отделки.

Ситуации разные, но результат один – люди оказались без жилья.

Юридические схемы на сегодняшний день позволяют застройщику совершенно законным путем уйти от ответственности. К примеру, объявить себя банкротом и прекратить выполнять свои обязательства. Если к этому добавить практику работы иркутских судов, которые снижают суммы претензий, предъявляемых дольщиками к недобросовестным застройщикам, то становится очевидным, что права дольщика сегодня совершенно не защищены. В других регионах уже приняты меры для защиты дольщиков, надеюсь, что учёные мужи нашей области учтут положительный опыт соседних регионов и разработают условия для счастливого конца истории приобретения жилья по схеме долевого строительства.
 
Относительно дальнейшей деятельности.

Я - вынужденная домохозяйка: сижу дома с малышом 2,8лет, который с удовольствием ходил бы в детский сад, но я не могу отправить его туда, т.к. нет мест. В коммерческий сад отправить его не имею финансовой возможности. Я являюсь заложником другой сложной ситуации, которая, думаю, скоро вызовет активное протестное настроение в нашей стране. На площади городов могут выйти все мамы-домохозяйки с малышами. Эта проблема еще острее, и ее нужно немедленно решать. Может быть, и в рамках программы «Доступное жилье»: на большой жилой комплекс сразу планировать детский сад. Ведь это же – копейки в общей сумме! Отвечая на ваш вопрос, скажу, что мне нужно дело, которое позволит зарабатывать на жизнь. «Общественницей» я стала только для того, чтобы помочь себе и своим соседям по ЖК «Иннокентьевская слобода». Но если поступит интересное предложение, буду думать. Кому нужны защитники прав дольщиков, кроме самих дольщиков?

Не совсем ясна ситуация. Скорей всего, ваш застройщик задолжал за подачу тепла и воды, и вы не можете заключить договор с Теплосбытовой компанией. Вообще в режиме Интернет-конференции невозможно вникнуть в детали. Если хотите, давайте проведем встречу вживую. Соберите дольщиков с других объектов, и мы пригласим начальство Стройнадзора, ИРЖА, Общественной палаты и других компетентных товарищей.

Конечно, был. Мне ни один раз говорили в общественных организациях, что у нас ничего не выйдет.
Мы устраивали пикеты как крайнюю меру. Нам нужно было решить наш вопрос очень быстро: на дальнейшую переписку не было времени, потому что наш застройщик ушел в банкротство. Представьте, вы стоите на краю обрыва, а позади огонь горит, и вырваться никак нельзя. Что вы будете делать? Сгорите или прыгните? Вот и у нас была такая ситуация и мы «прыгнули»…

Строительство возобновилось – значит, сработало, значит, наш прыжок был спасительным. Если люди выходят на пикет или митинг, то случилось что-то серьёзное. И это не должно остаться незамеченным.

Хороший экспромт – это подготовленный и отрепетированный экспромт. Если ваша ситуация требует выхода на пикет, то хорошенько подготовьтесь. Обязательно действуйте в рамках закона.
Подайте заявку в установленном порядке; позовите прессу, телевидение, Интернет; подготовьте требования (как вы видите решение вашего вопроса, что вы хотите). Если вы думаете, что журналисты сами подоспеют, а вышедший к вам чиновник пригласит в кабинет и немедленно начнёт вас расспрашивать о ваших желаниях, то вы сильно заблуждаетесь и вам рано выходить на пикет. Пикет это ЧП, а митинг – это большое ЧП. Вас обязательно должны увидеть и услышать, или вся работа, которую вы сделали – выполнена зря. Я не призываю вас выйти на площадь, но если уж вы решились, то будьте готовы.

Наш строительный объект во многом первый. Первый в программе «Доступное жильё гражданам России», Первый такой большой, Первый, кто так громко заявил о себе, Первый, кто смог разбудить власти города и побудить к решению проблем дольщиков.

Первый блин комом. Наш объект послужил уроком, как застройщику, так и администрации. Пусть следующие объекты «Доступного жилья» строятся на одном дыхании.