Управление жилищным хозяйством

Здравствуйте!

Для того, чтобы получить разрешение на подключение дома к теплу, управляющей организации необходимо выполнить ряд условий. Нужно оформить акт финансовой готовности и акт технической готовности. Для получения акта технической готовности необходимо предъявить инспектору для проверки тепловой узел. В случае неготовности теплового узла к отопительному сезону, акт не выдадут, соответственно разрешение на подключение дома управляющая организация не получит. Акт финансовой готовности – что-то вроде справки об отсутствии задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающей организацией. Если управляющая организация имеет задолженность, такую справку ей не выдадут, равно, как и разрешение на запуск отопления. Кроме того, возможно к отопительному сезону не готовы тепловые сети. Как видите, не всё зависит от желания управляющей организации, есть еще и внешние факторы. Какие причины препятствуют УК «Спектр» запустить отопление в ваш дом, мне, к сожалению, неведомо. Попробуйте задать им этот вопрос напрямую.

Здравствуйте!

1. Общие правила таковы:
Управляющая организация: Порядок контроля за исполнением условий договора управления должен быть прописан в условиях договора управления. Кроме того, если вы не создали ТСЖ, то в соответствии с поправками в Жилищный кодекс, вступившими в силу 17 июня 2011 г. вы обязаны создать совет дома. Это необходимо сделать в течение календарного года. Если вы не проявите инициативу в данном вопросе, в дело вмешаются местные органы власти. Совет дома является представителем собственников в работе с управляющей организацией. Думаю что мы, со своей стороны, сумеем обеспечить ежемесячную отчетность, которая снимет все вопросы. В перспективе любой собственник, придя в офис, сможет посмотреть отчеты по начисленным, собранным и потраченным средствам за каждый месяц.

ТСЖ: Договоры управления в товариществе не предусмотрены, т. к. отношения строятся на основе членства, но должна быть избранная общим собранием ревизионная комиссия, причем не обязательно из числа собственников. Ревизором может быть избран любой. Я понимаю, что всё это теория, но отчет вам никто на дом не принесет. Хотите всё знать, придется поработать.

2. Несмотря на то, что инициирование общего собрания собственников – право и обязанность исключительно самих собственников, мы подключились к этой работе и приложим определенные усилия к тому, что бы собрание состоялось в ближайшее время. Первым этапом мы разослали по вашим домам анкеты, с целью выявить кандидатуры инициаторов проведения собрания, председателя, секретаря, счетной комиссии. По дому № 47 уже набралось достаточное количество инициативных жителей, и дальнейшее лишь дело времени.  В настоящее время составляется повестка дня, уведомление и бюллетени заочного голосования. Всё будет совершенно открыто. Выбирать способ управления будете вы сами. Кроме того в повестку будут включены вопросы по передаче наружных сетей в КУМИ, использование мусоропровода, особенности оплаты за лифт, разные организационные вопросы, которые важны сами по себе, независимо от вашего выбора. По последнему предложению. Не совсем понятно, «не проведут собрание» или «не выберут наше предприятие»? Это ведь разные вещи. В любом случае, если не устраивает наша работа, подтверждаете претензии документально, инициируете общее собрание, принимаете решение, рассчитываемся за сделанное и расстаемся. Процедура одна для всех.

3. Мы сделали всё, что от нас зависит, для сдачи прибора в эксплуатацию. Ждем инспектора или ответа от ИГТСК. По поводу компетентности УК у нас немножко разные представления. Я считаю, что профессиональный подход – начисление по факту. Другое дело, что мало кто на это способен, т. к. это сложней, чем начисление по 1/12. Более того, по новым правилам предоставления коммунальных услуг, начисления по факту должны будут осуществлять все. И если для нас ничего не изменится, то некоторым компетентным УО придется не совсем комфортно. Кроме того, я постоянно общаюсь с собственниками и по себе знаю, что 99 % собственников за то, чтобы начислять по факту. В довершение могу сказать следующее: если следовать Вашей методике, то для выявления среднегодового теплопотребления по дому, необходимо как минимум в течение года набирать статистику.

1. В Иркутске менеджеров в сфере жилищного хозяйства выпускает Восточно-Сибирский центр подготовки специалистов ЖКХ при БГУЭП. Срок обучения 1 год.

2. По месту моей работы здесь уже писали. Насчет «Северо-Запада» отдельная история. Если мы начнем анализировать, как создаются управляющие организации, то придем к тому, что на этом рынке работают в-основном те, кто каким-то образом связан (в прошлом и в настоящем) с недвижимостью. С управлением или со строительством. Рынок управления жилищным фондом довольно закрытый. На нем присутствует несколько видов игроков, основные из них:

Управляющие организации, созданные специально «под объект».
Компании-застройщики, управляющие построенными объектами самостоятельно;
Хозяйствующие подразделения собственников.

Самый распространенный вариант – УО, созданные «под объект». Пример – управления ЖКС г. Иркутска. Объект – жилищный фонд г. Иркутска. Под него были созданы 4 «управления». Передача домов в управление осуществлялась в-основном административно, при создании видимости проведения общих собраний в форме заочного голосования. Но это была лишь видимость. Случаи, когда люди со стороны просто создали юр. лицо, пришли в какой-то дом и сагитировали его в свое управление, если и есть, то мне они не известны. Как минимум, должна быть группа собственников, поддерживающих это юр. лицо. Но это уже будет УО под объект.

Северо-Запад не стал исключением и тоже был создан под объект. Вся разница в том, что в 2004-м он был одним из первых, когда еще не было никакого опыта такой деятельности и всё приходилось постигать самим. ТСЖ было позже, в 2007-м, когда уже был какой-никакой опыт. С агитацией было проще. На работу были приняты управдомы, которые до этого уже обслуживали жилищный фонд и их все знали. Были и чиновники, кто-то мешал, кто-то помогал, всякое было. Простой человек теоретически создать УО может. Но лучше для начала поработать в действующей организации, поднабраться знаний, опыта и тогда уже решать, стоит ли этому посвящать жизнь. Опять же, какой смысл это делать, если нет объектов управления? Как вариант можно попробовать устроиться наемным управляющим в ТСЖ. Деятельность эта ни прибыльна, ни убыточна, работа за зарплату. Всё зависит от объемов. Если объем меньше 20 000 кв. метров, заниматься этим вряд ли стоит вообще. 25 000 – 30 000 возможно, концы с концами сведете, при достаточном опыте.

В ТСЖ ситуация другая, можно ввязаться в историю и при 10 000 кв. м. Однако процветать вряд ли будете, ведь большинство уверено, что ТСЖ создается для снижения квартплаты.

3. Такого пункта в нашем договоре нет. Размер заработной платы определяется рынком труда. Наше штатное расписание открыто для всех. Покажем любому, зачем в договоре прописывать? В договоре будет указан общий фонд заработной платы и налоги, это необходимо для расчета тарифов.

Вообще количество контейнеров считается исходя из количества проживающих в домах. На основании данных о количестве жителей составляется декларация и определяется объем вывозимых ТБО. Исходя из объема, определяется периодичность вывоза и количество устанавливаемых контейнеров. На практике, зачастую при одном прописанном, проживают трое или четверо. Кроме того, на площадку выносят огромное количество строительного мусора, который никакими методиками не учесть. Этот мусор вообще не должен выноситься на контейнерную площадку, вывоз строительного мусора осуществляется самостоятельно. Соответственно и методики расчета объемов теряют актуальность, в конечном итоге всё определяется на глазок. Если периодичность вывоза недостаточна, составляется доп. соглашение об увеличении вывозимых объемов, цена вопроса увеличивается, однако в тарифах дополнительные затраты не учтены. В ваших домах – отдельная история. По умолчанию предусмотрены мусоропроводы. Но к нам обращается большинство собственников с просьбами мусоропроводы не открывать. Разместить площадку негде, место, которое устраивает одних, не устраивает других. Никто не хочет иметь вид из окон на помойку. В ближайшее время вопрос о мусоропроводах будет внесен в повестку дня готовящихся собраний, и, если собственники примут решение открыть мусоропроводы, мы это сделаем, и вопрос будет решен. В этом случае оплата за содержание возрастет. А пока, учитывая Ваше пожелание, будем вывозить чаще.

Здравствуйте! Из вашего вопроса можно сделать вывод о том, что в вашей квартире не установлены счетчики воды. Могу порекомендовать вам установить счетчики. Нет воды – нет расхода – нет оплаты. Ремонт теплосетей это та сфера, на которую ни мы, ни вы повлиять не можем, как бы мы не возмущались. Если вам начисляют оплату по нормативам потребления, требуйте перерасчета у своей управляющей организации. Ваши претензии совершенно справедливы и думаю, проблем не будет. Как управляющая организация будет разбираться с ресурсоснабжающей организацией – это её проблемы. А если в доме установлен общедомовой прибор учета, то и проблем никаких быть не может.

ЖК РФ Ст. 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
          2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

     1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Управление многоквартирным домом, содержание общего имущества и текущий ремонт общего имущества это разные вещи. Понятие управление многоквартирным домом включает в себя следующие функции:

1. Разработка годового финансово-хозяйственного плана по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
2. Подготовка предложений по установлению размера обязательных платежей собственников помещений за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества.
3. Планирование деятельности по управлению многоквартирным домом.
4. Ведение технической документации на имущество, переданное в управление.
5. Проведение технических осмотров.
6. Заключение необходимых договоров с подрядными и субподрядными
организациями на выполнение специализированных работ и предоставление услуг.
7. Подготовка предложений по капитальному ремонту многоквартирного дома.
8. Обеспечение санитарного содержания здания и придомовой территории.
9. Организация подготовки домов к сезонной эксплуатации.
10. Заключение и учет договоров и соглашений на поставку коммунальных
ресурсов, контроль за соблюдением условий заключенных договоров и соглашений.
и так далее…

В содержание общего имущества входит заработная плата работников УО, налоги, уборка подъездов, придомовой территории, вывоз ТБО, обслуживание лифтов, освещение мест общего пользования, банковские услуги, комиссионные, хозяйственные расходы – швабры, метлы, лопаты, канцтовары… услуги связи и т. п. На самом же деле зачастую разделение тарифа на «содержание – текущий ремонт» носит достаточно условный характер. Недостаток средств на содержание компенсируется средствами, собираемыми по статье «текущий ремонт». Уборка подъездов безусловно должна входить в содержание общего имущества. Но входит ли у вас, я не знаю. Возможно, в ваших счетах уборка выделена в отдельную строку. Это незаконно, хотя никакого криминала я в этом не вижу. Обычно так поступают, что бы создать видимость низкого тарифа на содержание. На самом деле от того, что строка «уборка подъездов» исчезнет, а сумма будет добавлена в содержание, ничего не изменится.
Номинально средства, собираемые на текущий ремонт, должны направляться на ремонт общего имущества: подъездов, подвалов, кровли, фасадов, отмосток, электрооборудования, инженерных сетей и многого другого. Но это в идеале, если утверждены экономически обоснованные тарифы, и квартплата вносится всеми собственниками полностью и в срок. На практике зачастую средствами, собираемыми по статье «текущий ремонт» затыкаются разные финансовые дыры – например, погашаются долги за злостных неплательщиков.

Да, это законно. С помощью прибора можно получить хорошую экономию по оплате за тепло, но при этом сам прибор требует затрат на обслуживание. По сумме не могу ответить, просто не знаю, за что конкретно вы оплачиваете. Возможно, в эту сумму входит оплата в рассрочку за установленный прибор учета. Как правило, оплата за обслуживание прибора входит в оплату за содержание теплового узла. Сам счетчик требует затрат на гос. поверку (примерно 15 000 руб. 1 раз в четыре-пять лет в зависимости от модели) ежемесячное снятие показаний, регламентные работы. Соответственно, если дом небольшой, то и затраты на обслуживание будут выше.

И в дополнение: «…Указанные организации при выявлении фактов невыполнения собственниками приборов учета используемых энергетических ресурсов обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации этих приборов учета и неустранении такого невыполнения до истечения двух месяцев с момента его выявления также обязаны приступить к эксплуатации этих приборов учета с отнесением понесенных расходов на собственников этих приборов учета. Собственники этих приборов учета обязаны обеспечить допуск указанных организаций к приборам учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на их эксплуатацию, а в случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания…»

Федеральный закон РФ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении…».

Вариантов у вас, прямо скажем, не густо. Квартиры всего две, а затраты на содержание и ремонт дома требуются немалые. Могу предполагать, что вашей квартплаты хватает разве что на чистку выгребной ямы раз в квартал. Дом ваш, как объект управления, мало кому интересен, сменить УО нереально. Если вы считаете, что ваши деньги разворовывают, можете инициировать общее собрание, изменить способ управления на «непосредственное управление» и никому не платить, собирайте средства сами и содержите дом самостоятельно. Не надо забывать о том, что собственником одной из квартир является муниципалитет. Я бы проконсультировался с юристами о том, что можно извлечь из этой ситуации. Разговаривал как-то с подрядчиком, обслуживающим такие дома, говорит, что выделяемых средств хватает только на то, что бы уличные туалеты иногда чистить.

Пишите: upravcom@bk.ru.

Здравствуйте!

Ремонт межпанельных швов входит в перечень работ текущего ремонта общего имущества. Я не видел ни одного договора управления, в который бы не входил ремонт швов. Посмотрите свой договор и требуйте от управляющей организации выполнения его условий. Напишите в УО письмо с изложением своих проблем, истребуйте письменный ответ, в дальнейшем – по обстоятельствам. Ремонт производится за счет средств, оплачиваемых вами по статье «текущий ремонт». Очередность работ в идеале определяют собственники. Если собственники ничего не определяют, то УО всё определяет самостоятельно. По поводу возврата средств – сложный вопрос, на самом деле. Если УО отчиталась перед вами за потраченные средства, то какой может быть возврат? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать ситуацию изнутри. Контролирующие органы - прокуратура, областная служба жилищного контроля и строительного надзора, (так называемая жилинспекция).

Здравствуйте!

Этой теме недавно была посвящена передача на городском радио. Возмещение задолженности по квартплате – одна из важных функций управляющей организации. За это УО получает оплату и должна уметь эффективно выполнять прописанную в договоре управления обязанность. Методы, конечно, есть. Но надо иметь в виду, что это серьезная работа, требующая специальных знаний и опыта. Что бы достичь высокого уровня собираемости платежей, необходимо системное применение целого комплекса мероприятий. На каждую группу неплательщиков действуют свои методы. Для одних достаточно простого начисления пени за неполную или несвоевременную оплату, на других действует разъяснительная беседа, на третьих – размещение позорных списков, четвертых ничем, кроме отключения электроэнергии не пронять. Универсального метода не существует. Мне известен случай, когда одного начисления пени в ТСЖ хватило для того, что бы возместить 600 тыс. рублей задолженности перед отопительным сезоном. А ведь пени это, пожалуй, единственный, безусловно законный метод борьбы с неплатежами. Да и то, что бы начислить пени, нужно как минимум вовремя, не позднее 1-го числа, вручить плательщикам счета-квитанции. Много ли вы видели управляющих организаций, выполняющих это требование? А ведь если управленцы не выполняют своих обязательств, как они могут требовать выполнения обязательств от других? Поэтому основа обеспечения достойной собираемости, гарантирующей финансовую безопасность при эксплуатации дома – высокий уровень обслуживания, простое и понятное начисление квартплаты, прозрачность финансовой деятельности, ежемесячная отчетность. Что касается законности применяемых мер, то вы сами должны оценивать риски. Допустим, задолженность по квартплате в вашем доме составляет миллион рублей. Размещение позорных списков в доступных для обозрения местах подъезда незаконно, т. к. нарушает конституционные права граждан на неприкосновенность персональных данных. Если кто-то из неплательщиков напишет жалобу в прокуратуру, вам грозит наказание в виде штрафа в размере 5000 руб. Но при этом вы почти гарантированно соберете тысяч двести рублей задолженности. А ведь есть вероятность того, что никто жаловаться не станет. Решать в любом случае вам. Я никоим образом не призываю вас нарушать закон, вы сами должны решать, чем можно пожертвовать ради общего дела, сами несете ответственность за возможные последствия. Многие уповают исключительно на суд. На мой взгляд, эта мера не самая эффективная. Я никогда не ходил в суд по неплательщикам, однако там, где приходилось работать, собираемость составляла 100 процентов. Вместе с тем приходилось видеть управленцев, которые кроме суда никаких мер не принимали. При локальных положительных результатах, итог оказывался плачевным. Я могу много говорить о возмещении задолженности, в книге этой теме посвящена глава в 20 страниц. К сожалению, рамки этой конференции не позволяют размещать здесь такие объемы, да и вряд ли это будет всем интересно. Если желаете вникнуть в тему, приобретите книжку.

В этом вопросе я занимаю сторону управленцев. Сам поступал точно так же. Мне не нравится лес разнокалиберных ржавых антенн на крышах старых домов, кабеля, безобразно свисающие с крыш по фасадам, переломанный в результате постоянных хождений шифер и прочие последствия проявлений анархии в многоквартирном доме. Одна коллективная антенна на крыше, своевременно обслуживаемое оборудование мне больше по душе и как собственнику, и как управленцу. Вы правы, вам действительно принадлежит часть общего имущества, но в натуральном выражении эта часть не выделяется. Номинально, если действовать по закону, для размещения собственной антенны вам также необходимо согласие общего собрания собственников помещений в доме:

ЖК РФ Ст. 44  п. 2 «…К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
     3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме…».

К слову, управляющая организация не вправе кому-то разрешать пользоваться общим имуществом. На это имеет право только общее собрание. Вы можете инициировать общее собрание и принять решение об отмене оплаты за обслуживание коллективной антенны. В этом случае управляющая организация не будет принимать заявки на устранение неисправностей оборудования антенны. Вы – собственники, вам и решать. Решите облепить весь дом антеннами, так тому и быть.

Федеральный закон Российской Федерации от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении…»

п. 5. Ст. 13 «…До 1 января 2012 года собственники помещений в многоквартирных домах, …обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии…»

Из средств фонда содействия приборы устанавливали, но только в тех домах, в которых производился капитальный ремонт. Я, конечно, не вправе навязывать вам свое мнение, но мне кажется, что зря вы негативно воспринимаете реализацию положений 261- ФЗ. Если оплата за отопление будет начисляться по общедомовому прибору, то все ваши затраты в скором времени окупятся. Ну а по поводу собраний, поверьте, если будете ждать решения собрания, то еще 10 лет будете по нормативам переплачивать.

Тарифы на коммунальные ресурсы утверждаются административно и едины для всех:

Холодная вода 7.38 руб. за 1 тонну (или куб. метр., что одно и тоже)
Электроэнергия 0,68 коп. за 1 кВт/ч
Тепловая энергия 843,6 руб. за 1 гКл
Подпиточная вода 14.1 руб. за 1 тонну
Горячая вода 60.5 руб. за 1 тонну
Водоотведение 8,52 руб. за 1 куб. м.

В большинстве случаев тарифы одинаковые, но бывают варианты. К примеру, системы горячего водоснабжения бывают открытые и закрытые. В открытых системах горячая вода подается в сеть централизованно, и тариф рассчитывается следующим образом: подогрев + подпиточная вода. На подогрев одной тонны подпиточной воды расходуется 0,055 гКл. тепла. Таким образом считаем цену тепловой энергии, затраченной на подогрев 1 тонны подпитки: 843,6 х 0,055 = 46.4 руб. к этой цене прибавляем цену подпиточной воды: 46,4 + 14,1 = 60,5 руб.

В некоторых вариантах закрытых систем, горячая вода получается путем подогрева холодной воды через теплообменник. В этом случае тариф складывается из подогрева и холодной воды:
46,4 + 7,38 = 53,78 руб. При этом в таких системах больше тепла распределяется на отопление.
А ведь есть еще и бойлеры и крышные котельные и т. д. Однако в нашем городе эти системы не имеют большого распространения, поэтому в большинстве домов тариф на гор. воду 60,6 руб. за 1 тонну. В последнее время управления ЖКС распределяют тариф на гор. воду на 2 составляющие: подогрев и подпитку. Зачем они это делают, я могу только догадываться, но, возможно, это навело вас на мысль, что тарифы везде разные.

Позвоните в отдел по связям с общественностью, не знаю, насколько квалифицированно, но какие-то консультации они проводят: 52-04-16; 52-04-14.

Для начала надо бы разобраться в причинах остывания воды. Если это временные явления, связанные с ремонтом сетей или отсутствием необходимых параметров в системе ГВС, то достаточно подождать, начнется отопительный сезон, возможно ситуация выровняется. Ключевая фраза – нет счетчиков. Я бы советовал вам всё-таки установить счетчики. Как вариант возможна установка двухтарифных приборов учета. Такие приборы есть в Иркутске. Воду температурой до 40 градусов прибор учитывает как холодную, свыше 40 градусов начинает считать, как горячую. Цена примерно 3,5 тысячи руб., но некоторые жители ставят, говорят, окупается. Перерасчет должно производить то юр. лицо, которое начисляет вам квартплату: правление ТСЖ, либо управляющая организация, если ваше правление заключило договор управления с УО.

Здравствуйте!

Не совсем понятно, что у вас за пригород… Признаюсь, я не силен в управлении поселениями. Могу лишь изложить некоторые свои мысли. Думаю, средства, потраченные вами на создание и развитие инфраструктуры, вернуть будет проблематично. Способ управления можно выбрать ТСЖ, по аналогии с ТСЖ «Молодежный». Ждать, когда застроится все 60 участков, вы можете долго и упорно. Думаю, не стоит ждать, стоит дело делать. Могу привести пример. В г. Иркутске есть новостройка. Дом не достроенный, застройщик не выполнил благоустройство, сменил вывеску и строит дальше, получить с него что-либо задача с мутными перспективами. Так вот, собственники одной из блок-секций не стали ждать у моря погоды, создали ТСЖ, собирают потихоньку средства и приводят свой дом и придомовую территорию в порядок. Своими силами разбили клумбы, заасфальтировали тротуары и т. д. Другая блок-секция уже года три митингует, ждет, когда застройщика замучает совесть и он придет и всё доделает. Они даже от дворника отказались, объясняя это тем, что у них всё равно благоустройства нет. В итоге за три года две блок секции стали отличаться одна от другой, как небо от земли. В вашем случае можно как вариант установить вступительный взнос в ТСЖ, к примеру, для тех, кто живет в настоящее время сделать вступление бесплатным, кто вступает через год – одну сумму, для вступающих через два года – сумма увеличивается и т. д. Развитие инфраструктуры сделает ваше поселение более привлекательным для новых членов вашего сообщества, что, в свою очередь, поспособствует привлечению новых средств. Взаимодействие с вашей местной властью в пределы моей компетенции не входит, прошу прощения.

Здравствуйте. Сменить ТСЖ невозможно, можно сменить правление ТСЖ, а из нового состава правления выбрать нового председателя правления. Члены правления переизбираются решением общего собрания собственников. Затем уже новое правление решает, как жить дальше, управлять самим, заключить договор управления с УО, нанять управляющего со стороны и т. д.

Критериев выбора УО достаточно много. Например:
Организационная состоятельность:
• cроки существования компании;
• cостав учредителей компании;
• размер уставного фонда компании;
• cведения о финансово-экономическом состоянии компании;
• наличие офиса, телефона;
• состав штатного расписания компании.

Опыт деятельности по управлению домами:
• длительность работы компании на рынке жилищно-коммунальных услуг;
• наличие отзывов и рекомендаций о деятельности УК;
• опыт участия в конкурсах на управление жилищным фондом;
• взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищной службой.

Кадровый состав компании:
• опыт и квалификационные возможности персонала компании;
• наличие и численность состава технического персонала для выполнения работ в доме;
• соотношение численности офисного и технического персонала.

И многое – многое другое (полный перечень изложен в книжке).

Согласен с тем, что непросто определиться с выбором, руководствуясь таким списком. Но сформировать определенный круг вопросов к компании, претендующей на управление вашим домом, руководствуясь этим перечнем, будет проще, нежели постигать науку выбора управленцев исключительно на собственных ошибках и разочарованиях. Ну а положительные ответы на поставленные вопросы если и не дадут гарантии профессионализма и порядочности управляющей компании, то какое-то первоначальное мнение у собственников сформировать вполне способны.
Могу точно сказать, как не надо выбирать УО. Не покупайтесь на основной прием всех мошенников - обещания золотых гор по сходной цене. Обслуживание многоквартирных домов – удовольствие недешевое.

Здравствуйте! Для начала надо определиться с тем, кому принадлежит теплосеть. К сожалению, вы не изложили содержание отписок. Напишите, пожалуйста, на e-mail поподробнее, может, чем и смогу помочь.

В любом случае обращаться нужно в управляющую организацию. Только вот мне не совсем понятно, каким образом вы оплачиваете перерасход. Если нет общедомовых приборов, начисления производятся по нормативам потребления на прописанных. В этом случае от соседей вы не зависите. Если общедомовые счетчики установлены и их показания распределяются на прописанных, в чем я сомневаюсь, то вам достаточно установить индивидуальные счетчики воды. В этом случае вам будут начислять оплату за потребленную воду по показаниям ваших счетчиков, и от соседей вы опять же зависеть не будете. Возможен и еще один, экзотический вариант: Общедомовые счетчики установлены, квартирные счетчики стоят, но разницу между показаниями общедомового прибора, начислениями по нормативам и суммарными показаниями индивидуальных счетчиков распределяют на владельцев индивидуальных счетчиков. Кстати, именно так и предусмотрено в действующем законодательстве. Пожалуй, только в этом случае может возникнуть описанная вами ситуация. Тогда нужно добиваться того, что бы разница распределялась на тех, у кого нет индивидуальных счетчиков. В-общем я прописал несколько вариантов начислений, выбирайте тот, который вам больше подходит и действуйте. Никаких сложностей здесь я не вижу.