Качество и мультиформат
Директор ООО «Сибирская слобода» Юлия Козлова отмечает, что сегодня развитие коммерческой недвижимости идет в направлении формирования комфортной среды в ТРЦ как для покупателя, так и для предпринимателей.
— Качественных торговых площадей сейчас очень мало, — рассказывает Юлия Козлова. — Поэтому упор у предпринимателей и застройщиков должен быть на качественные площади, которые соответствовали бы современным реалиям и требованиям ритейлеров.
Стрит-ритейл — разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.
Однако тем, кто работают в формате стрит-ритейла, к примеру, имеют магазины на Карла Маркса и Урицкого, также пришлось подстраиваться и адаптироваться под современные реалии и покупателей. А «покупатель» сегодня меняется «за счет приезда товарищей из Китая», отмечают эксперты.
Владельцы бизнеса на центральных улицах города ориентируются на китайских граждан. В магазинах, аптеках и ресторанах, которые располагаются в местах с высоким туристическим потоком, собственники дублируют ценники на китайском языке. Все это повышает интерес гостей из Поднебесной к Иркутску.
Поэтому вывесками с китайскими иероглифами в центре города сейчас уже никого не удивишь. На улицах — указатели, в ресторанах — меню. И даже объявления о продажи недвижимости адресованы теперь не только иркутским жителям.
— Развитие стрит-ритейла есть, но не в том экономическом объеме, как нам хотелось бы, — поясняет Юлия Козлова. — Идет скорее развитие «особенных зон»: открываются места общественного питания, которые встают во дворики, арендуя небольшие помещения.
Замруководителя байкальского представительства РГУД Татьяна Галущенко отмечает, что потребителю нужно предложить больше возможностей в рамках одного пространства. Только при таких условиях возможно дальнейшее развитие коммерческой недвижимости.
Что касается востребованности площадей со стороны арендаторов, здесь тоже всё неоднозначно. С одной стороны, торговые помещения формата стрит-ритейла имеют самую большую группу потенциальных арендаторов: магазины, отделения банков, кафе и рестораны, аптеки; с другой — стоимость их аренды не позволяет им развиваться в том же темпе, что и ТРЦ. Оно и понятно. Ведь арендная ставка в торговом центре ниже стоимости «квадрата» помещений «уличного формата».
Покупатель уходит со стрит-ритейла в ТРЦ. Он идет туда, где более широкий спектр предоставляемых услуг: фуд-корты, детские зоны, магазины и кинотеатры.
Управляющий объектами коммерческой недвижимости Юрий Винников считает, что развитие стрит-ритейла в Иркутске отчасти тормозит еще и законодательство в области памятников архитектуры. Специалисты отмечают, что иркутский фонд памятников архитектуры — один из самых больших в России. Перспективы развития исторического центра города с учетом его сохранения не очень радужные, предполагают они.
— Сегодня всё больше ужесточается законодательство по их содержанию и реставрации, — говорит Юрий. — Всё направлено только на их сохранение. Поэтому арендатор не может под себя ничего там сделать.
Ценообразование
По словам директора АН «Бизнес Недвижимость» Андрея Гаркушова, в последнее время увеличился спрос на небольшие торговые площади (60-120 «квадратов») и на офисы (30-50 «квадратов»). Что касается стоимости квадратного метра, при заключении сделки она еще меняется. «Та стоимость, с которой мы заходим на рынок, корректируется на 10—15 %», — поясняет представитель агентства.
Та же ситуация складывается и с большими площадями. Так, директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков отмечает, что те, кто заинтересован в площадях от 700 до 2000 квадратных метров, ставки рассматривают на 50—60 % ниже предложенных: 250 рублей за «квадрат» вместо 450- 600 заявленных.
Директор АН «Новация», руководитель комитета по коммерческой недвижимости Байкальского представительства РГУД Илона Толстоухова говорит, что не все идут на снижение ставок и теряют из-за этого клиентов или долгое время находятся в их поиске. «Раньше не было крупных торговых сетей в городе, поэтому 500 рублей за „квадрат“ было возможно, сейчас только — 350-450 рублей» — поясняет Илона.
Руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ» Антон Кондратьев объяснил повышение спроса на коммерческую недвижимость тем, что арендаторы и покупатели «устали ждать» изменений и адаптировались к новым условиям.
— Жизнь нельзя остановить. Она идет дальше, нужно развиваться, — говорит он. – Люди устали ждать, адаптировались. Мы тоже ощущаем некое оживление. Хотя запрос потребителя по аренде несколько ниже, чем хотели бы девелоперы.
Как говорят эксперты, затраты, которые с каждым годом только возрастают, сложно окупить при арендной ставке 200-250 рублей за квадратный метр, как того хотят арендаторы. «Если подсчитать все расходы, объект качественный и ты им правильно управляешь, то ставка должна быть, конечно, выше 200 рублей», — отмечают эксперты.
Автор фото — Андрей Федоров
Анастасия Маркова, ИА «Иркутск онлайн»
-
мудрый лис
28 апреля 2017 в 15:34
Загрузить комментариивообще пора, арендных олигархов, на контроль брать