При покупке строящегося жилья больше всего люди боятся, что дом так и не будет достроен, а заплаченные деньги никто не вернет. Что делать, если строительство дома значительно затянулось, куда в первую очередь обращаться и как можно повлиять на застройщика? На все эти вопросы ответил Алексей Гнилуша, председатель Правозащитной коллегии адвокатов Иркутской области.
Как рассчитать неустойку?
К сожалению, для Иркутска часто встречаются ситуации, когда строительные компании не сдают дом в срок, указанный в договоре долевого участия. По словам адвоката, нужно понимать, что при заключении такого договора правоотношения застройщика и гражданина-дольщика попадают под действие федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данным законом установлена жесткая ответственность застройщика за пропуск сроков по сравнению с обычными нормативными актами. Дополнительно здесь действует закон о защите прав потребителя, по которому предусмотрено еще взыскание штрафа за нарушение прав дольщика.
Еще один важный факт: пока дом не принят специальной комиссией и не введен в эксплуатацию, он не может считаться жилым, а является «объектом незавершенного строительства». А это значит, что до ввода в эксплуатацию дольщики не имеют прав на квартиры и не могут заселиться. Строительство официально считается завершенным после получения застройщиком разрешения на ввод к эксплуатацию.
В договоре долевого участия прописаны два срока: введение дома в эксплуатацию и передача квартиры дольщику. Если строительная компания эти даты просрочила, то по закону с нее можно взыскать неустойку. Она рассчитывается по определенной формуле, в которую входят стоимость квартиры, количество дней просрочки и банковская ставка рефинансирования. Последнее значение всегда можно узнать на сайте Центробанка на текущий момент.
— Во внесудебном порядке застройщики стараются предложить неустойку в размере в несколько раз меньше, чем можно рассчитать по формуле. Или предпочитают вопросы по неустойке решать через суд, тем более что суд «с учетом всех обстоятельств» имеет право ее уменьшить. — рассказывает адвокат. — В моей практике я ни разу не встречался с такими случаями, когда суд взыскивал неустойку в полном размере, как рассчитано по формуле. Дольщик получает не более 50% от суммы, а то и меньше в том случае, если компания предоставила документы, доказывающие уважительность причины задержки строительства
Зачастую застройщики ссылаются на сложную экономическую ситуацию, которую не могли заранее предусмотреть. Кто-то называет форс-мажорные обстоятельства, в связи с которыми не привезли вовремя технику или строительные материалы. Или как это было в микрорайоне Березовый, администрация Марковского района длительное время отказывалась вводить дома в эксплуатацию в связи с разногласиями с застройщиком. Все это влияет на конечную сумму.
С другой стороны, с застройщика судом взыскивается дополнительный штраф по закону о защите прав потребителя. За нарушение прав по договору долевого участия суд назначает штраф в размере 50% от общей суммы, взысканной в пользу дольщика. Причем независимо от того, было ли это требование заявлено в иске или нет, суд обязан разрешить вопрос о назначении штрафа.
Давайте рассчитаем все на конкретном примере. Предположим квартира стоит один миллион рублей. Ежедневно неустойка с учетом ставки рефинансирования составляет 275 рублей. Застройщик просрочил передачу дома в эксплуатацию на один год. Рассчитанная по формуле в законе неустойка составит сумму около двухсот тысяч рублей, с учетом оговорки в законе, что участником долевого строительства является гражданин, пени уплачиваются застройщиком в двойном размере. На 50% примерно уменьшит суд эту сумму — 100 тысяч рублей. А по закону о защите прав потребителей положен еще штраф — 50 тысяч рублей. В результате 150 тысяч рублей.
Дополнительное соглашение и другие уловки
Ни один застройщик не желает, чтобы подобные ситуации возникали, так как это чревато убытками. Компании предлагают своим дольщикам подписать дополнительное соглашение с просьбой перенести сроки передачи квартиры, если уже заведомо известно, что дом не будет вовремя выстроен и сдан в эксплуатацию. Как только дольщик подписывает такое соглашение, он не может претендовать на неустойку по нарушению первоначальных сроков. К тому же застройщик при обсуждении с дольщиком дополнительного соглашения о переносе сроков может намекнуть о возможных проблемах: например, если вы не подпишите бумагу, мы повысим цену за квартиру либо строительство мы никогда не закончим.
— Все зависит от того, как сформулированы условия договора. Если дольщик отдал всю сумму за жилье сразу, то невозможно увеличить цену и потребовать доплаты. А если он вносит деньги по частям, то стоимость может возрасти. Но опять же если поэтапное повышение цены специально предусмотрено договором, — комментирует Алексей Гнилуша.
В ход могут пойти различные угрозы. Действительно, если все дольщики не согласны ждать еще, и все в один момент подадут в суд на выплату неустойки, то у компании может просто не оказаться средств, чтобы закончить строительство.
Чаще всего дольщики боятся заморозки строительства и банкротства компании. Но банкротство должно быть подтверждено соответствующим актом арбитражного суда. А суд может длиться годами, выясняя различные обстоятельства дела, в том числе действительно ли у компании нет больше активов, куда они делись и как их можно вернуть. Бывает так, что дом почти готов, там годами фактически живут люди и даже пользуются коммунальными услугами, но дом не введен в эксплуатацию и никаких прав на жилье у дольщиков нет.
Если же застройщика все-таки признали банкротом, дольщики могут потребовать вернуть свои деньги или передать им квартиру в том виде, котором она находилась на момент банкротства, как объект незавершенного строительства. В первом случае, быстро получить деньги будет сложно, так как компании нужно разобраться не только с дольщиками, но и с зарплатой своим работникам, налогами государству, денежными обязательствами. Во втором случае, дом может завершить другая строительная компания на дополнительные личные средства дольщиков и уже введенное в эксплуатацию жилье передать дольщику именно в виде квартиры. При согласии иной организации завершить строительство составляется смета, по которой следует рассчитать сколько нужно денег, чтобы достроить дом, сдать в эксплуатацию и получить ключи.
— Исходя из сметы можно представить, сколько нужно еще каждому дольщику внести денег. Если сумма на каждое лицо большая, то ее собрать достаточно сложно. Еще 200-300 тысяч рублей, когда платишь ипотеку, найти трудно, — говорит адвокат. — Поэтому не всегда удается завершить долгострои, несмотря на то, что дом фактически уже выстроен и подключен ко всем коммуникациям.
Как повлиять на застройщика?
Когда все сроки вышли, дольщики начинают проявлять беспокойство, обращаясь в разные инстанции. По мнению адвоката, самым эффективным способом повлиять на строительную компанию является взыскание неустойки через суд. Но не стоит затягивать предъявление претензий на длительное время. Наложение штрафов активирует застройщиков, они постараются как можно быстрее закончить с работами по объекту.
Второй способ — обратиться в службу строительного надзора, которая может в рамках своей компетенции проводить проверки и решать вопросы о наложении административного взыскания в виде штрафов, но уже в пользу государства.
Третий — привлечение внимание средств массовой информации, обращение к депутатам, мэрию, общественные советы и другие организации, которые не имеют прямого отношения к делу. По мнению адвоката Алексея Гнилуши, эти действия дают больше популистский эффект, который оказывает слабое влияние на строительную компанию.
Алексей Гнилуша:
— Чтобы заранее оценить ситуацию, дольщик может запрашивать информацию у застройщика о ходе строительства и сроках сдачи дома. В законе напрямую не указана обязанность застройщика об обязательном плановом информировании о ходе строительства. Но предполагается, что по обращению дольщика застройщик должен уведомить, как идут работы на объекте. Иногда это помогает подготовится к последующим действиям.
Лучше всего не ждать по году или два, пока застройщик закончит работы, а сразу требовать неустойку при первых признаках необоснованного затягивания строительства. Закон об ответственности застройщика в виде неустойки и штрафа работает эффективно, суды всегда выносят решения в пользу дольщиков, пусть даже и удовлетворяя компенсацию частично. Если застройщик не является банкротом, то можно получить хоть какую-то разумную компенсацию, которая после передачи квартиры дольщику сгладит ему неприятное чувство беспокойства от длительного ожидания.
ИА «Иркутск онлайн»
