Аварийное жильё в Братске: причины срыва федеральной программы

Нет ничего более вечного, чем временное

В 2012 году Братск столкнулся с беспрецедентной для последних десятилетий ситуацией: с 2014 и до конца 2017 года предстояло построить более 4 тысяч квартир на общей площади в 150 тысяч квадратных метров. Город стал крупнейшим получателем средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ, суммарно на программу предполагается затратить около 5 миллиардов рублей.

Откуда взялись такие объемы аварийного жилья в городе, отметившем 60-летие в прошлом году? Причина в том, что став крупнейшим объектом комсомольских строек в 50-60-е годы прошлого века, город оброс сетью двухэтажных бараков. Это временное жилье, которое возводили вместо палаток, порой не соответствовало элементарным представлениям о комфорте.

Площадь некоторых квартир достигала 11 квадратных метров. Планировалось, что уже к 80-90-м годам эти бараки заменят современные многоэтажные дома. Однако перестройка внесла корректировки. Тысячи людей так и остались жить в разваливающихся малометражках. Решение проблемы пришло гораздо позднее.

— Участие Братска в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, да еще в таком объеме — результат своевременного признания жилых домов аварийными. Город сумел наладить такую работу, видя реальное положение дел, принял соответствующие нормативные документы и правильно оформил заявку на участие в программе. Многие муниципалитеты не успели до 2012 года эту работу организовать должным образом, — комментирует председатель комитета по градостроительству администрации Братска Владимир Вершинин. — То, что необходимость переселения назрела, видно хотя бы по тому, как часто выходят из строя в таких домах системы жизнеобеспечения, гниют стены, проваливаются полы, дома несколько раз в год перекашивает в силу пучения грунтов под фундаментами, да и отсутствие нормального обслуживания домов внесло свою лепту в их состояние.

Земельная проблема стала политической

Однако такая «удача» обернулась для Братска головной болью. В 2014 году начали строить жилье для переселенцев, но уже к 2015 реализация программы замедлилась. Одной из причин стало отсутствие участков под застройку.

— Земля под строительство выделялась на протяжении последних семи лет. Упор сделали на комплексное освоение земель, поэтому сформировали несколько больших участков и с торгов передали застройщикам, — отметил Владимир Вершинин.

Так, четыре участка площадью 21,8 гектара выиграло ООО «СТК» — предприятие, подконтрольное депутату думы Братска Александру Гаськову. На первом этапе СТК строила дома, но получить оставшиеся контракты в размере 4,5 миллиарда рублей компания так и не смогла.

Мэр города еще в начале 2016 года заявил, что СТК потребовала увеличения суммы контракта на 800 миллионов рублей в связи со сложностью выполнения программы, удорожанием стройматериалов, изменениями градостроительного законодательства и так далее. При этом предприятие намеревалось строить жилье, минуя конкурентов.

— Понимая возможности застройщиков и тот факт, что нужно навалиться всем миром, ведь давно столько не строили, было принято решение задействовать все выделенные участки указанных застройщиков. Львиную долю потребности предполагалось освоить с помощью ООО «СТК» и ООО «ПКК» (также подконтрольно депутату Гаськову — прим.автора), так как основные участки под застройку выделили им. Всем стройкомпаниям направили приглашения поучаствовать в процессе и представить свои проекты и коммерческие предложения. Прошло время, застройщики вложились в проектирование, изыскания, начали поступать первые предложения по планировкам квартир. Одновременно с этим мы узнали, что такой подход не устроил руководство ООО «СТК» ООО и «ПКК», так как не вся их земля оказалась задействована и от куратора коммунальных строительных фирм последовало предложение сделать ставку на его фирмы полностью. Что это означало для остальных застройщиков объяснять не нужно, — озвучил свою позицию Владимир Вершинин.

Подобное несовпадение интересов привело к тому, что у города не хватило подготовленной под строительство земли. И не хватает по сей день.

— Если бы не время потерянное на «танцы с бубнами» вокруг ООО «СТК», которые длились 9 месяцев, просрочки по вводу удалось бы избежать, — заявил Вершинин.

Братский журналист Виктор Касищев считает, что несовпадение монопольных интересов коммунальщика и мэрии стало одной из причин срыва программы.

— На мой взгляд, когда в какой-то сфере появляется монополист, всегда будут злоупотребления. Имея возможности, земельные участки, не удивительно, что фирмы, подконтрольные коммунальному барону, претендовали на все контракты. Стоит отметить, что для этих фирм в свое время были созданы все подходящие условия. И эти условия создала администрация Братска, — считает Касищев.

Другие источники указывают на то, что реальной причиной волокиты стал политический конфликт между мэром и Гаськовым, связанный с неподеленной властью.

Инфляцию не учли

Однако помимо субъективных причин сказалась и банальная нехватка денег в муниципалитете. Стоимость квадратного метра по программе рассчитывалась на основании данных 2012 года, инфляционные процессы в неё не закладывали.

По словам мэра Братска Сергея Серебренникова, только арматура с начала этого года поднялась в цене на 70%. При таких условиях уровень рентабельности строительства жилья в Братске на сегодня — 42,6 тысячи рублей за квадратный метр, в то время, как стандарт закладывался на уровне 33,8 тысячи. Только на этап строительства 2016-2017 года правительство повысило стандарт для Братска до 34,5 тысячи рублей за квадрат. При таких условиях не только компания Александра Гаськова, но и многие другие застройщики, в том числе иркутский «Востсибстрой» отказались строить жилье в Братске.

— Нам добавили из области 745 рублей на один квадратный метр. Разве это увеличение? Это пшик и подталкивание строителей к серым схемам по уходу от налогов. Думаю, что возможности областного бюджета также ограничены, как и братского, поэтому и в ответ на просьбы увеличить региональный стандарт стоимости строительства жилья — тишина или отказы и помощь по снижению процента софинансирования незначительна. Все это понимают, — считает Вершинин.

— Мы признаем, что строительство за такую сумму для нас — на грани рентабельности. При том что СНИПы по строительству усложнились в последнее время. Так, стало невыгодно строить трехэтажные дома, поскольку теперь при этажности более двух надо устанавливать лифты. Теперь нужно обязательно ставить пандусы, масштабно благоустраивать придомовую территорию и так далее. А самое сложное — учесть квадратуру переселяемых квартир, как известно, в Братске есть площади и по 11, и по 16 квадратных метров, это совершенно нетиповая застройка, — отмечает представитель одной из компаний-застройщиков в Братске Александр Шапошников.

То, что работать по таким ценам невыгодно признаёт и Александр Битаров. «Во многих регионах страны стоимость увеличена до 38-40 тысяч рублей за квадрат. У нас северные территории, нужна теплоизоляция домов, предъявляются особые требования по сейсмике, высокая стоимость строительных материалов. Думаю, мы сможем добиться повышения региональной цены за квадратный метр жилья,» — отметил председатель правительства региона.

Тем не менее, как ранее сообщалось в СМИ со ссылкой на ОНФ, региональное правительство не смогло воспользоваться возможностью и поднять этот вопрос на встрече с представителями Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Братск оказался не готов к большим деньгам

Руководитель частного архитектурного бюро, бывший начальник градостроительного комитета администрации Братска Алексей Бельков отмечает, что ещё одной причиной срыва стала скудность муниципального бюджета.

— Бюджет такого большого, разбросанного и сложного в плане обслуживания города очень мал, и средств не хватило на то, чтобы принять и освоить подобные масштабные инвестиции из федерального бюджета, полноценно стать участником софинансирования программы, подготовить необходимые условия для освоения участков застройки, — считает Алексей Бельков.

Помимо этого, строители отмечают, что властям Братска и региона не удалось консолидировать все ресурсы для решения масштабной задачи. Разрозненные мелкие компании оказались неспособными взяться за работу оперативно.

Не хватило и строительных мощностей. В своём докладе о реализации программы мэр указал, что не так давно администрация разместила заявку на строительство 80 тысяч квадратных метров жилья, но её никто не пожелал рассматривать. В строительных компаниях отмечают, что за подобный объем разом не решится взяться ни одна компания, максимум — 20-30 тысяч квадратных метров жилья.

Меньше политики — больше дела

Ещё одной причиной неисполнения программы стала излишняя политизированность внутри региональных отношений. Отсутствие консолидации интересов местных и региональных властей в чисто техническом вопросе сыграло плохую роль. О срыве программы губернатор заявил только в конце июня этого года, после чего на Братск посыпался непрекращающийся поток критики, хотя недостаток финансирования программы был признан председателем облправительства. Мэра Братска обвинили в системном уклонении от общения с губернатором, хотя, по словам самого Серебренникова, это не соответствует действительности.

— Странная арифметика у правительства Иркутской области. Я неоднократно лично участвовал в совещаниях у министра строительства, дорожного хозяйства Светланы Свиркиной, а также у курирующего строительный блок заместителя председателя правительства Руслана Болотова. Кроме этого, привозил в минстрой специалистов градостроительного комитета администрации Братска для отработки вопросов взаимодействия. И конечно, очень удивлен тем, что в правительстве заявляют о моем неучастии в решении вопросов по реализации программы по переселению, — заявил Сергей Серебренников.

Последний «нагоняй» мэр Братска получил на закрытом заседании правительства, где в качестве альтернативы предложили переселять братчан в Иркутск. Однако такое решение выглядит неосуществимым, учитывая объемы требуемого жилья. Переселить несколько тысяч семей из Братска в Иркутск вряд ли удастся при всем желании. Помимо этого, в градостроительном комитете города отмечают, что региональное правительство длительное время отвергало другие механизмы по переселению. Например, согласование механизма выкупа жилья на вторичном рынке, предложенное городом, шло 10 месяцев.

Стройка идет

Несмотря на низкую финансовую обеспеченность программы, слабый строительный потенциал Братска, проблемы с землей, отсутствие взаимопонимания среди участников процесса, застройщиков всё же удалось уговорить. Сейчас в реализации программы задействовано семь застройщиков. Один из крупнейших текущих контрактов получила компания «Профи Строй», она уже приступила к расчистке территории под 30 тысяч квадратных метров жилья в Центральном округе. Интересно, что землю под застройку предприятию передал всё тот же Александр Гаськов. На этапе подготовки документации еще несколько предприятий, также ведется несколько строек в Энергетике и Падуне.

Всего в этом году Братск планирует расселить 40 тысяч квадратных метров аварийного жилья. В следующем — 90 тысяч, с привлечением красноярского подрядчика, специализирующегося на быстровозводимых домах, а также с использованием других механизмов переселения помимо строительства. Несмотря на все перипетии, Братск намерен выполнить Указ президента, хотя уложиться в жесткие сроки будет непросто.

Ольга Орлова, IRK.ru