Кто выбирает управляющую компанию в новостройке

Что такое управляющая компания

Управляющая компания — это организация, которая на коммерческой основе оказывает услуги по управлению многоквартирным домом (МКД). Ее деятельность регулируется статьями 161-162 Жилищного кодекса РФ. Согласно закону, УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги. Также она отвечает за эксплуатацию общей собственности в МКД и за поставку коммунальных услуг.

Кто выбирает УК в новостройке

В течение пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор сроком на три месяца с управляющей компанией. Организация будет управлять домом до тех пор, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники квартир не выберут на общем собрании другую. Если их устраивает УК, которую выбрал застройщик, тогда им нужно провести общее собрание и заключить с ней новый договор.

Застройщик обязан передать УК документацию на здание: технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документы на каждое жилое помещение. Но можно обойтись и без УК. Застройщик может управлять многоквартирным домом самостоятельно.

Зачем муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК

Согласно части 13 статьи 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового МКД орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по выбору организации управления.

В течение 40 дней с момента оповещения администрация проводит конкурс. В соответствии с жилищным законодательством, она должна уведомить собственников о состоявшемся конкурсе в течение 10 дней со дня его проведения, объявить организацию-победителя и сообщить об условиях договора управления.

После этого предыдущая компания должна передать новой все необходимые документы и уведомить жилнадзор о прекращении управления домом.

Можно ли отказаться от УК, которую выбрали по результатам конкурса

Конечно, можно, но уже после того, как она приступила к работе. Принять соответствующее решение необходимо опять же на общем собрании до истечения срока действия договора.

Помните: все решения принимаются только на общих собраний собственников площадей МКД и оформляются соответствующими протоколами.

Как происходит на практике

Чаще всего за три месяца работы компания, с которой подписал договор застройщик, успевает освоиться и заручиться поддержкой собственников. Владельцы квартир проводят общее собрание и большинством голосов решают оставить УК. Тогда основанием для работы становится уже не договор с застройщиком, а новый протокол общего собрания. После чего между собственниками и организацией заключается новый договор сроком от одного года до пяти лет.

В каких случаях можно сменить УК

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и выбрать другую в любое время (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ). Это их право, и оно закреплено в жилищном кодексе. Даже если договор с УК заключен на пять лет и этот срок еще не истек, люди вправе выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления, например, перейти на ТСЖ.

Как это сделать

Решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников большинством голосов. Поэтому нужно для начала провести собрание. Необходимо каждого жильца уведомить о событии в письменном виде. Выбирается инициативная группа, которая направляет заявление о смене УК или способе управления и протоколы собрания.

В повестке общего собрания, а в последствии и в итоговом протоколе, в качестве причины для смены УК укажите невыполнение управляющей организацией условий договора. Важно: если вы решили сменить управляющую организацию, необходимо заранее выбрать новую либо заявить о создании ТСЖ.

Однако не стоит спешить, ведь может получиться и так, что новая УК окажется хуже прежней. Если вы считаете, что УК недобросовестно выполняет обязанности, предусмотренные договором, можно для начала составить жалобу в жилищную инспекцию. Если это не решит проблему, написать заявление в прокуратуру.

Собственники решили сменить УК, но сама организация против

Такое тоже бывает. В этом случае нужно знать только одно: если общее собрание провели по всем правилам, составлен протокол, все уведомлены, УК обязана смириться с решением жильцов. Если компания отказывает, собственникам следует обратиться в жилнадзор, для верности еще и в прокуратуру, а при необходимости подать в суд.

Помните, решение общего собрания может обжаловать только собственник, но не УК. Также управляющая организация не может выйти с инициативой в суд для обжалования решения общего собрания.