Поселок Еловый: спасение от рейдерского захвата или обман при покупке земли

История Аллы

С Аллой, представителем инициативной группы, я договорилась встретиться на въезде в поселок. С фотографом остановились возле небольшого домика с объявлением о продаже земли. Из сторожей — две собаки. Буквально через две минуты подъехала Алла. Она сообщила, что другие жители ждут нас на развилке. Женщина рассказала, что шесть лет назад они с мужем решили переехать за город. По объявлению нашли подходящий вариант — участок на 17-м километре Байкальского тракта.

— Созвонились, а потом и встретились с продавцом Алексеем Насоновым, — вспоминает Алла. — Тогда я еще не знала, что это земля городского общества многодетных семей (ИГОМС), а продавец — сын председателя общества Изольды Насоновой. Заказали выписку в Росреестре — убедились, что все в порядке. Оформили сделку. После того как отпраздновали новоселье, прописались в доме.

Алла показывает выписку из ведомства. Участок по документам находится в поселке Еловом, земля под ИЖС. Только спустя два года после того, как жители обратились в администрацию Ушаковского МО с вопросом, почему не развивается территория, узнали, что Еловый не имеет официального статуса поселка и не входит в границы муниципалитета.

Тогда собственники участков провели свое расследование и выяснили, что в 1991 году администрация Иркутского района выделила 502 гектара ИГОМС. В 2007 году организация оформила землю в собственность. В 2008 территорию разделили на 6 участков. В 2012-м году часть земли Изольда Насонова, председатель ИГОМС, оформила в личную собственность. Сделала это женщина на основании решения совета общества, членами которого, по словам жителей поселка, являются родственники и друзья Насоновой.

Как оказалось, статус поселка есть только на бумаге. Между тем у жителей на руках находятся свидетельства о праве собственности, и у каждого оформлена прописка в Еловом. Люди считают, что им предоставили подложные документы. По их предположению, бывший глава Ушаковского МО Александр Кузнецов и сотрудники КУМИ Иркутского района были в сговоре с Изольдой Насоновой.

— Администрация выдавала документы, постановления и справки, на основании которых Насонова регистрировала права собственности, а в свидетельствах собственности значился адрес: населенный пункт — поселок Еловый, которого на сегодняшний день нет в перечне населенных пунктов Иркутской области.

После того как главой МО стал Виктор Галицков, администрация, по словам Аллы, стала готовить документы о включении Елового в границы муниципалитета. 2 октября 2018 года прошли публичные слушания.

Жители Елового говорят, что Александр Парыгин, бывший зампредседателя КУМИ, на совещаниях в 2018 году представлял интересы Изольды Насоновой.

— Тогда нам объявили, что присвоить отдельный статус поселка сложно — это долгая процедура через Москву занимает 5-8 лет. Решили включить нас в границы Новолисихи Иркутского района. И только после этого можно будет решить вопрос с дорогами. Сейчас они в ужасном состоянии, точнее их попросту нет.

После включения территории в состав Ушаковского МО председатель ИГОМС Изольда Насонова должна передать дороги и места общего пользования в муниципальную собственность. Алла сообщила: на последнем совещании в декабре 2018 года Насонова заявила, что готова передать только часть дорог, но не главный проезд.

По Еловому

По словам Аллы, дорога от Байкальского тракта до поселка не разграничена. Жители направили письмо в администрацию Иркутского района, чтобы они поставили ее на кадастровый учет и включили в план мероприятий по ремонту и текущему содержанию.

— Народ сейчас активно строится. Когда мы купили участок в 2013 году, здесь было всего несколько домов и лес. Даже электричества не было. «Восточные сети» зашли в конце 2013 года, — поясняет она.

Алла добавляет: в поселке живут многодетные семьи, но их мало. Есть и социально незащищенные. Многие семьи даже с маленькими детьми живут в вагончике. Землю приобрели, но построиться здесь быстро не смогли. Большая часть купивших участки их перепродают, а некоторые земли так и стоят заброшенными.

— Построили лишь единицы. Денег надо вложить немало: нужна машина, чтобы ездить, средства на строительство дома, скважина, элементарно необходима дорога, чтобы проехать к участку. Никакой инфраструктуры никто строить не стал. Поселок больше напоминал дачный, а не жилой. Многодетным семьям в основной массе нереально вкладывать такие средства. Как бы ни пытались убедить меня в обратном члены правления.

С фотографом садимся в машину к Алле и уже вместе едем по поселку. Когда-то здесь росли сосны, рассказывает женщина. Все деревья срубили и вывезли. Кто получил с этого деньги, никто не знает. Позже Алла показала документ 1998 года (распоряжение думы), согласно которому, древесину должны были использовать на развитие поселка и строительство инфраструктуры.

Справа — большой гараж под спецтехнику. Слева три дома, которые, по словам Аллы, построил на продажу кто-то из членов правления ИГОМС.

В 2018 году жители обратились в муниципалитет с просьбой организовать подвоз детей до школы. Власти пошли навстречу людям и предоставили остановочный пункт для установки в поселке. С осени прошлого года школьный автобус забирает детей из поселка и привозит их обратно.

Но поначалу не все было гладко: председатель ИГОМС Изольда Насонова была против этого решения и заявила, что остановку нужно убрать. «Она говорила, что это ее земля и мы не имеем права что-либо ставить на ней, — вспоминает Алла, — в итоге переместила остановку на другую сторону дороги».

Поселок устроен достаточно хаотично, в первый раз без схемы достаточно легко заблудиться. А дома разбросаны по всей его территории. Алла говорит, что землю режут как хотят, никакого проекта межевания нет. Останавливаемся. Здесь, показывает на карте Алла, по генплану должна быть почта и детский сад. Однако территорию поделили на три участка и продали. «Известно, что собственники этих участков пошли получать разрешение на строительство, но администрация им отказала», — поясняет женщина.

Когда-то генплан предусматривал участки для инженерной и транспортной инфраструктуры, для строительства социальных объектов и рекреационных зон, рассказывает Алла.

Согласно решению Совета народных депутатов в 1991 году, многодетные семьи должны были получать по 0,2 гектара, другие граждане — по 0,15 гектара.

— Такая ситуация в поселке обычное дело, — говорит Алла, показывая план поселка. — Черные линии — это дороги. А вот место под парк, поликлинику и школу. Рекреационные зоны она разрезала и распродала. Вот здесь было 36 участков, сейчас 103.

По словам жителей, на сегодняшний день Насонова передала только часть территории под дороги внутри поселка и некоторые участки под места общего пользования. Однако в ИГОМС мне эту информацию не подтвердили.

Дорог в поселке нет

В поселке только главная дорога находится в хорошем состоянии. Однако стоит свернуть с нее — и уже в плохую погоду не всякая машина проедет. Каждую весну жители отсыпают дорогу возле своего дома гравием. Алла останавливается и поясняет: обычно она довозит до этой развилки соседа Вячеслава. Дальше он идет пешком.

Вячеслав живет в поселке со своей женой и пожилыми родителями. Его мама инвалид. Когда они покупали землю, ему, как и многим другим, обещали, что скоро построят дороги. «Но в случае чего, до них даже скорая не доедет», — говорит Алла. А вот здесь, показывает женщина, живет бабушка 78 лет. У нее маленький дачный домик. Воду ей соседи привозят, сама она никак.

— На 19-м километре построили водонапорную башню. Но там просто скважина и разводка. От нас это далеко. Там нет домов и нет жителей, мы все на 17-м километре. Там сама Насонова строит многоквартирный дом. Для этого ей скважина и нужна. Мы выборочно заказывали выписки на свободные участки. Часть принадлежит Насоновой, часть — Рухадзе, которая также является членом правления ИГОМС, — утверждает Алла.

Когда люди покупали участки, они были уверены, что в ближайшее время в поселке появятся дороги. При заключении сделки им предложили занизить цену в договоре, но указать полную стоимость в расписке. Председатель ИГОМС тогда поясняла: неучтенные в договоре деньги пойдут на развитие инфраструктуры. Жители показывают документы в подтверждение своих слов.

— По договору одна сумма — 150 тысяч рублей. А по факту мы заплатили 450 тысяч. И у всех, кто покупает, эта же схема. У кого-то в договоре вообще стоит 6 тысяч рублей. Возможно, деньги добросовестно отправили на счет общества, а может быть, и в карман. В любом случае схема незаконная, — уверены люди.

К нам подъехала машина, из которой вышли мужчина и женщина. Пара купила участок несколько лет назад. Мужчина вспоминает: Изольда Иннокентьевна попросила принести документы, подтверждающие, что он участник боевых действий, а его семья является многодетной. «По бумагам мне участок продали, как льготнику, всего за 6 тысяч рублей, а по факту — по рыночной цене», — рассказывает он.

— Продав столько участков, ИГОМС выручил большие деньги. Можно было бы построить хотя бы дороги. Ведь всю территорию они получили практически даром. Куда идут деньги от продажи земли?

Алла и другие жители поселка уверены: пока территория Елового находится в частной собственности, а не у муниципалитета, развития не будет.

По документам, в 2008 году ИГОМС заплатило за 354 гектара чуть больше миллиона рублей. Кадастровая стоимость территории более 112 миллионов рублей. Согласно полученным жителями поселка выпискам из Росреестра с 2017 года, в частной собственности председателя ИГОМС и членов совета находится 99,58 гектара кадастровой стоимостью 139 миллионов рублей.

Еще одна проблема поселка — вывоз мусора. Мусорных баков в Еловом нет.

— Мы написали письмо в Ушаковское МО, вместе с ними определили места. Они заказали контейнеры. Обещают установить в скором времени. На выездах из поселка на 17-м и на 19-м километрах. Я звонила региональному оператору. Нам сказали, что каждый собственник должен заключить договоры с ними, — говорит Алла.

Останавливаемся. Дальше не проедем.

Мнение адвоката

За консультацией я обратилась к председателю Правозащитной коллегии адвокатов Иркутской области Алексею Гнилуше. Передала ему договоры купли-продажи земельных участков от собственников Я. и М. (их семьи не являются многодетными — Прим. ред.) Алексей заключил, что земельные участки проданы по низкой цене, вряд ли соответствуют кадастровой и рыночной стоимости.

— Участки были проданы от имени Изольды Насоновой как физического лица, а не как представителя Иркутского городского общества многодетных семей. При этом квитанции об оплате выданы от имени общества и содержат в себе уже приближенные к рыночной стоимости земельного участка суммы.

Между тем, отмечает юрист, Насонова заключила с Я. договор о взаимных обязательствах как председатель общества, где из содержания документа становится ясно, что продаваемый земельный участок все-таки принадлежит обществу. При этом в нем нет сведений, какие обязательства берут на себя стороны. По тексту договора можно догадываться, то ли общество занимается застройкой некоего поселка, то ли его освоением, либо объединяет усилия для строительства. При этом все указано с оговорками, не позволяющими четко определить права и обязанности. Не указывается ни адрес, ни цена, ни иные условия, позволяющие конкретизировать сделку.

— На мой взгляд, договор о взаимных обязательствах, составленный из общих и расхожих фраз, является документом ни о чем, — говорит Алексей Гнилуша. — Предполагаю, главная его задача не в том, чтобы зафиксировать какие-либо конкретные обязательства сторон, а показать, что общество вроде как активно и многообразно действует в его интересах.

Алексей сомневается в прозрачности сделок с участками в части ее стоимости из-за огромной разницы в цене, указанной в договорах и квитанциях об оплатах, где указаны суммы, фактически оплаченные покупателями. В них либо не прописывается основание оплаты, либо она оформляется как некий взнос в общество.

— С юридической точки зрения совершенная таким образом сделка по продаже земельного участка вполне может быть оспорена обществом в лице его заинтересованных членов, если впоследствии будет установлено, что председатель действовал вопреки интересам общества, как в части распоряжения земельными участками с предварительным их переписыванием на себя как на физическое лицо, так и в части их реализации по цене, явно не соответствующей интересам организации, — сообщает юрист.

По его мнению, в случае если сделка будет оспорена, то в соответствии с законодательством стороны возвращаются в первоначальное положение — участок возвращается в собственность продавца, а покупателю возвращается его стоимость. Причем по умолчанию сумма возврата денежных средств определяется из тех документов, которые официально были представлены в регистрирующие органы.

Встреча с представителями ИГОМС

Я отправила запрос на получение информации на имя председателя ИГОМС Изольды Насоновой. Ответ пришел быстро, уже на следующий день. По эмоциональной реакции стало ясно: делиться информацией они не намерены. Тем не менее удалось договориться о личной встрече, на которой присутствовали члены совета ИГОМС, а также юрист общества Анна Краснозвездова.

— В 2008 году 354 гектара из выделенного 501 гектара были выкуплены обществом в собственность. 2,65 гектара было отчуждено в собственность как сельхозземли в пользу администрации Иркутского района. 147 гектаров в 2008 году уже были предоставлены в собственность нашим членам — многодетным. То есть в 2008 году ИГОМС выкупило еще никому не предоставленные земли — 254 гектара, а на 2008 год 147 гектаров из нашего земельного участка были предоставлены нашим членам, — объяснила Анна.

На встрече также пояснили, что официально у территории нет статуса поселка и она по генеральному плану не входит в границы населенного пункта. Между тем ИГОМС — это общественная организация, которая занимается только распределением земли. В ее обязанности не входит строительство социальных объектов и развитие территории. После того как Еловый войдет (есть решение думы МО от декабря 2018 года) в границы Ушаковского МО, развитием поселка, в том числе строительством дорог и социальных объектов, будет заниматься муниципалитет.

Сегодня участок в Еловом может купить любой желающий. Стоимость сотки в каждом случае принимается членами правления организации и зависит от материального положения покупателя, отдаленности земли от главной дороги.

Анна сообщила: общество готово передать в собственность Ушаковского МО часть земельных участков для организации дорог. Однако администрация «отказалась принятии на баланс муниципального образования земельные участки, в связи с расположением указанных объектов недвижимости за границами населенных пунктов» (Решение думы от 29.11.2018 года — Прим. ред.). Видимо, пока не включат поселок в границы муниципалитета, дороги так и останутся в ведении общества многодетных.

Юрист пояснила, что в 2008 году земля оформлена в собственность председателя правления ИГОМС для того, чтобы избежать рейдерского захвата. Участки находятся на Байкальском тракте, и многие в то время хотели, чтобы здесь появился элитный поселок.

«Мы не могли этого допустить. Но это не значит, что земля находится в личном распоряжении у Изольды Иннокентьевны. Решение о выделении земли, ее стоимости, продаже принимает совет ИГОМС», — заключила она.

На данный момент в обществе насчитывается около 800 членов. Причем точную цифру представители ИГОМС назвать не смогли. Сколько из них имеют участки в Еловом, также неизвестно. Оказалось, членами ИГОМС в обязательном порядке становятся те, кто купил или получил землю у общества. Те, кто перекупил участок, вступают в общество по желанию. Для членов организации предусмотрен взнос в размере 3 тысяч рублей в год.

Возможно, администрация не торопится брать на баланс землю. Ведь им придется тратить время и деньги на оформление дорог в муниципальную собственность, а затем нести расходы на их содержание.

В Еловом построено около 400 домов. Между тем только 40 многодетных семей живут в поселке. В обществе пояснили: они считают семью многодетной, если у нее пять и более детей. (Но это противоречит закону и уставу ИГОМС — Прим. автора).

Члены правления также подтвердили, что они и их дети владеют участками земли в Еловом. Однако, по словам присутствующих, на вполне законных основаниях: в уставе организации прописана возможность приобретения земли как членами правления, так и их детьми (или родственниками). В последней редакции устава, переданной жителями поселка, этой информации нет.

***

На встрече представители ИГОМС заявили, что действуют в интересах многодетных, а также инвалидов и малоимущих семей. Им они предоставляют участки «за копейки». Возможно, это так. Но многие ли из купивших землю могут построить там дом — очевидно, что единицы. Людям выгоднее продать участок, это они и делают. Остальным же приходится обивать пороги районной администрации в надежде, что нынешняя власть сможет помочь им в решении накопившихся за многие годы проблем.

На момент публикации статьи, жители поселка сообщили, что Изольда Насонова передала часть дорог в Ушаковское МО. Они предполагают, председатель сделала это после их очередного обращения в прокуратуру.

Все копии документов, распоряжений, справок, расписок и выписок передали журналисту собственники участков в поселке Еловом. Они находятся в распоряжении редакции.

Автор фото — Анастасия Влади

Анастасия Маркова, IRK.ru