В последние годы в пригороде Иркутска фиксируют взрывной рост числа частных домов. Специализированные сайты пестрят сотнями вариантов домов, дач и коттеджей из всевозможных материалов и из разных ценовых категорий. Их стоимость часто ниже, чем у квартир в новостройках, а вот площадь таких помещений — больше. Семьи, которые ищут способы расширить жилье, видят в этом неплохие возможности.
Однако выбор частного дома может сопровождаться рисками. К примеру, не единожды иркутяне становились жертвами недобросовестных застройщиков и оставались с ипотекой, но без недвижимости. Качество жилья тоже, как правило, разное.
Мы решили подробнее изучить иркутские предложения на популярном сайте объявлений. Всего их около 2,9 тысячи — потенциальному покупателю есть где разгуляться. Площадка позволяет отобрать варианты по разным параметрам: цене, размеру, этажности, количеству комнат, а также материалу и наличию коммуникаций.
Ограничимся более дешевыми вариантами — до четырех миллионов рублей, а в качестве второго фильтра поставим площадь до 150 квадратных метров. Количество сокращается почти в пять раз — до 600.
Посмотрим на инфраструктуру. Если добавить опцию «газ», число предложений уменьшится до пары десятков. Да и газ, конечно, не из газопровода, несмотря на внушительную добычу голубого топлива на севере региона.
Почти в 80 домах прямо или косвенно указывается отсутствие электричества. То есть людям в 21 веке предлагают купить новый дом, где нет даже света. А тем временем в селе без него не прожить, ведь центральное отопление отсутствует, из-за чего поддерживать тепло в жилье приходится с помощью электрических обогревателей или же по старинке — топить печь.
Анализ материалов наводит на мысль о том, что у домов могут быть высокие теплопотери зимой. Подавляющее большинство предложений — голый брус или бревно, которые необходимо утеплять, иначе покупатель рискует в морозы за свои деньги отапливать улицу. В худшем случае такое здание придется полностью переделывать или сносить.
Сравним иркутский рынок индивидуального жилищного строительства с показателями у соседей. По данным Росстата, в 2025 году в Красноярском крае ввели 1,4 миллиона квадратных метров — на 500 тысяч меньше, чем в Приангарье. Столица региона почти вдвое больше Иркутска, что должно предполагать и соответствующий объем предложения, но логика продаж здесь отличается.
Всего объявлений о продаже домов со стоимостью в пределах четырех миллионов рублей и площадью до 150 метров — порядка 880. Количество примерно сопоставимо с иркутским, несмотря на разницу в населении и размерах регионов.
Средняя цена за «квадрат» стартует от 66—75 тысяч рублей, в Иркутской области же показатель — от 25 тысяч рублей. Есть даже более дешевые варианты. При этом за такие деньги красноярский покупатель получит готовый для проживания дом, а не голые стены из бруса. Постройки, похожие на иркутские материалами и ценой, тоже реально отыскать, но их площадь в разы меньше.
Налицо цивилизованный подход: мы заметили примеры, когда красноярские продавцы публикуют фото ключевых этапов строительства, показывают утепление, перекрытия. Такое поведение демонстрирует понимание застройщика, что он продает не воздух, а сложный инженерный продукт.
Красноярску тоже не везет с газификацией: объектов с газом около 30. В числе материалов преобладают брус и бревно, однако построек из кирпича и газобетона тоже немало.
Сходная ситуация во втором миллионнике из списка — Новосибирске. На рынке пригорода с прежними фильтрами представлено более 1,2 тысячи предложений, в то время как численность населения на миллион больше, чем в Иркутске.
За 2025 год в Новосибирской области построили свыше миллиона «квадратов» ИЖС. Это чуть больше, чем в Иркутском округе. Высокие у соседей не только объемы работ, но и их качество. Пока в Иркутске количество домов с газом стремится к статистической погрешности, в Новосибирске газ имеет десятая часть продающихся объектов — около 120. Брус и бревно остаются распространенными, но местные застройщики все же чаще выбирают другие материалы, особенно кирпич.
Средняя цена за квадратный метр начинается от 50 тысяч рублей, среди более недорогих предложений — старые дома советской постройки. Опять же покупателям, как правило, предлагают готовые для жизни помещения.
Иркутская область входит в топ-3 по вводу жилья в Сибири, но такое лидерство не всегда синоним преимущества. Рынок перенасыщен дешевыми и неготовыми объектами, приведение которых в порядок ложится на плечи будущих собственников. При этом никто, даже продавец, не знает, во сколько обойдутся необходимые для комфорта улучшения. Именно поэтому средняя цена за «квадрат» в Новосибирске и Красноярске выше, но зато там покупатели получают либо действительно готовый к проживанию дом, либо здания из качественных материалов.
В итоге по сравнению с соседями рынок ИЖС Иркутска полон контрастов. Новосибирск и Красноярск движутся в сторону комплексного развития территорий, качества и инфраструктуры. В Приангарье же покупатели, интересующиеся низкой ценой, рискуют получить не полноценный загородный дом, а долгосрочный проект и огромный опыт по целому спектру строительных специальностей.
В материале используются скриншоты с сайта объявлений «Авито»
Фото на главной сгенерировано с помощью нейросети ГигаЧат
Ольга Фонарёва, IRK.ru
