Новый дом – не всегда тёплый. Что показала проверка коттеджей под Иркутском

В этом убедились участники экспертного выезда проекта «Глобальное утепление». Вместе со строительным специалистом компании «Зодчий» Максимом Куимовым и юристом по строительным спорам Ксенией Солдатовой команда проекта посетила пять домов в Урике, Куде и Маркова. Владельцы пригласили их после того, как рассказали о своих сомнениях и вопросах. За один день удалось увидеть совершенно разные ситуации – от небольших строительных недочётов до серьёзных ошибок, исправление которых потребует значительных затрат.

При этом эксперты обратили внимание, что многие из этих проблем можно было бы предотвратить ещё на этапе строительства, если бы нормативная база и законодательство об индивидуальном жилищном строительстве устанавливали чёткие требования к энергоэффективности таких строений.

После первой зимы появились вопросы

Первой точкой стал Урик. Александр купил брусовой дом в марте 2024 года за 3,75 миллиона рублей. Ради новой жизни семья продала прежний дом и приобрела этот ещё на стадии строительства.

Сразу после покупки стены пришлось проконопатить снаружи и изнутри. Однако уже через год между брёвнами снова появились заметные щели.

– Думали, что повторной конопатки будет достаточно, но зимой всё равно ощущается прохлада, – рассказывает хозяин.

В самые холодные месяцы семья тратит на отопление около шести-семи тысяч рублей. Старую входную дверь уже пришлось заменить – на ней постоянно образовывался иней. Новая решила проблему лишь частично.

Осматривая дом, эксперт сразу обратил внимание на состояние межвенцовых швов. По его словам, в этом случае эффективнее использовать технологию «тёплый шов», которая позволяет дополнительно герметизировать соединения между брёвнами.

Но на этом список замечаний не закончился. Между внутренними перегородками появились широкие щели. По словам специалиста, наружные стены дают усадку равномерно, а внутренние требуют правильной стяжки ещё во время строительства. Если этого не сделать, со временем появляются подобные зазоры.

Особенно хозяина беспокоил чердак. После переезда сосед рассказал, что в похожем доме начали гнить балки перекрытия, и с тех пор мужчина не находил себе места.

Осмотр показал, что опасения оказались напрасными. Конструкции сухие, следов гнили нет. Однако специалисты всё же обнаружили недочёты: деревянные элементы не обработаны огнебиозащитным составом.

В завершение осмотра эксперты дали ещё один совет – не торопиться с облицовкой фасада. Сначала необходимо выполнить отмостку, дать ей несколько лет на естественную усадку и только после этого завершать отделку. Либо заранее предусмотреть технологический зазор, чтобы движение грунта не повредило фасад.

Когда новый дом приходится выравнивать своими руками

Ещё один дом в Урике семья приобрела в ипотеку в 2024 году. После тесной городской квартиры площадью 45 квадратных метров собственный дом казался исполнением давней мечты. За двухэтажный коттедж площадью около 260 квадратных метров вместе с гаражом заплатили семь миллионов рублей.

Однако уже вскоре после заселения хозяева заметили, что стены начало вести. Некоторые межкомнатные двери установить так и не удалось. Чтобы выровнять стены, владельцам пришлось самостоятельно использовать металлические шпильки и стяжки. В отдельных местах брус растрескался, появились перекосы, а через плохо выполненную конопатку зимой ощутимо продувает.

Специалисты, которых ранее пригласили владельцы дома, оценили повторную конопатку примерно в 120 тысяч рублей. Для семьи эта сумма оказалась большой, поэтому часть работ они выполняют самостоятельно.

Во время осмотра строительный эксперт обнаружил ещё несколько проблем. Наружную балку заметно повело, а существующих опор оказалось недостаточно для такого пролёта. Кроме того, фундамент дома не утеплён.

Хозяева получили подробные рекомендации по утеплению основания, устройству тёплой отмостки и дальнейшей теплоизоляции дома.

Примечательно, что застройщик живёт буквально по соседству. Несмотря на это, владельцы не стали предъявлять претензии.

– Не хочется конфликтовать. Будем как-то сами справляться, – признаются они.

Иногда вовремя данный совет экономит десятки тысяч рублей

Совсем иной оказалась история семьи из Куды. Пенсионеры уже давно читают материалы проекта «Глобальное утепление» и решили самостоятельно утеплить свой брусовой дом. Закупили минеральную вату, мембраны, сайдинг и приступили к работе.

Во время осмотра выяснилось, что одну из стен хозяин начал монтировать с нарушением технологии. К счастью, ошибка обнаружилась до окончания работ.

Эксперт подробно объяснил, как правильно собрать фасадную систему и почему важно соблюдать последовательность слоёв. Владельцу предстоит переделать часть уже выполненной работы, зато остальные стены он сможет смонтировать правильно.

Полезной оказалась и консультация юриста. После проверки документов выяснилось, что часть строений требует правильного оформления. Владельцы признаются, что самостоятельно вряд ли бы обратили внимание на эти нюансы.

Уезжали гости не с пустыми руками. В благодарность хозяйка вручила свежую зелень и редис с собственного огорода.

Ошибки проще предотвратить, чем исправлять

В Маркова экспертов ждал необычный объект. Здесь дома ещё нет – только готовый фундамент. Молодая семья готовится оформить ипотеку. Общая стоимость участка и строительства составит около 7,5 миллиона рублей. Основной разговор здесь шёл уже не о строительстве, а о документах.

Юрист рекомендовала внимательно проверить договор и убедиться, что покупка земельного участка и строительство дома оформлены отдельно. В договоре подряда должны быть подробно прописаны конструкция будущего дома, материалы, сроки выполнения работ и ответственность подрядчика.

Если подобных условий нет, то при возникновении строительных недостатков доказать ответственность исполнителя будет значительно сложнее.

Ксения Солдатова также отметила, что значительная часть проблем с энергоэффективностью и комфортом проживания возникает из-за пробелов в законодательстве об ИЖС, и многие из них можно было бы решить, установив на уровне нормативов обязательные требования к теплоизоляции и качеству строительства.

Дом, который отапливают за 40 тысяч рублей в месяц

Последней точкой стал ещё один дом в Маркова. Большой двухэтажный коттедж внешне производит впечатление добротного дома. Однако зимой владельцы ежемесячно платят за отопление около 40 тысяч рублей.

Осмотр подтвердил, что причина высоких расходов кроется не только в площади дома.

Эксперты рекомендовали утеплить фундамент и стены, а также обнаружили серьёзные ошибки при устройстве кровли. По словам специалистов, часть крыши придётся фактически демонтировать и выполнить заново. Кроме того, в доме отмечается повышенная влажность, что также свидетельствует о нарушениях строительной технологии.

Дом проверяет первая зима

Все пять домов оказались совершенно разными. Их владельцы отличаются возрастом, достатком и жизненными обстоятельствами. Кто-то только собирается построить дом, кто-то живёт в нём второй год, а кто-то уже самостоятельно исправляет ошибки строителей.

Но почти все говорили об одном: большинство проблем стало заметно только после первой зимы.

По словам экспертов, многие недостатки можно устранить без капитальной реконструкции, если обнаружить их вовремя. Именно поэтому при покупке дома специалисты советуют внимательно осматривать не только внешний вид здания, но и фундамент, чердак, кровлю, качество утепления и строительные узлы. Не менее важно внимательно изучить документы ещё до подписания договора. Иногда одна консультация помогает избежать не только лишних расходов, но и многолетних споров с подрядчиком.

При этом строительный эксперт Максим Куимов подчеркнул, что корень многих проблем – в отсутствии чётких нормативных требований к энергоэффективности на этапе строительства. «Многие проблемы с теплопотерями, сквозняками и высокими счетами за отопление можно было бы предотвратить, если бы застройщики были обязаны хоть как-то соблюдать современные стандарты теплоизоляции», – отметил он.

Памятка будущему владельцу дома

По просьбе редакции юрист Ксения Солдатова сформулировала несколько рекомендаций для тех, кто только планирует покупку дома или уже столкнулся со строительными недостатками.

1. Не выбирайте дом только по цене и внешнему виду

Если стоимость заметно ниже рыночной, это повод не радоваться, а задавать вопросы. Из каких материалов построен дом? Как выполнено утепление? Есть ли проектная и исполнительная документация? Какие гарантийные обязательства предоставляет продавец или подрядчик? Красивый фасад и свежий ремонт ничего не говорят о качестве строительства.

2. До покупки пригласите независимого строительного специалиста

Большинство серьёзных проблем скрыто там, куда покупатель во время просмотра обычно не заглядывает: в фундаменте, кровле, утеплении, инженерных сетях и конструкциях перекрытий. По словам юриста, расходы на независимую проверку несопоставимы с затратами, которые могут возникнуть после покупки дома с дефектами.

3. Все договорённости фиксируйте письменно

Если продавец рассказывает о недостатках дома или обещает устранить их позже, это должно быть отражено в документах. Устные договорённости в случае судебного спора доказать практически невозможно.

4. Если обнаружили дефекты, сначала зафиксируйте их

Не стоит сразу начинать ремонт. Сначала необходимо сделать фотографии, видеозаписи, пригласить специалиста и получить заключение. Только после этого приступайте к устранению недостатков. Иначе позже будет сложно доказать, что именно было не так с домом.

5. Не пытайтесь самостоятельно определить виновного

Трещина в стене или промерзающий угол ещё не означают, что виноват застройщик. Причину может установить только строительная экспертиза. Именно её выводы становятся главным доказательством в суде и позволяют понять, связаны ли проблемы с нарушением технологии строительства, особенностями грунта или эксплуатацией дома.

– Лучше потратить деньги на независимого строительного специалиста до сделки, чем потом потратить годы на суды и миллионы на ремонт. Самые дорогие проблемы в доме обычно скрыты там, куда покупатель во время просмотра даже не заглядывает. Для тех, кто уже столкнулся с подобными ситуациями, мы проводим бесплатные консультации – часто уже на этом этапе становится понятно, какие шаги стоит предпринять дальше, – отмечает Ксения Солдатова.

Фотографии Ксении Солдатовой

IRK.ru