Вид на реку или безопасность. Скажется ли новый закон о подтоплениях на рынке недвижимости Иркутска

Защита есть, а строить нельзя

Федеральный закон № 301-ФЗ вносит принципиальные изменения в Водный кодекс. Если раньше застройщик мог спокойно осваивать прибрежные территории при условии обеспечения их инженерной защитой, то теперь этих мер недостаточно.

Возведение дамб или берегоукрепление больше не дает автоматического права на стройку. Закон вводит жесткую последовательность действий, которая пока не подкреплена нормативной базой.

Чтобы построить дом на участке, который числится в зоне подтопления, необходимо сначала юридически добиться смены статуса этой зоны.

Теоретически схема должна выглядеть так: строительство инженерной защиты — признание защиты достаточной — снятие ограничений с участка в ЕГРН — и только потом получение разрешения на строительство. Причем как будет действовать данный механизм на практике — пока неясно.

Как отмечают юристы, на данный момент не существует ни утвержденной процедуры подачи заявления об изменении статуса зоны, ни четких критериев достаточной защиты. Соответствующие методики оценки вреда и эффективности мероприятий Минприроды должно утвердить лишь к 1 января 2027 года.

Как отмечают эксперты в области градостроительного права, раньше закон был на стороне застройщиков, если те обещали построить дамбу потом. Хотя обязанность по возведению защиты на практике могла не исполняться ни до начала строительства, ни в его процессе, ни после завершения. Теперь исключение сформулировано применительно к иному объекту. Возводить на территории можно только сами защитные сооружения. Однако точных разъяснений по конкретным проектам нет. Таким образом рынок попал в правовой вакуум.

Иркутск в зоне риска

Для Иркутска тема особенно чувствительна. Активная жилая застройка последних лет ведется в непосредственной близости от воды. Новые требования закона не только выводят из оборота некоторые земельные участки, но и делают невозможным завершение работ по уже реализуемым проектам.

По предварительным оценкам, в зону потенциального подтопления могут попасть не менее 10 жилых комплексов. В их числе ЖК «Кино», «Лотос», «Затон», «Сливки», «Салют», «Скандинавия», «Звезды», «Сибиряков», «Бродский», «Корсо Резиденция» и другие объекты, а также будущий Восточный квартал, возводимый на Цессовской набережной. При этом каждый случай здесь нужно рассматривать индивидуально. Вероятность попадания территории в зону возможного подтопления зависит от множества факторов. Ключевыми являются особенности рельефа местности, а также то, как в итоге будет действовать закон на практике.

Рассмотрим каждый из объектов подробнее. Важно сразу уточнить: комплексы сдают поэтапно, поэтому часть домов уже заселена, а некоторые секции еще возводят.

Одна из популярных локаций для ЖК — Верхняя набережная, с которой открывается отличный вид на Ангару. Здесь реализуют сразу несколько проектов. В их числе — ЖК «Звезды» (застройщик — СЗ «ИркутскГорСтрой»). Сдача запланирована на четвертый квартал 2026 года. Еще один объект — ЖК «Сливки» (СЗ «СтройИнвест»). Сдача — третий квартал 2026-го. Такие же сроки завершения строительства стояли у клубного дома ЖК «Риверанг» (СЗ «Метра строй»). В четвертом квартале 2027-го запланирована сдача блок-секций ЖК «Салют» (СЗ «СК Родные берега»). В этом же году завершат возведение ЖК «Бисквит» (СЗ «Л-Строй»). В 2028-м намерены сдать часть блок-секций ЖК «Скандинавия» (СЗ «ГрандСтрой»).

На берегу Ангары, но уже около плотины ГЭС, расположен ЖК «Сибиряков» (СЗ ФСК «Флагман»). Многие здания уже сдали, оставшиеся завершат в 2027-м.

На улице Баррикад продолжается возведение ЖК «Лотос» (СЗ «Метрополис»). Окончание работ запланировано на 2027–2028 годы. В этом же районе строится ЖК «Кино» (СЗ «Девелопмент АН»), срок сдачи — третий квартал 2027 года. Рядом с будущими жилыми домами протекает река Ушаковка.

Рядом с рекой Кузьмихой расположен ЖК «Бродский» (СЗ «ГрандСтрой»). Сдача — второй квартал 2027-го. Около Иркута находится ЖК «Затон» (СЗ «СОЮЗ»). Часть объектов уже сдали, остальные намерены достроить в 2028 году.

В свете последних событий фокус общественного внимания смещается: помимо дискуссий о безопасности проживания в этих домах, на первый план выходит вопрос о правомерности самих проектов.

Редакция IRK.ru направила запросы в строительные компании региона, чтобы понять, как бизнес адаптируется к новым реалиям.

Позиция застройщиков: «Закон будут докручивать»

Реакция девелоперов оказалась сдержанной. Представители отрасли пока предпочитают не давать резких оценок, ссылаясь на отсутствие подзаконных актов.

«Пока все вопросы преждевременны. Сейчас ни в коем случае нельзя давать однозначную оценку, поскольку закон будут докручивать. Пока в вопросе разбираются федеральные юристы», — сообщили в компании «ГорСтрой».

В организации подчеркнули, что продолжают работы на текущих проектах в прежнем темпе, опираясь на сложившуюся правовую практику: закон не имеет обратной силы для объектов, разрешение на которые выдано ранее.

«В соответствии со сложившейся правовой практикой закон будет распространяться на объекты, которые только планируют возвести. На текущих площадках работы продолжаются. Строительство ведется в соответствии с нормативными документами, оформленными в установленном порядке», — заявил представитель компании.

В Группе компаний «Гордо» сообщили, что их земельные участки не попадают в зону затопления и подтопления. В частности, речь идет о ЖК «Сибиряков». Строительство ведется по графику.

«Близость к воде не всегда влечет за собой риски, все зависит от рельефа местности. «Сибиряков» расположен на высокой отметке, а уровень воды в Ангаре регулируется сбросом плотины ГЭС. Поэтому никаких сюрпризов быть не может. Жизнь у реки для наших жителей — это панорамный вид и свежий воздух, а не повод для тревоги», — резюмировала первый заместитель генерального директора Группы компаний «Гордо» Александра Завгородняя.

Ассоциация застройщиков и Союз строителей Иркутской области уже обсудили новые требования с сотрудниками регионального Минстроя, Минприроды, администрации Иркутска и профессиональным сообществом. Главными темами встречи стали риски для уже строящихся объектов, а также необходимость опираться на фактические данные инженерных изысканий и проектную документацию. Отдельно застройщики обратили внимание на отсутствие в новом регламенте полноценного переходного периода. Предприниматели направили официальное обращение в Минстрой РФ.

Пока юристы и строительные компании ждут разъяснений, риелторы советуют покупателям квартир занять проактивную позицию. Коммерческий директор ИНФРЕСТ девелопмент и проекта «ВЕКТОР премиум-квартал» Евгений Михалев считает, что паника на рынке преждевременна, но перед сделкой лучше основательно проверять все документы.

«Наш объект находится в черте городской застройки, в километре от ближайшей набережной и под ограничения Водного кодекса не попадает. Однако мы видим, как ситуация из-за нововведений накаляет рынок. На мой взгляд, здесь важно не поддаваться общей тревоге и не делать выводы по принципу «дом рядом с водой – значит это проблема». Проверять нужно конкретный земельный участок и конкретный проект», — отметил Евгений Михалев.

Эксперт отмечает, что близость к реке не является юридическим критерием риска. Участок может находиться далеко от воды, но иметь обременение в реестре, и наоборот.

По словам Евгения Михалева, покупатель приобретает не только квартиру, но и место, на котором будет стоять его дом. Специалист рекомендует при покупке выяснить у застройщика конкретную информацию:

1. Кадастровый номер участка. Без него невозможно провести полноценную проверку ограничений.
2. Наличие зон затопления в ЕГРН. Недостаточно смотреть на карту или рекламный буклет, нужна выписка из реестра недвижимости о зонах с особыми условиями использования территории.
3. Учет ограничений в проекте. Если ограничения есть, застройщик должен четко объяснить, как они учтены в проектной документации и не помешают ли вводу дома в эксплуатацию.
4. Наличие действующего разрешения на строительство. Это базовый маркер того, что проект стартовал в рамках старого правового поля.

Таким образом, ужесточение законодательства фактически замораживает новое строительство в низинах и у воды до 2027 года, пока не появятся утвержденные методики. Для застройщиков это стимул быстрее завершать начатые объекты, пока новые требования их не затронули. А для покупателей — сигнал к тому, что проверка юридической чистоты участка становится важнее, чем вид из окна.

Наталия Раткевич, IRK.ru

Фото Маргариты Романовой, IRK.ru