«Квадраты» высокого полёта. Как «Взлётка» залетела на иркутский рынок жилья

Свой вклад в рекордные показатели внёс и жилой комплекс «Взлётка»: в конце прошлого года была введена в эксплуатацию первая очередь строительства на 198 квартир. Однако изменения условий льготной ипотеки и недавние нововведения крупных банков в виде комиссии за её выдачу вызывают вопрос: а найдутся ли на все эти рекордные «квадраты» покупатели? Генеральный директор ООО «ПСЗ» Аркадий Астрахан, чья компания и занимается возведением ЖК «Взлётка», отвечает: «Да».

— В новой ипотечной реальности продать 198 квартир выглядит довольно сложной задачей… Почему вы уверены в успехе?

— Прежде всего потому, что к настоящему моменту в первой блок-секции из 198 квартир непроданными остаются всего 12. И ещё потому, что «Взлётка» — единственный ЖК в Иркутске-2, где можно купить готовую квартиру в 2024 году: остальные большие проекты согласно проектной документации будут вводиться в 2025-м.

— Вы в выгодной позиции…

— Это наши покупатели в выгодной ситуации, по крайней мере, до конца июня, то есть пока действуют льготные ипотечные программы. Судите сами: можно выбрать другие ЖК, оформить ипотеку и целый год ждать, когда построится квартира — и при этом весь этот год платить банку, разумеется. А можно оформить ипотеку на квартиру в ЖК «Взлётка» и получить ключи прямо в день сделки.

— А вы думаете, льготные программы всё-таки не будут продлевать?

— Официальных заявлений от Центробанка о продлении действия программ пока не поступало. Я лично уверен, что льготную ипотеку не отменят — но изменят условия, введут новые дополнительные ограничения (осенью 2023 года российские банки увеличили первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой до 30% от стоимости квартиры, по семейной ипотеке до 20% — прим.ред.). Поэтому, если подходить к вопросу покупки жилья разумно, то очевидно, что надо успевать решить квартирный вопрос ДО июля 2024 года.

— Глава Центробанка Эльвира Набиуллина утверждает, что в этом году спрос на новостройки упадёт. Вы согласны с этим прогнозом?

— Ну, было бы странно вдвое увеличить ключевую ставку, вдвое увеличить первоначальный взнос и ждать, что спрос останется прежним. Конечно, он снизится. Но для сегмента новостроек снижение будет не катастрофичным — в отличие от вторичного рынка. Там теперь реальная ставка по ипотеке — порядка 20%. Ввязаться в покупку квартиры «с рук» — выбор немногих… отчаянных смельчаков.

— Даже у нас на сайте в материалах, посвящённых теме жилищного строительства, нередко можно увидеть комментарии, суть которых сводится к тезису «надо подождать — цены упадут». Что выглядит логичным: раз спрос снизится, должны и цены вслед за ним пойти…

— Если знать, как устроена отрасль жилищного строительства, то станет понятно, что логичным является только рост цен по мере повышения строительной готовности объектов. Подавляющее большинство девелоперских проектов в современной России реализуются с использованием механизма проектного финансирования.

Простыми словами: если конечные потребители оформляют кредит для покупки квартиры, то застройщик, соответственно, оформляет кредит для постройки ЖК. Тоже, как вы понимаете, не беспроцентный. При расчёте необходимой суммы проектного финансирования учитывается огромное количество факторов. Но предсказать существенное изменение инфляционных показателей просто невозможно. И в ситуации резкого изменения этих параметров застройщик вынужден компенсировать расхождения с заложенными в финансовую модель цифрами в том числе путём корректировок конечных цен.

Ещё раз простыми словами: по мнению, например, Романа Вихлянцева, директора агентства недвижимости «Инфинити» и члена гильдии риэлторов Московской области, уровень инфляции в 2023 году составлял от 27% до 32%. То есть в среднем ВСË подорожало за год примерно на треть. По отдельным категориям строительных и отделочных материалов мы в 2023 году столкнулись с подорожанием на 72-78%. То есть в финмодели изначально были заложены одни параметры, а по факту они оказались совсем другими. Отсюда и рост цен на недвижимость, в том числе.

— И всё же непонятно, почему в условиях падения спроса не будет снижения цен…

— Потому что в финансовой модели заложено обратное. По сути, при заключении договора на проектное финансирование банк нас обязывает повышать цены. Гипотетическое снижение цен означало бы не только нарушение условий проектного финансирования, но и глубокую убыточность вообще самого проекта.

— И всё же можно встретить рекламу различных там «особых условий» у многих застройщиков, в Иркутске в том числе. Получается, всё не то чем кажется?

— Реклама — искусство красиво рассказать о чём надо и элегантно умолчать о чём не надо (улыбается). Мы откровенно говорим, что у нас нет скидок и вряд ли будут, но зато есть другое: благодаря многолетним партнёрским связям мы договорились с рядом банков о том, что они будут оформлять ипотеку для покупателей квартир во «Взлётке» без этих вот новых комиссий. Экономия получается нешуточная: от 320 000 до 660 000 рублей!

И второй момент — новая траншевая ипотека. Можно оформить покупку квартиры сейчас и при этом не платить ничего аж до августа.

— Что ещё особенного в вашем проекте, помимо финансовой выгоды и того, что не надо ждать целый год? Как завлекаете покупателей?

— Есть, знаете, такое выражение: товар, который продаёт себя сам. Когда люди приходят к нам, они видят этот огромный двор в полтора гектара — сейчас самый большой во всём Иркутске. Видят огромный классный детский городок, большущую спортивную площадку. Видят балконы в каждой квартире, высокоскоростные лифты, прочные и надёжные входные двери. Вот, собственно, так и получилось, что у нас к этому времени осталось всего 12 квартир. Но, к счастью, есть ещё вторая очередь. Поэтому возможность переехать в новое современное жильё класса комфорт плюс, оставаясь при этом в прекрасном, тихом и зелёном Втором Иркутске, есть. Главное — успеть ею воспользоваться.

ООО «ПСЗ»
Erid LdtCKFMMv

Реклама