Тонкости аренды

Для многих иркутян аренда квартиры зачастую является единственным путем решения жилищного вопроса. Тем более сейчас, когда вероятность того, что банки поднимут ставки по ипотеке, очень велика. Однако во взаимоотношениях собственника и арендатора не всегда все бывает гладко: возникают взаимные претензии и финансовые разногласия. Для того, чтобы минимизировать такие последствия, нужно крайне внимательно отнестись к составлению договора аренды. И арендодателя, и нанимателя защищает закон, а именно — глава 35 Гражданского кодекса России «Наем жилого помещения».

В соответствии с законодательством, понятие «аренда» относится к коммерческим объектам, а «наем» — к жилым помещениям (квартирам, домам, комнатам). Однако никто не запрещает называть соглашение «договором аренды». Кроме того, в Гражданском кодексе даже не говорится о жесткой форме этого соглашения. Основное требование — оно должен быть оформлено в письменной форме.

Для заключения договора необходимы следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности, паспорта арендодателя и нанимателя, также можно сделать копии этих документов. Важно, что сдать квартиру может собственник помещения либо уполномоченное на это лицо. А это значит, что мать, брат или жена владельца помещения не могут сдавать квартиру без соответствующих документов. В этом случае потребуется доверенность. Если жилплощадь принадлежит нескольким собственникам, необходимо письменное согласие каждого из них. Как рассказывает Дмитрий Драчко, руководитель «Бюро Юристы Иркутска», в договоре важно указать все условия аренды, чтобы минимизировать возможные разногласия.

Дмитрий Драчко:
— Договор должен содержать существенные условия, предусмотренные законодательством. Должен быть подписан акт приема-передачи квартиры. В таком случае не будет разногласий по поводу размера и срока внесения арендной платы, по содержанию собак и других животных, по ночной музыке и прочему. Также нужно уточнить, кто будет оплачивать коммунальные платежи и сколько раз хозяин сможет посещать квартиру.

Иными словами, все устные договоренности нужно как можно конкретнее прописать в договоре, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов. Обязанности сторон отражены и в Гражданском кодексе. В частности, указано, что текущий ремонт помещения осуществляет арендатор, а капитальный — собственник. Кроме того, не допускается изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, потому это условие очень важно прописать в договоре. Еще необходимо определить, кто будет вносить плату за коммунальные платежи, а также четко установить размер арендной платы сроки и способ ее осуществления.

Еще один важный аспект — срок аренды. По Гражданскому кодексу РФ, все договоры по умолчанию заключаются на пять лет, даже если срок в соглашении не указан. Но при этом возможно и краткосрочный договор — на срок до года. Оно более выгодно для арендодателя, а все потому, что нанимателя можно ограничить в некоторых правах. К примеру, у него не будет преимущественного права на заключение нового договора, квартиросъемщик не сможет поселить других постоянно проживающих или сдать квартиру в поднаем. Кроме того, при краткосрочной аренде в случае обращения собственника в суд с требованием расторгнуть договор наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора. Но этих ограничений можно избежать, если все пункты учесть в тексте договора.

По словам Дмитрия Драчко, в случае взаимных претензий ситуацию до суда лучше не доводить. Разбирательство может длиться полгода и более, решение вынесут, а вот его исполнение тоже может затянуться. Поэтому юрист советует арендодателям обеспечить договор, к примеру, залоговым платежом. Эту договоренность нужно описать в договоре аренды, указать сумму залога, случаи удержания и его размер.

Наверняка у всех, кто когда либо сдавал или снимал квартиру, возникали проблемы. Мы решили узнать у иркутян, с какими из них они сталкивались.

Маргарита:
— Однажды снимали квартиру и затопили соседей, однако в договоре о нашей ответственности ничего сказано не было. Поэтому в конечном итоге ремонт сделала хозяйка.

Александр:
— В квартире, которую я сдавал в аренду, из-за перепадов напряжения вышла из строя кухонная техника. Вина была на управляющей компании, поэтому расходы на ремонт техники разделили с квартиросъемщиками.

А вот у владелицы квартиры Елены была проблема куда хуже. Квартиросъемщики причинили женщине немалый ущерб.

Елена:
— Я сдавала совершенно новую «однушку» с ремонтом молодым ребятам. А когда пришла месяца через два, то квартира была в ужасном состоянии: поломаны двери и мебель, разбиты люстры. Общий ущерб составил не менее 50 тысяч рублей. Я попросила арендаторов освободить квартиру на следующий день, а в итоге они уехали не оставив ключей и денег.

Если квартиросъемщики нанесли ущерб и ретировались, как в случае Елены, то в этой ситуации либо нужно ремонтировать квартиру за свой счет, либо искать их, в том числе и через суд. Важным документом в этом случае станет акт приема-передачи, в котором будет указано состояние не только самой квартиры, но и перечислены предметы мебели и техника. При этом важно указать хотя бы приблизительную стоимость имущества и оценить его состояние. А в дополнение ко всему сделать фото.

Итак, резюмируем: важно составить письменный договор с указанием всех достигнутых договоренностей. Прежде всего прописать сумму, сроки и условия оплаты аренды и коммунальных услуг, проверить оригиналы и сделать копии документов. Кроме того, арендодатель может взять залог для компенсации возможного ущерба. В любом случае только взаимное уважение интересов арендодателя и арендатора принесут выгоду обоим.

IRK.ru