За что отвечает управляющая компания. Рейд по жилым домам Иркутска

Чтобы наглядно рассказать и показать, в чем заключается работа управляющей компании, я попросила Михаила, который проработал в УК много лет, пройтись со мной по многоквартирным домам (МКД). По совету знакомых выбрали три дома, которые обслуживают разные организации.

Обязанности по содержанию жилья включают целый спектр работ и услуг. А их оказание имеет свои нюансы, которые необходимо знать каждому собственнику.

— Деятельность УК не ограничивается только ремонтом подъезда, уборкой придомовой территории и вывозом мусора. Это лишь верхушка айсберга. Большой объем работы приходится на санитарное содержание чердаков, подвалов, обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций — то, что не видно жильцам, — поясняет специалист в сфере ЖКХ.

В жилом фонде есть новостройки и старые дома. Со старым фондом работы больше: из-за изношенности коммуникаций постоянно требуется вмешательство специалистов. Но и в новостройках свои нюансы. Там также бывают проблемы с коммуникациями, дверьми и окнами. В новых домах все это решается при участии управляющей компании.

Дом на улице Юрия Тена, 26/4

Первая наша остановка — новостройка на улице Юрия Тена. Дом обслуживает УК «Прогресс-Сервис». Придомовая территория, тротуары и пешеходные дорожки чистые. Несмотря на то что всю ночь шел снег, к 12 часам дня во дворе уже закончили уборку. Согласно правилам, специалисты УК должны выйти на уборку в течение трех часов после того, как пошел снег. При продолжающемся снегопаде расчистка производится каждые 3 часа.

Уборка придомовой территории осуществляется в штатном режиме 6 раз в неделю. Есть разлинованная карта, по которой чистят территорию. В первую очередь отметают от подъездов, потом очищают проходы и пешеходные дорожки. В последнюю очередь — проезды.

Заходим в подъезд — чисто и светло. В идеале, так должны выглядеть все подъезды. Ведь в содержание общедомового имущества входит поддержание чистоты в них, а также регулярная уборка и санитарная обработка, если в доме завелись тараканы или мыши.

При входе висит ящик для сдачи показаний и информационный стенд. Специалист поясняет, что здесь он оформлен по всем правилам: представлены сведения об учредителях, лицензия, порядок подачи показаний, внесения платы за коммунальные услуги, указаны тарифы, время работы УК, сведения о должниках.

На доске размещен и телефон круглосуточной аварийно-диспетчерской службы. Специалисты отрабатывают заявки, которые носят чрезвычайный характер. Сроки их выполнения, как правило, выходят за рамки установленного рабочего времени, если в квартире прорвало трубу или выключился свет во всем доме.

Но тут важно понимать границы ответственности в случае, если нанесен ущерб имуществу. Если прорвало трубу от стояка до первого вентиля, это ответственность УК. Если после, на гребенке, — собственника. Но в обоих случаях приходит слесарь от УК, отключает воду до установления причин и устраняет течь.

Михаил вспоминает случай из своей практики: однажды собственники одной из квартир подали заявку на отключение воды, для проведения ремонтных работ. В назначенное время слесарь УК перекрыл стояк холодной воды. В это время в другой квартире рабочий открыл кран и забыл перед уходом его закрыть. Слесарь запустил стояк, в итоге квартира забывчивого работника затопила соседей этажом ниже.

В подъезде к нам подошла женщина, оказалось, она работник обслуживающей этот дом УК. Узнав, что я готовлю материал о работе УК, попросила показать удостоверение журналиста. Изучив его, рассказала о своей работе и прошлась с нами по этажам.

Татьяна — инженер по работе с населением. Она пояснила, что у каждого дома, который находится в ведении управляющей компании, есть такой специалист. Она принимает заявки от жильцов, фиксирует их, отрабатывает и отчитывается об их исполнении. Например, на ее участке порядка 50 заявок в неделю, а еще есть текущая работа и аварийные случаи.

В новостройке установлена система видеонаблюдения. Она также в ведении УК, которая через подрядчика обслуживает оборудование. Картинка выводится на диспетчерских пунктах. Поэтому в случае поломки камер следует обращаться в управляющую организацию.

В доме есть подземная парковка, по лестнице спускаемся туда. Здесь также придраться не к чему: горят все лампы, чисто, обозначены аварийные выходы, есть кнопки пожарной сигнализации. УК также обязана содержать это помещение в чистоте, своевременно менять перегоревшие лампы и в случае необходимости проводить ремонт. Все это включено в тариф, который утверждают на общем собрании жильцов.

С этого года мусор вывозит региональный оператор. Если дом сдан недавно, то строительного мусора очень много. Регоператор не обязан его вывозить — это не входит в тариф, делается только за дополнительную плату. Чтобы обеспечить порядок на территории, УК «Прогресс-Сервис» поставила возле дома дополнительный бункер для строительного мусора (досок, мешков).

Дом на улице Лермонтова, 81/18

Следующий дом на Лермонтова, 81/18 находится в ведении управляющей компании «МаксКом». Выбрали его не случайно: жильцы не раз жаловались на плохое обслуживание. Придомовая территория чистая, нет мусора и окурков под окнами. Есть урны, правда, не возле каждого крыльца.

В общедомовую территорию входит земельный участок, на котором стоит дом, парковка, детская площадка, а также газоны возле подъездов. Поэтому их уборка и озеленение также на УК.

Ступеньки возле одного из подъездов в ужасном состоянии. Привести его в порядок УК обязана в рамках текущего ремонта. Попасть внутрь нам не составило труда: дверь была открыта из-за неработающего домофона.

Как и положено, на первом этаже висит информационная доска. Вот только мы не нашли там сведений, которые должны быть, согласно закону. Рядом с электрощитом кнопка пожарной сигнализации, точнее то, что от нее осталось. Все оборудование в подъезде находится в ведении УК, которая в этом доме плохо справляется со своими обязанностями.

Решаем подняться по лестнице на пятый этаж. Оказалось, что свет есть только на первом и втором этажах, а дальше кромешная тьма. Окон нет, поэтому пришлось идти с включенным телефоном. В случае поломки лифта подниматься здесь небезопасно.

Кстати, в подъезде грязно и пыльно. На каждом этаже стоят пивные бутылки. Стены и потолок нуждаются в ремонте. Жильцы, согласно статье 154 Жилищного кодекса, вправе требовать от УК частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков в рамках текущего ремонта. Отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку — тоже.

На всех этажах отсутствуют пожарные рукава, которыми должны быть укомплектованы специально предназначенные для их нахождения пожарные шкафы. Ведь если произойдет возгорание, потушить пожар оперативно жильцы не смогут.

Электрощитки на этажах не закрываются. Доступ свободен всем — кто хочет, залезай. Внутри грязь и пыль. К сожалению, нарушений со стороны УК здесь много. Надеюсь, жильцы потребуют исполнения всех прописанных в договоре обязательств.

Рядом с контейнерами на мусорной площадке лежат доски и старый диван. Крупногабаритный мусор не обязан вывозить региональный оператор. Это также осталось в ведении управляющих компаний. Они сами организуют места для крупногабаритного мусора, который вывозят за дополнительную плату.

Дом на улице Юрия Тена, 12/2

Третий дом также выбран не без причины — здесь, по словам жильцов, УК «Альтернатива» добросовестно относится к своим прямым обязанностям, которые предусмотрены договором.

Территория вокруг дома чистая. Везде стоят урны. К мусорной площадке также нареканий нет. Мусор вывезли буквально за пять минут до нашего приезда, однако мы успели увидеть, как дворник УК тщательно убрал территорию вокруг баков (Уборка и «подбор» мусора возле контейнеров остались за обслуживающими организациями. — Прим. ред.).

Заходим в подъезд. На первом этаже светло и, самое главное, чисто. Висит информационный стенд со всеми необходимыми данными: есть телефон УК, аварийных служб, указаны действующие тарифы. Рядом ящик для сбора показаний индивидуальных приборов учета и бланки.

Поднимаемся на шестой этаж. Здесь также чисто и светло. Не проходит и пяти минут, как из лифта выходят двое крепких мужчин с вопросом: «А что вы здесь делаете?» Оказалось, это сотрудники УК, которые работали в это время в соседнем здании. Им позвонили с пульта с просьбой проверить, кто ходит по подъезду этого дома. Здесь камеры установлены не для красоты. Бдительные работники — несомненный плюс.

На каждом этаже две кнопки пожарной сигнализации. Одна включает звуковую пожарную тревогу, другая – вентилятор для дымоудаления в подъезде в случае пожара. На каждом этаже есть опломбированный шкаф с пожарным рукавом. Вот только ключа нет. В случае возгорания придется звонить в управляющую компанию, воспользоваться рукавом самостоятельно жильцы не смогут. Как пояснил сопровождающий меня специалист УК, в любом случае придется обращаться в «управляшку», чтобы включить подачу воды.

***

Между тем, в работу УК входит текущий ремонт дома — подготовка многоэтажки к зиме, устранение аварий и их последствий, поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.

Специалистами УК составляется план работ на текущий финансовый год, и на собранные средства при необходимости, например, меняется шифер на крыше. Если в подвале одна из труб в изношенном состоянии, ее также меняют в рамках текущего ремонта.

Как правило, УК активно сотрудничает с председателями совета домов, с которыми и согласовывается перечень работ. Представители управляющей компании вместе с жильцами расставляют приоритеты, что, где и когда лучше сделать.

— Есть тариф, который делится на содержание и текущий ремонт. Соответственно, средства по текущему ремонту аккумулируются в обозначенной статье. В год начисляется определенная сумма, в рамках которой работает УК. Если работ по текущему ремонту выполнили на большую сумму, чем собрали с жильцов, остаток (долг) перейдет на следующий год. И, соответственно, в следующем году бюджет будет меньше, — поясняет Михаил.

Как оказалось, сколько начислено и сколько собрано — это две разные суммы, так как не все собственники платят исправно. Например, за год собрали только 129 тысяч рублей, а работ нужно выполнить на 209 тысяч. В следующем году от бюджета за текущий ремонт придется отнять сумму долга. Жители должны понимать, что все работы должны вписываться в бюджет.

УК может предложить собрать деньги дополнительно, если их не хватает. Это называется целевым взносом. Но его можно организовать только на конкретный вид работ. Например, жильцы хотят установить погодоведомое оборудование, которое регулирует режим теплопотребления. Если использовать средства, собранные на текущий ремонт, то о других работах придется забыть. В этом случае собственники могут проголосовать на общем собрании за целевой сбор на установку этого оборудования.

Львиную долю работ, особенно в старых домах, не видно. В первую очередь речь о ремонте инженерных сетей в подвалах, чердачных помещений. Но бывает так, что и в новостройках через два года после ввода дома в эксплуатацию появляются проблемы с сетями. Например, разошелся участок трубы, и специалистам УК приходится устранять аварию.

В следующей статье журналист проверит работу управляющих компаний в домах старого фонда.

Автор Фото — Анастасия Влади

Анастасия Маркова, IRK.ru