Что будет с ценами на квартиры в 2023 году: прогнозы, советы экспертов и мнения иркутян

Как менялась стоимость жилья в городе с 2015 года

В 2015 году в Иркутске купить квартиру в новостройке можно было (всего!) за 52 тысячи рублей за квадратный метр, на вторичном рынке — за 46 тысяч рублей. К 2017 году цены на «вторичку» опустились на 6%, на первичном рынке — без изменений. Вместе с тем, в 2017-м цена жилой недвижимости в новостройках Иркутской области была признана самой высокой в Сибири, на втором месте на тот момент находился Красноярский край.

В 2018 году ситуация изменилась с точностью до наоборот: новостройки подешевели до 51 038 рублей за «квадрат», а «вторичка» подорожала до 44 435 рублей за квадратный метр. Следующие два года подряд цены на жилую недвижимость буквально подскочили. Так, в 2020 году новостройки в Иркутске подорожали на 27%, вторичное жилье – на 22%; таким образом, цены на первичном и вторичном рынках жилья сравнялись.

В 2021 году ситуация на рынке недвижимости была очень нестабильной: в первом полугодии наблюдался рост цен на квартиры (причем стоимость «квадрата» в иркутских новостройках значительно превысила стоимость квадратного метра вторичного жилья), однако уже к концу года цены на «вторичку» догнали новостройки. Если в цифрах, то средняя стоимость квадратного метра в новостройках Иркутска выросла на 24% и составила 95,5 тысячи рублей, а вторичное жилье подорожало на 21%. Так, в Октябрьском округе застройщики продавали квартиры за 116,81 тысячи рублей за квадратный метр, в Ленинском – за 74,23 тысячи рублей, в Свердловском — за 96,83 тысячи рублей, в Правобережном — за 90,56 тысячи рублей.

В 2022 году Иркутск стал лидером среди российских городов с населением свыше 500 тысяч человек в рейтинге с самым существенным ростом средней стоимости квартиры с начала 2022 года. Стоимость квартир в новостройках Иркутска выросла на 58,6%. На втором месте — Саратов. Там квартиры стали дороже на 43,4%. Третье место у Челябинска: цена на квартиры там поднялась до 5,74 миллиона рублей. По росту цен на жилье Иркутск обогнал Москву, которая находится на 29 месте в рейтинге. В столице средняя стоимость квартир повысилась на 2,2% и составляет 15,84 миллиона рублей. Квартиры на первичном рынке в крупнейших городах России с начала года в среднем подорожали на 15%.

В первом квартале прошлого года средняя стоимость жилья на первичном рынке составила 94 859 рублей за один квадратный метр, на вторичном рынке — 84 691 рубль. К концу года цены продолжили расти. Стоимость новостроек увеличилась еще на 4,6% и составила в среднем 103 344 тысячи рублей за «квадрат», стоимость же «вторички» осталась практически на прежнем уровне — 86 743 рубля за квадратный метр.

Что думают иркутяне?

— Несмотря на то, что я живу в Иркутске уже почти 18 лет, мне не хочется покупать здесь квартиру. В целом, мне неуютно в городе, и я не вижу перспектив его развития по части транспортной инфраструктуры, а новые ЖК строят в основном далеко от центра, где я работаю. Кроме этого, меня смущает само качество возводимого жилья. Я смотрела новостройки, и в основном они мне не нравятся. Неуютные коридорные подъезды (а если уютные, то по такой цене, что ахнуть). Бетонные коробки с видом на смог. Я просто не вижу себя жительницей этих домов. Ну и с последним скачком цен на жилье энтузиазма влезать в это всё нет совершенно. Платить ипотеку много лет, доделывать недоделки после строителей, воевать с управляющей компанией (это отдельная песня в Иркутске) – и все вот эти прелести собственника жилья кажутся мне ненужными, — делится Маргарита.

— Я начала искать квартиру в октябре 2022 года. Долго определялась: купить жилье в новостройке или взять вторичный вариант. Квартиры в новостройках, которые уже сданы, мне показались дорогими, так как в некоторых за 20 квадратов просят в среднем 3,5-4 миллиона. Безусловно, можно найти и дешевле, но тогда она будет уже далеко от центра города, что мне не подходит. Да и на «вторичку» мне показалось, что цены на квартиры завышены: небольшие квадраты, абсолютно никакого ремонта, старая мебель советских времен, а стоимость такая, как будто там, как минимум, сделан евроремонт. Кажется, что после нового года цены на жилье еще увеличились, — говорит Марина.

— Мне на самом деле никогда не хотелось оседать в Иркутске, поэтому о покупке квартиры, пусть даже по льготной ипотеке, я особо не задумывался. И цены не мониторил. А тут внезапно посмотрел, сколько стоит квартира родителей — обычная «двушка» в хрущевке, — и как-то совсем перехотел покупать жилье. За то время, пока я не следил за ценами, они взяли и выросли в два с лишним раза, хотя квартиры остались те же самые. Это странно и необъяснимо, — удивляется Александр.

— Живем с мужем в съёмной квартире. Мы молодая семья, работаем, работа — стабильная, но зарплаты у нас небольшие. Задумались о покупке жилья, потянем только с ипотекой, и то, если ничего не есть, никуда не ходить. В последнее время только и слышу про господдержку, но, если бы цены на жилье не взлетели за последние два года более чем на 50%, то да, а так – даже с такой «выгодной» ипотекой — это кабала. В данном случае выигрывают только банки и застройщики, — уверена Галина.

— Согласно официальной статистике, в среднем иркутянин получает 60 тысяч рублей в месяц (по факту, конечно, меньше) и самостоятельно накопить на квартиру, например, стоимостью четыре миллиона, у него вряд ли получится. Только ипотека, которую страшно брать: сегодня работа есть, завтра — очередной кризис — и ее нет, — говорит Николай.

— Недавно смогли с мужем осуществить свою мечту — купили квартиру в новостройке в поселке Маркова, но не у застройщика, а у другого владельца. 55 «квадратов» в черновой отделке за 4,6 миллиона рублей — мне повезло: семье, которая продавала жилье, нужны были срочно деньги, и они не «загибали» цену. Ипотеку взяла с господдержкой, но все равно на 20 лет, ежемесячный платеж около тридцати тысяч рублей. Надеюсь, в этом году сможем сделать ремонт, решили своими силами, чтобы сэкономить и переехать из съемной квартиры, — делится Светлана.

Что будет с ценами на недвижимость: мнения застройщиков

Михаил Сигал, генеральный директор ГСК «Восток Центр Иркутск»:

— Для рынка недвижимости символом 2022 года стала стая «черных лебедей». Ключевым фактором, влияющим на спрос, являлась неуверенность потенциального покупателя в завтрашнем дне. Ралли объемов продаж сопровождали девелоперов с февраля до конца года. Мартовский рост, стагнация в мае, оживление рынка в августе, падение спроса в сентябре и нормализация к концу года: всё говорит об одном — рынок живет базовыми потребностями. Из-за отсутствия возможности или желания купить квартиру у россиян спрос уходит в разряд «отложенного», а при стабилизации ситуации мы все видим увеличение количества сделок. Поэтому ясно — строить нужно. Наша компания внимательно следит за происходящим, продолжает строить и проектировать, сопоставляя объемы с внешними факторами.

Изменения цен были вызваны инфляционными ожиданиями, в основном связанными с девальвационными колебаниями в первом полугодии, возможным дефицитом в поставках инженерного оборудования. Вследствие стабилизации курса рубля и отсутствия серьезных проблем с оборудованием во втором полугодии цены немного скорректировались.

На рынок недвижимости в 2023 году, как и в прошлом, будут влиять все те же факторы, в основном геополитического характера. Поддержку окажут субсидированные ипотечные программы. К возможным негативным воздействиям отнес бы риск инфляционных процессов в экономике и девальвации рубля. По данным Минфина РФ, дефицит бюджета 2022 года составил около 3,35 триллиона рублей, это около 11% от доходов. В 2023 году принятый ГД РФ бюджет имеет схожие параметры: доходная часть 26,13 триллиона рублей и расходная — 29,05; дефицит также около 11%. Как индикатор — ставки на торгах ОФЗ (облигации федерального займа), они проходят рядом с уровнем 9-11%.

При нынешнем курсе рубля многие экспортеры работают на грани рентабельности, соответственно, для экспорта и наполнения бюджета выгоден более слабый рубль. По мнению экспертов, к концу года доллар будет стоить 75-80 рублей (при нынешних 70 рублей за доллар). Мы также видим диапазон возможной инфляции в годовом выражении 10-11%. При таких прогнозах очевидно одно: недвижимость остается одним из лучших способов сохранения средств, а ипотека, ставка по которой ниже ожидаемой инфляции, — отличным для этого инструментом. Насколько изменятся цены на недвижимость — определит рынок.

Екатерина Прядко, генеральный директор «Грандстрой»:

— 2022 год был турбулентным, много внешних факторов повлияло на потребительские предпочтения. Рынок рос волнообразно, одни покупатели продолжили вкладывать деньги в недвижимость, другие, наоборот, ждали снижения цен, ставок по ипотеке, особых условий и предложений от застройщиков. Надо отметить, что за год рынок практически вернулся в доковидное состояние. В 2022 году было сложно прогнозировать спрос и продажи, так как он не был похож ни на один из предыдущих годов. Да, в начале года цены поднялись вследствие роста себестоимости строительства, но после остановились. Более того, к концу 2022-го стоимость стала снижаться за счет внутренних предложений от застройщиков и оставалась примерно на одном уровне.

2023 год будет непростым, в то же время спрос на новостройки сохранится, и причин тому две: инвестиции в недвижимость до сих пор остаются простым и надежным способом сохранения денег, а семьям по-прежнему необходимо улучшать свои жилищные условия. Более того, отмечу, что в городе ощущается недостаток нового жилья: то, что строится и вводится в эксплуатацию, в полной мере не может удовлетворить потребности покупателей.

Михаил Зубков, коммерческий директор ЖК «Новые Горизонты на Пушкина», ЖК «Пулковский»:

— Весь 2022 год был как «качели»: от роста спроса в марте до падения летом, от выравнивания ситуации к осени до нового роста продаж к концу года. Дело в том, что прежние способы сбережений (доллары, депозиты, криптовалюта) перестали себя оправдывать — квартиры стали способом сохранения денежных средств. Прошедший год еще раз доказал, что для увеличения спроса и поддержания интереса надо строить качественный и интересный продукт – и мы в этом убедились на собственных проектах.

Рост стоимости мог быть связан с двумя основными факторами. Первый: вывод на рынок новых проектов — более технологичных, продуманных для клиента, со своими «фишками» (гардеробными, высокими потолками около трех метров, большими окнами и закрытыми дворами-парками без машин). Второй: сокращение объема предложения на рынке недвижимости, так как после появления льготных ипотечных программ инвестиционные форматы квартир зачастую разбирают уже на старте продаж.

Стоит ли покупать квартиру сегодня?

Елена Соковнина, руководитель офиса АН «Слобода»

— В прошлом году этот вопрос встал особенно остро. Многие говорили, что рынок недвижимости может уйти в режим ожидания — с такими ценами на первичное жилье и растущей ставкой по ипотеке на вторичное, но все выстояли. Сделки были в течение всего года и сохраняются сейчас в хорошем объеме. В декабре и в начале января я обзванивала все ключевые банки, с которыми работаю, и выяснила, что у большинства из них выдача ипотечных кредитов по итогам года была выше, чем в 2021, затем в середине года — спад, но к декабрю все уже привыкли к текущей ситуации и решились на покупку жилья, даже я сама сходила на сделку в декабре, продала старую и купила новую квартиру.

В конце 2022 — начале 2023-го спрос увеличился и, по моим ощущениям, продолжит расти. Если, конечно же, не будет никаких новых глобальных потрясений. Что покупают? Все. Но лидирует в 2 раза выдача ипотечных кредитов на вторичное жилье, следом идут новостройки.

Если говорить про стоимость квадратного метра, в зависимости от района города, то в лидерах — Октябрьский и Свердловский районы, также дорогим остается центр города. Ленинский район хоть и дешевле, но цены и здесь растут. Особенно сейчас, когда в районе появляется все больше новостроек, которые привлекают не только ценой, но и качеством строительства, развивающейся инфраструктурой.

Так, в Октябрьском районе цена на «однушку» — от 95 до 143 тысяч рублей за «квадрат», в Свердловском — от 90 до 135 тысяч рублей, в Правобережном — от 90 до 150 тысяч рублей, в Ленинском — от 79 до 115 тысяч за «квадрат» (это без учета стоимости квартир в старых деревянных домах).

Вне зависимости от времени, кризисов и ставок по ипотеке, по количеству спроса лидируют квартиры небольшой площади. Так было всегда — и, наверняка, так будет и дальше. Это квартиры от 25 до 40 «квадратов»; сейчас даже появились квартиры-«малышки» по 18-19 квадратных метров, плюсом в них почти всегда есть балкон 3-5 «квадратов», и в объявлениях и рекламе все видят эти квартиры по 25 «квадратов». Поэтому советую — перед решением о покупке выяснять «чистую» площадь. Популярностью такие квартиры пользуются у инвесторов, которые покупают их для сдачи в аренду, и у родителей, которые покупают эти квартиры для своих детей.

В связи с ростом цены в новостройках (в 2022 году цены выросли на 16%-21% в сравнении с 2021 годом) застройщики пересмотрели планировки и изменили конфигурацию квартир в пользу большей жилой площади и меньшей дополнительной, то есть коридоры стали меньше, а комнаты больше – редко встретишь сейчас коридор в 12 «квадратов». К тому же, появились большие кухни, которые будут в дальнейшем использоваться как кухни-гостиные.

Большие квартиры, «трешки», стали не такими уж и большими. Если сейчас посмотреть на предложения от застройщиков, то можно встретить трехкомнатные квартиры площадью всего 55-58 квадратов. В проектах 2000-2010 годов такой площади могли быть и однокомнатные квартиры.

Про ипотеку могу сказать, что сейчас есть очень интересные варианты с господдержкой. С ними можно приобрести разные форматы жилья. Квартиры от застройщика, квартиры от других дольщиков, готовые дома с земельными участками, даже можно рассматривать строительство дома. Ставка на строительство на данный момент от 5,7% годовых. Такого предложения не было, наверное, никогда. Одобрение, к тому же, сейчас получить намного легче, даже если вы не можете подтвердить свой доход. Большинство банков рассматривают заявки по двум документам (паспорт и СНИЛС или паспорт и права), а некоторые – даже только по паспорту.

Давайте в качестве примера посмотрим покупку в ипотеку однокомнатной квартиры в новостройке по программе «Господдержка 2020» (действует до июля 2024 года и воспользоваться можно один раз).

Цена квартиры – 3 500 000 рублей
Первоначальный взнос – 525 000 рублей
Ипотечные средства – 2 975 000
Срок – 25 лет
Ставка -7.7% годовых

В этом случае ежемесячный платеж составит 22 тысячи 373 рубля. Если у вас есть ребенок, рожденный с 1 января 2018 года, или двое детей до 18 лет, то вы подойдете под программу «Семейная ипотека» со ставкой 5,7% годовых, платеж при этом будет 18 тысяч 626 рублей.

Если вы не хотите менять свое основное жилье и покупать новостройку для себя, рассмотрите льготные программы для покупки нового инвестиционного жилья или жилья для ваших детей. Я не гарантирую, что оно значительно подорожает в ближайшее время, но точно подрастет в цене — через три-пять лет. Маленькая квартира, взятая в ипотеку на льготных условиях, может стать отличной «копилкой»: вы всегда сможете ее продать, получив разрешение у банка и застройщика.

Анастасия Маркова, IRK.ru

Анастасия Маркова, IRK.ru